Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article R. 145-3, 1°, 2° et 3°, les caractéristiques propres du local loué s’apprécient en fonction “de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public”, “de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans …

Caractéristiques propres au local

Aux termes de l’article R. 145-3, 1°, 2° et 3°, les caractéristiques propres du local loué s’apprécient en fonction “de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public”, “de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux”, mais également “de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée”. Le juge peut, pour fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, se fonder sur les caractéristiques propres du local au jour du renouvellement et prendre en considération l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public et à l’exploitation à la suite des travaux d'aménagement qu'il a réalisés sans modification de la structure du bâtiment, même si ceux-ci ont diminué la surface de vente par rapport à celle autorisée par le bail .

Les questions de la situation du local dans l’immeuble et celle de la commodité de son accès pour le public sont liées, et exercent une influence sur la valeur locative. Ainsi, lorsque des locaux loués sont dépourvus d’accès sur la rue et sont situés dans une cour intérieure, accessible par un passage couvert étroit de trois mètres et long de quatorze mètres, même si l'emplacement est signalé par une enseigne et une ardoise sur pied présente dans la rue, cette absence de vitrine ou d'entrée donnant directement sur la rue piétonne est de nature à pénaliser le commerce considéré et une décote de la valeur locative doit être appliquée pour tenir compte de cette configuration des lieux .

Le critère de la surface revêt une importance fondamentale. La méthode dite de “ pondération des surfaces ” réelles, qui tient compte des caractéristiques des lieux loués indépendamment du commerce qui y est exercé, constitue un outil qui permet d’arrêter la valeur locative du local . La pratique de la pondération des surfaces commerciales n’est régie par aucune disposition légale ou réglementaire et varie selon les locaux en cause. Aussi, appartient-il aux juges du fond d’apprécier le coefficient de pondération applicable aux différentes parties du local commercial, notamment au regard du rapport de l’expert régulièrement communiqué . Cependant, ils ne peuvent exclure du calcul de la surface pondérée, en raison de leur caractère inexploitable, certaines parties des lieux loués lorsque le preneur a la possibilité d’exercer son activité commerciale sur la totalité des surfaces données à bail et que sa décision de ne pas exploiter les surfaces en cause ne peut être opposée au bailleur . Aucune autorité de chose jugée n'étant attachée à la pondération des surfaces retenue par une décision de justice dans le cadre d'une procédure antérieure en fixation du loyer, la surface pondérée totale des lieux loués peut évoluer ultérieurement . Lorsque les parties divergent sur le calcul des surfaces réelles mais également pondérées, il convient de désigner un expert dont les constatations permettront d'éclairer utilement les juges pour la détermination de la valeur locative. Compte tenu des recommandations de la charte de l'expertise immobilière qui constituent les références adoptées de façon usuelle tant par l'ensemble des professionnels de l'immobilier commercial que par les instances judiciaires, il est d’usage de pondérer la surface réelle en fonction de la nature des différentes parties des locaux et de leur utilisation . Toutefois, la charte de l'expertise dépourvue de force obligatoire peut être écartée en toute connaissance de cause . Enfin, si une clause du bail commercial peut fixer contractuellement la pondération des locaux, elle ne constitue pas pour autant une clause exorbitante du droit commun pouvant donner lieu à une minoration de la valeur locative mais s’impose au juge lors de la fixation du loyer du bail renouvelé , la même solution valant pour un contrat judiciaire qui constate l’accord des parties sur le montant de la surface pondérée .

Enfin, en application de l’article R. 145-3, 4° et 5°, il doit être tenu compte, lors de l’appréciation des caractéristiques du local, “de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail”, ainsi que “de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire”.

Cass. 3e civ., 13 juin 2024, LawLex202400004504JBJ.

Aix-en-Provence, 15 septembre 2016, LawLex202300006054JBJ.

Paris, 10 juin 2015, LawLex202100004666JBJ, Loyers et copropr. 2015, comm. 195, note BRAULT.

Cass. 3e civ., 19 septembre 2007, LawLex202300006055JBJ.

Cass. 3e civ., 3 avril 2012, LawLex202100006087JBJ, AJDI 2012, 592, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; Loyers et copropr. 2012, n° 170, obs. CHAVANCE, qui casse l’arrêt d’appel qui exclut du calcul de la surface pondérée les surfaces des deuxième et troisième étages, ainsi que les combles d’un immeuble loué.

Paris, 10 juin 2015, LawLex202100004666JBJ, préc.

Paris, 14 mai 2014, LawLex202100004665JBJ.

Toulouse, 5 juin 2019, LawLex202100006245JBJ.

Cass. 3e civ., 9 avril 2013, LawLex202100005990JBJ, AJDI 2014, 196, obs. HEUGAS-DARRASPEN ; Loyers et copropr. 2013, comm. 180, note CHAVANCE ; Administrer 6/2013, 41, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 25 février 2016, LawLex202300006056JBJ, Gaz. Pal. 5 juill. 2016, n° 25, 76.

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152. Caractéristiques propres au local

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