Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article R. 145-4, alinéa 1, du Code de commerce, “ les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux ”. Ainsi, lorsque le bailleur a consenti, même par un …

Eléments extrinsèques

Aux termes de l’article R. 145-4, alinéa 1, du Code de commerce, “ les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux ”. Ainsi, lorsque le bailleur a consenti, même par un bail distinct, une extension des locaux à usage commercial, par l’adjonction de deux caves au sous-sol du même immeuble, il doit être tenu compte, pour fixer le loyer à la valeur locative, de ces éléments extrinsèques affectant les caractéristiques propres au local loué et constitués par des locaux accessoires ou des dépendances loués par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux .

L’article R. 145-4, alinéa 2, du Code de commerce précise que “ lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial ”. Pour rappel, lorsqu’un bail commercial, qualifié de mixte, porte à la fois sur des locaux commerciaux et d’habitation, il est en principe indivisible et commercial pour l’ensemble des locaux qui y sont compris . Aussi, si les dispositions relatives au statut des baux commerciaux leur sont applicables pour le tout, le bailleur reste-t-il obligé de délivrer un logement décent, conformément aux règles en matière de baux d’habitation . L’état ou la situation de la partie des locaux loués à usage d’habitation influe sur la valeur locative de ceux-ci, et le preneur peut ainsi bénéficier d’une décote pratiquée sur le montant du loyer réservé à l’habitation en cas d’absence d’une pièce de confort , ou de leur proximité immédiate d’un garage de réparation automobile rapide, facteur de nuisances .

Cass. 3e civ., 2 décembre 1992, LawLex202300006144JBJ.

Cass. com., 5 mai 1966, LawLex202300006145JBJ.

Cass. 3e civ., 14 octobre 2009, LawLex202100003985JBJ, Bull. civ. III, n° 220 ; D. 2009, 2549, obs. ROUQUET ; D. 2010, Pan. 1169, obs. DAMAS ; AJDI 2009, Act. 846 ; RTD com. 2010, 63, obs. KENDERIAN ; Dr. et proc. janv. 2010, suppl. Droit des baux immobiliers, 11, n° 19 et n° 20, obs. SCHÜTZ ; RLDA janv. 2010, n° 2651, note KENFACK ; Rev. loyers 2010, 10, note HUMBLOT-GIGNOUX ; Loyers et copr. 2010, comm. 14 ; Ann. loyers 2009, 2395, obs. CERATI-GAUTHIER ; Administrer déc. 2009, 32, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Versailles, 21 janvier 2010, LawLex202300006147JBJ : en l’espèce, les juges du fond ont relevé l’absence de salle de bain dans la partie logement.

Versailles, 7 janvier 2010, LawLex202300006146JBJ.

Baux commerciaux/Fonds de commerce

153. Eléments extrinsèques

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