Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article R. 145-5 du Code de commerce, “la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7”. Il doit être tenu compte, pour la détermination de la valeur locative, non seulement de l’activité autorisée dans les lieux loués, mais également de son étendue telle que prévue contractuellement par les parties.

En réalité, la valeur locative peut varier selon que le preneur dispose ou non d'une plus ou moins grande liberté pour exercer le commerce de son choix ou modifier la nature de son activité . Ainsi, lorsque le bail commercial prévoit une destination “tous commerces” et permet au preneur de céder son droit au bail sans l’accord du bailleur, il en résulte une majoration de la valeur locative . Tel est le cas lorsque le bail stipule que le preneur doit occuper les lieux pour l’usage de commerce de détail , ou lorsque les locaux sont loués à usage d'activité de production ou de distribution et non d'entrepôt, même si le preneur les a utilisés comme tels , les juges du fond appréciant souverainement si l’emplacement commercial présente un intérêt ou non pour l’activité permettant d’influer sur la valeur locative . Par ailleurs, même si une clause du bail permet au preneur d’exercer tout type d’activité et de sous-louer et céder librement son droit au bail, la majoration de la valeur locative, bien que justifiée, doit être limitée lorsqu'il reste, aux termes du bail, “garant et répondant solidaire de ses sous-locataires ou cessionnaires pour le bailleur des loyers et l'exécution des conditions du bail” . En revanche, il convient de pratiquer un abattement sur la valeur locative lorsque le bail prévoit une restriction de la destination, notamment en stipulant comme destination la “vente d'articles d'artisanat, ainsi que l'importation et la vente de vêtements tibétains et indiens”, à l'exclusion de tous autres commerces , ou une destination des lieux “largement ouverte, consentie pour tous commerces, article de luxe et bureaux commerciaux”, qui, bien que large, n’est pas pour autant “tous commerces” .

Enfin, la Cour d’appel de Paris a précisé que l’évolution du chiffre d'affaires du preneur est inopérante au regard des critères énumérés par l'article L. 145-33 du Code du commerce, et ne constitue pas un élément de détermination de la valeur locative .

Bordeaux, 28 mai 2008, LawLex202100006203JBJ, pour un bail tous commerces autre que la restauration, non limité par l’obligation de solliciter l'autorisation du bailleur pour céder le droit au bail, justifiant ainsi une majoration.

Aix-en-Provence, 10 juin 2014, LawLex202300006148JBJ.

Orléans, 15 avril 2021, LawLex202100006482JBJ : en l’espèce, même si la destination des lieux n’est pas aussi large qu’une clause “tous commerces”, elle l’est néanmoins suffisamment puisqu’elle exclut uniquement le commerce de gros et la possibilité de céder le bail est donc beaucoup plus importante que si la destination des lieux était très précise au regard de l’activité à exercer.

Angers, 28 septembre 2021, LawLex202100006004JBJ : en l’espèce, la destination des lieux loués telle que prévue au bail était la fabrication, la transformation, le montage, la réparation, la commercialisation d'articles de Paris, accessoires mode, bijoux, cadeaux, parfumerie, maroquinerie, articles vestimentaires, et tout article de grande diffusion.

Douai, 9 novembre 2017, LawLex202300006154JBJ.

Orléans, 2 avril 2020, LawLex202100006467JBJ.

Paris, 15 novembre 2017, LawLex202300006149JBJ, Loyers et copropr. 2018, comm. 69, obs. BRAULT : en l'espère, le bail stipulait également que “le preneur ne pourra céder son droit au présent bail si ce n'est en totalité à un successeur dans son commerce”.

Douai, 19 avril 2018, LawLex202100006243JBJ.

Paris, 13 janvier 2016, LawLex202300006155JBJ.

154. Destination des lieux