Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes des articles 1709 et 1728, 2° du Code civil, le bailleur s’oblige à faire jouir le preneur d’un immeuble moyennant un certain prix que ce dernier est tenu de verser aux termes convenus. Le montant du loyer constitue un des éléments essentiels du contrat lors de la conclusion d’un bail commercial . Il est librement fixé par les parties, d’un commun accord, aussi bien du point de vue de la méthode de calcul utilisée que de ses modalités de paiement . Ainsi, les parties peuvent fixer le montant du loyer initial en fonction de la superficie hors œuvre des locaux loués, dès lors qu’aucune disposition ne l'interdit . 

Si, faute d’accord amiable, le loyer ne peut en aucun cas être fixé judiciairement ,  la Cour de cassation estime, en revanche, que les parties peuvent valablement prévoir dans le bail le recours à un tiers pour fixer le loyer initial en cas de désaccord. En effet, la Haute juridiction considère qu’une telle clause, qui donne à l'estimation des experts un caractère contractuel, au même titre que si elle avait été directement arrêtée par les parties, puise sa validité dans les dispositions de l'article 1592 du Code civil qui, bien que spécial à la vente, s'applique par analogie au louage . Lorsque les parties n’ont pas nommément désigné le tiers qui devait déterminer le montant du loyer applicable, les juges du fond ne peuvent en aucune manière se substituer aux parties en désaccord sur la désignation à laquelle était subordonné le bail .

L’article 1716 du Code civil précise que “lorsqu’il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts”. Pour fixer le prix du bail verbal, les juges du fond ne peuvent retenir que l'article 1716 du Code civil n'étant pas d'ordre public, ils conservent la faculté de fixer le prix, selon les circonstances, en fonction d'autres éléments, et principalement en se référant aux manifestations de volonté des parties .

Enfin, il n’est pas interdit aux parties de choisir d'un commun accord de déterminer à l'avance, par une stipulation expresse, les conditions de fixation du prix du bail renouvelé .

Cass. 3e civ., 26 janvier 1972, LawLex202300003694JBJ.

Cass. 3e civ., 2 octobre 1984, LawLex202100004801JBJ, Bull. civ. III, n° 155 ; JCP 1985, II, 20439, note GUERIN ; Gaz. Pal. 1985, 1, 177, note BRAULT, selon laquelle constitue un mode de détermination du loyer, la stipulation d’un prix calculé à partir d’un certain pourcentage du chiffre d’affaires du preneur.

Cass. 3e civ., 23 février 1983, LawLex202300003696JBJ.

Cass. 3e civ., 26 janvier 1972, LawLex202300003694JBJ, préc.

Cass. com., 8 mai 1961, LawLex202300003698JBJ, Bull. civ. III, n° 192.

Cass. 3e civ., 27 avril 1976, LawLex202100004769JBJ, Bull. civ. III, n° 176.

Cass. 3e civ., 15 mars 2000, LawLex202100004674JBJ, Bull. civ. III, n° 54 ; D. 2001, 167 ; RDI 2000, 253, obs. COLLART-DUTILLEUL ; D. 2000, Somm. 288, obs. TOURNAFOND ; JCP G 2000, IV, 1790 ; JCP E 2000, 775 ; Contrats Conc. Consom. 2000, 90, obs. LEVENEUR ; Loyers et copropr. 2000, comm. 185.

Cass. 3e civ., 10 mars 2004, LawLex202100004756JBJ, Bull. civ. III, n° 52 ; D. 2004, AJ 878, obs. ROUQUET ; D. 2004, 2221, note WERTHE ; AJDI 2004, 951, note BLATTER ; RTD com. 2005, 256, obs. MONEGER ; JCP E 2004, 603, note DEMOUSTIER ; JCP E 2004, 1933 ; JCP E 2005, 863, n° 41, obs. MONEGER ; RJDA 6/04, n° 681 ; Gaz. Pal. 2004, 3225, note BRAULT ; Administrer mai 2014, 19, note BARBIER.

129. Accord des parties