Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aucun texte légal ne régit le pas-de-porte, que l’administration fiscale définit comme une “somme d'argent que le propriétaire ou, le cas échéant, le principal locataire, d'un local à usage commercial, industriel ou artisanal exige d'un preneur, en sus du prix annuel du loyer” . Pratique admise de longue date , celle-ci se matérialise par le versement, à l’entrée dans les lieux, d’une certaine somme en capital acquise au bailleur, qui ne peut se compenser avec la dette de loyers . Ce droit d’entrée, qui constitue le prix du droit au bail, ne contrevient à aucune règle d’ordre public et n’est pas contraire aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux , ni à celles du droit commun des baux .

Toutefois, certaines particularités doivent être relevées. Ainsi, en cas de cession du droit au bail, le cessionnaire est tenu de verser cette somme au bailleur mais en aucun cas au cédant du fonds de commerce . Dans le cadre d'un bail dérogatoire, qui mentionne la conclusion d’un bail commercial à son issue sous condition suspensive du versement d’un pas-de-porte, le nouveau bail relevant des dispositions de l’article L. 145-1 et suivants du Code de commerce et n’étant pas établi aux mêmes conditions, le bailleur n’est pas fondé à en réclamer le paiement puisque les clauses du bail originaire ne survivent pas .

Cass. com., 14 novembre 1962, LawLex202100005857JBJ, Bull. civ. III n° 452.

Cass. 3e civ., 7 octobre 1998, LawLex202300005437JBJ, qui approuve une cour d’appel d’avoir retenu que, faute de preuve de la novation invoquée par le preneur, le pas-de-porte ou droit d'entrée remis au bailleur reste acquis à ce dernier et ne peut se compenser avec la dette de loyers.

Cass. 3e civ., 15 février 1995, LawLex202100004551JBJ, Bull. civ. III, n° 50 ; D. 1995, IR 70 ; D. 1997, Somm. 308, obs. ROZES ; AJDI 1995, 791 ; RD imm. 1995, 392, obs. DERRUPPE ; JCP N 1995, II, 1315 ; JCP E 1995, pan. 453 ; Gaz. Pal. 1995, 2, Somm. 308, obs. BARBIER.

Aix-en-Provence, 23 janvier 2020, LawLex202300005436JBJ.

Cass. 3e civ., 5 juin 2002, LawLex202100005863JBJ, Bull. civ. III, n° 125.

Rennes, 23 janvier 2019, LawLex202100004602JBJ.

148. Licéité