Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 145-9, alinéa 2, du Code de commerce, “à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat” . La tacite prolongation n’entraîne pas la formation d’un nouveau contrat . Il s’agit du bail initial qui se poursuit purement et simplement, pour une durée indéterminée , et qui ne prend fin que par …

Bail tacitement prolongé

Aux termes de l’article L. 145-9, alinéa 2, du Code de commerce, “à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat” . La tacite prolongation n’entraîne pas la formation d’un nouveau contrat . Il s’agit du bail initial qui se poursuit purement et simplement, pour une durée indéterminée , et qui ne prend fin que par une demande de renouvellement ou par la délivrance, à tout moment, d’un congé  “donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil” .

Les droits et obligations des parties restent identiques à ceux prévus dans le bail initial puisqu’il s’agit du même bail qui continue. Ainsi, s’il bénéficie toujours de la possibilité de céder son droit au bail, la clause par laquelle le preneur cédant reste garant solidaire du cessionnaire doit s'appliquer jusqu'à l'expiration du bail reconduit , l’obligation de couverture de la caution ne prenant fin qu’à cette date. De même, la Cour de cassation estime que les dispositions, inapplicables aux baux en cours, d’une nouvelle loi entrée en vigueur pendant la période de tacite prolongation, ne peuvent régir un bail antérieur auquel il n’a pas été mis fin .

En cas de demande de renouvellement, il est essentiel de préciser que l’article L. 145-34, alinéa 3, du Code de commerce prévoit que les règles de plafonnement “ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans” .

Grenoble, 9 septembre 2021, LawLex202200003009JBJ, AJDI 2021, 849 ; Cass. 3e civ., 19 juin 2025, LawLex202500005460JBJ, qui rappelle qu'à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat..

Cass. 3e civ., 18 mars 1998, LawLex202100003798JBJ, Bull. civ. III, n° 63 ; D. affaires 1998, 703 ; Dalloz Affaires 1998, 703, obs. ROUQUET ; AJDI 1998, 358, obs. BLATTER ; JCP G 1998, IV, n° 20, n° 2052 ; Administrer août/sept. 1998, 31, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 27 janvier 1999, LawLex202100003799JBJ. – V. égal. Cass. 3e civ., 7 décembre 2004, LawLex202100003802JBJ, Bull. civ. III, n° 225 ; JCP E 2005, 863, 963, obs. MONEGER et KENFACK ; RJDA 2005, n° 235 ; Gaz. Pal. Rec. 2005, 1, jur. 1246, obs. BARBIER ; Loyers et copr. 2005, comm. 34, obs. BRAULT ; Administrer avr. 2005, 26, obs. BOCCARA et LIPMAN-BOCCARA.

Cass. 3e civ., 12 mars 2002, LawLex202100003800JBJ, Loyers et copr. 2002, comm. 282 ; Administrer oct. 2002, 20, note BARBIER. – V. aussi Cass. civ. 3e, 23 mars 2004, LawLex202100003801JBJ, AJDI 2004, 718, note DENIZOT.

Cass. 3e civ., 7 février 2007, LawLex202200004708JBJ, Bull. civ. III, n° 17 ; D. 2007, 664, obs. ROUQUET ; D. 2008, 1645, obs. ROZES ; AJDI 2007, 651, obs. BLATTER ; RDC 2007, 812, obs. SEUBE ; JCP E 2007, 1598, note DJIGO ; Rev. loyers 2007, 179, note QUEMENT ; Loyers et copr. avril 2007, 14, obs. PEREIRA-OSOUF ; Loyers et copr. 2007, comm. 78.

Cass. 3e civ., 19 février 1975, LawLex202200004617JBJ, Bull. civ. III, n° 70.

Cass. 3e civ., 18 mars 1998, LawLex202200003896JBJ, Bull. civ. III, n° 65 ; D. Affaires 1998, 834, obs. Y. R. ; RDI 1998, 430, obs. DERRUPPE ; Gaz. Pal. Rec. 1998, 2, som. 619, note BRAULT ; Administrer juin 1998, 28, note BARBIER.

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94. Bail tacitement prolongé

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