Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

L’article L. 145-12, alinéa 1, du Code de commerce, qui est d’ordre public , dispose que “la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue”, excluant de facto tout renouvellement pour une durée plus courte . Le bail renouvelé est un nouveau bail et non le prolongement du bail antérieur. Ainsi, même si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans, il appartient aux parties, lors de chaque renouvellement, d’exprimer expressément leur volonté de contracter pour une durée plus longue, faute de quoi le bail est renouvelé pour la durée légale de neuf années . Il importe peu qu’une clause du bail initial stipule une durée de douze années pour chaque renouvellement , ou encore que le bailleur ait exprimé, dans son congé, son intention de renouveler le bail pour une durée de douze années, l’accord des parties pour une durée plus longue ne pouvant résulter du silence gardé par le preneur . Quoiqu’il en soit, si le bail commercial est renouvelé pour une durée supérieure à douze années, celui-ci devra nécessairement revêtir la forme authentique et être publié au service chargé de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble objet du bail.

Les parties disposent de la même faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les mêmes conditions que celles prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article L. 145-4 du Code de commerce, qui sont applicables au cours du bail renouvelé .

Enfin, concernant son point de départ, l’article L. 145-12, alinéa 3, du Code de commerce prévoit que le bail renouvelé prend effet à compter de l’expiration du bail antérieur ou de sa prolongation, étant précisé que cette dernière date correspond soit à “celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite”, au “premier jour du trimestre civil qui suit cette demande”.

Cass. 3e civ., 2 octobre 2002, LawLex202100003795JBJ, Bull. civ. III, n° 194 ; D. 2002, AJ, 3014, obs. ROUQUET ; AJDI 2003, 28 ; RTD com. 2003, 277 ; JCP E 2003, 177, note KEITA ; JCP N 2003, 691 ; JCP N 2003, n° 18, 1308 ; Gaz. Pal. 2003, 452 ; Rev. loyers 2002, 628 ; Loyers et copr. 2002, comm. 259, note BRAULT ; Loyers et copr. 2002, repère 12, MONEGER ; Administrer déc. 2002, 41.

Cass. 3e civ., 1er juillet 1998, LawLex202100003782JBJ, Bull. civ. III, n° 147 ; D. affaires 1998, 1477, note ROUQUET ; RTD com. 1999, 72, MONEGER ; RD imm. 1998, 697, obs. DERRUPPE ; JCP E 1998, 1521 ; Gaz. Pal. 1998, 2, 809, obs. BARBIER, en l’espèce, le renouvellement automatique triennale d’un bail commercial avait été prévu en violation des règles légales fixant la durée du bail renouvelé.

Cass. 3e civ., 2 octobre 2002, LawLex202100003795JBJ, préc., en l’espèce, le bailleur n’apportait pas la preuve d’un accord avec le preneur concernant le renouvellement d’un bail commercial, initialement de douze ans, pour une durée identique. – Confirmée par Cass. 3e civ., 18 juin 2013, LawLex202100003797JBJ, AJDI 2014, 279, obs BLATTER ; Rev. loyers 2013, 941, note VAISSIE et CHAOUI ; Loyers et copr. 2013, comm. 276.

Paris, 18 juin 2014, LawLex202100003857JBJ, AJDI 2015, 770, obs. DENIZOT et TRAUTMANN ; Administrer oct. 2014, 31, obs. LIPMAN-BOCCARA, rappelant le caractère d’ordre public de la durée légale de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue et l’absence de droit au renouvellement à la date de rédaction de la clause du bail initial stipulant une durée de douze années pour chaque renouvellement.

Paris, 30 septembre 2016, LawLex202100003541JBJ, Loyers et copr. 2016, comm. 233.

93. Bail renouvelé