Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

L’article L. 145-40-1 du Code de commerce, issu de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 , d’ordre public , impose, lors de la prise de possession des lieux par le preneur en cas de conclusion d’un bail commercial, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, l’établissement d’un état des lieux amiable et contradictoire par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux, lequel est annexé au contrat de bail ou, à défaut, conservé par chacune des parties (al. 1). L’alinéa 2 précise que “si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire”. Lorsque le bailleur ne fait pas toutes diligences pour la réalisation de cet état, il se trouve dans l’impossibilité d’invoquer “la présomption de l’article 1731 du Code civil” (al. 3). Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, date d’entrée en vigueur de la loi 2014-626, l'article L. 145-40-1 du Code de commerce “s'applique à toute restitution d'un local dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession” .

Dans le régime antérieur à la loi, il résultait des articles 1730 et 1731 du Code civil que s’il avait été fait un état des lieux entre les parties, le preneur devait rendre les lieux loués tels qu’il les avait reçus, suivant cet état, excepté ce qui avait péri ou avait été dégradé par vétusté ou force majeure , qu'il appartenait à ce dernier de démontrer . Dans le cas où aucun état des lieux n’était établi, le preneur était présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et devait les rendre tels, sauf la preuve contraire . Si l’absence d'état des lieux n'empêchait pas le bailleur de prouver la perte d'un élément de la chose louée , le constat d’état des lieux, dressé par un huissier de justice, hors la présence du preneur, restait valable à l’encontre de ce dernier lorsqu’il avait été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties . Des juges du fond ne pouvaient retenir, pour limiter la condamnation du preneur à une certaine somme au titre des réparations locatives, qu’il n’était pas établi que les lieux loués aient été dans un meilleur état lors de l’entrée en jouissance, ni que les dégradations de la maçonnerie aient été imputables au preneur, tout en constatant qu’aucun état des lieux n’avait été établi lors de l’entrée en jouissance et que l’expert avait relevé que les dégradations de la maçonnerie étaient dues à des abus d’utilisation .

Lorsqu'il est établi contradictoirement par le bailleur et le preneur, l'état des lieux se borne à constater une situation de fait , jusqu’à preuve contraire . Ainsi, lorsque des travaux de cloisonnement ont été réalisés avant l’état des lieux et y figurent, ces travaux n’entrent pas dans l’obligation de remise en état des locaux qui incombe au preneur et la charge de leur suppression pèse sur le bailleur . De même, si l’état des lieux d’entrée mentionne que le plafond de la cuisine était en mauvais état, le coût du remplacement des dalles du plafond ne peut être mis à la charge du preneur, de sorte que si l’état des lieux de sortie expose que les dalles du faux plafond sont à remplacer, il n’en résulte aucun engagement de prise en charge du locataire . Si les lieux n'ont fait l'objet d'aucune observation à l'entrée du preneur, celui-ci doit les restituer dans un état n'appelant pas davantage d'observations, sauf à démontrer que les désordres constatés à son départ sont dus à la vétusté .

L. 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, art. 13-I.

L’article L. 145-15 du Code de commerce précise que sont réputés non écrits quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec à l’article L. 145-40-1 du même code.

Cass. 3e civ., 18 mars 2008, LawLex202100004636JBJ, qui considère que des juges du fond ne peuvent retenir qu’un preneur a manqué à ses obligations contractuelles d’entretien et de réparations sans répondre à ses conclusions qui soutiennent que la clause du bail mentionnant une moquette neuve, acte sous seing privé qui ne vaut que jusqu'à preuve contraire, est erronée et qu’un constat d’entrée dans les lieux, dressé par un huissier de justice valant jusqu'à inscription de faux, ont constaté que le sol était recouvert d'un linoléum propre et en état d'usage.

Cass. 3e civ., 15 septembre 2009, LawLex202100004638JBJ, Loyers et copropr. 2009, n° 12, comm. 280, VIAL-PEDROLETTI.

Colmar, 5 juin 2024, LawLex202400004453JBJ.

Cass. 3e civ., 28 février 1990, LawLex202200010856JBJ, Bull. civ. III, n° 64 ; D. 1990, Somm. 305, obs. BIHR ; AJDI 1990, 428 ; AJDI 1990, 429 et les obs. ; Quot. jur. 24 nov. 1990, 5.

L. 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, art. 13-II.

Cass. 3e civ., 3 avril 2001, LawLex202100004620JBJ, Loyers et copropr. 2001, comm. 139 ; Administrer janv. 2002, 35 ; BPIM 5/01, inf. 329, à propos d’un bail d’habitation.

Cass. 3e civ., 23 janvier 2007, LawLex202100004634JBJ, AJDI 2007, 468 ; Loyers et copropr. 2007, Comm. 69, obs. VIAL-PEDROLETTI : en l’espèce, l’état des lieux d’entrée ne comportant aucune mention relative aux parquets, il appartenait aux preneurs de démontrer que les dégradations subis par ces derniers étaient dues à la vétusté ou à la force majeure.

Cass. 3e civ., 20 janvier 1988, LawLex202300003225JBJ, Rev loyers 1988, 118, concernant un bail d’habitation.

Cass. 3e civ., 8 avril 1999, LawLex202200010812JBJ, AJDI 1999, 635, note PORCHERON ; RJDA 1999, n° 647.

Cass. 3e civ., 2 mai 2007, LawLex202100004635JBJ.

Cass. 3e civ., 21 juin 2000, LawLex202200010853JBJ.

Cass. 3e civ., 25 février 2004, LawLex202100004629JBJ.

125. Etat des lieux