Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Si le preneur est tenu, en vertu de l’article 1728, 2° du Code civil, de “payer le prix du bail aux termes convenus”, les parties doivent déterminer la date, le mode et le lieu du paiement, au moment de la conclusion du bail commercial. Aussi, doivent-elles convenir s’il s’agit d’un paiement mensuel, trimestriel, semestriel ou encore annuel, et s’il doit être effectué d’avance ou à terme échu.

Aux termes des articles L. 112-6, I et D. 112-3 du Code monétaire et financier, le paiement du loyer ne peut être effectué en espèces, s’il dépasse 1 000 euro, ni au moyen de monnaie électronique, lorsque le montant est supérieur à 3 000 euro, mais par chèque barré ou virement, et en euro.

L’article 1343-4 du Code civil, dans sa version issue de l’ordonnance 2016-131  entrée en vigueur le 1er octobre 2016, qui consacre le principe du paiement d’un loyer portable, dispose qu’ “à défaut d’une autre désignation par la loi, le contrat ou le juge, le lieu du paiement de l’obligation de somme d’argent est le domicile du créancier”. Auparavant, l’ancien article 1247 du Code civil posait le principe de quérabilité des loyers dans le silence du contrat , dans la mesure où le paiement devait être effectué au domicile du preneur. Si la Cour de cassation a pu considérer qu’un commandement de payer n’était pas justifié à défaut de la présentation préalable, au domicile du preneur, d’une quittance de loyer , elle a finalement assoupli sa jurisprudence en estimant qu’un preneur, auquel un commandement a été délivré, ne pouvait arguer d'une éventuelle absence de réclamation antérieure du bailleur pour échapper à son obligation essentielle de s'acquitter effectivement du paiement des loyers . Il est à noter toutefois que le preneur peut effectuer le paiement des loyers entre les mains d’un mandataire du bailleur, chargé de percevoir les loyers pour son compte.

Lorsque le preneur est débiteur de plusieurs dettes à l’égard du bailleur, en application de l’article 1342-10, alinéa 1er, du Code civil, il peut indiquer, au moment du paiement, “celle qu’il entend acquitter”. A défaut, l’alinéa 2 précise que l’imputation a lieu d’abord sur les dettes échues, parmi lesquelles celle qu’il a le plus d’intérêt à acquitter, sinon la plus ancienne, et qu’à toute choses égales, l’imputation se fait proportionnellement.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, si “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”, “réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”. Ainsi, il appartient au preneur de justifier qu'il s'est libéré du paiement des loyers , même si ceux-ci sont dus au titre de l’occupation temporaire des lieux loués . A l’inverse, le bailleur est tenu de justifier l’existence et l’exigibilité du loyer et des charges. A ce titre, l’article R. 145-36 du Code de commerce précise que “le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci”. Aussi, lorsque le bail commercial met à la charge du preneur la taxe foncière et les charges afférentes au bien immobilier loué, incombe-t-il au bailleur d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges . En outre, le bailleur doit apporter la preuve que le bail oblige le preneur au paiement des charges réclamées, ce qui ne peut résulter des dépenses exposées par lui ni se déduire du seul silence opposé à l'existence de la créance par le preneur au cours de la procédure .

Même si la loi du 6 juillet 1989 , qui rend obligatoire la remise de quittances au preneur, ne s'applique pas au bail commercial, la loi 77-1457 du 29 décembre 1977  prévoit que “tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un règlement effectué par lui” , qui traduit une présomption de paiement des loyers et des charges, qu’il appartient au bailleur de combattre par tous moyens de preuve . Ainsi, un bailleur ne peut se soustraire à l’obligation légale de délivrer des quittances de loyer au preneur , en se prévalant du fait que celui-ci n’aurait effectué que des règlements partiels . Toutefois, le défaut de délivrance des quittances n'est pas de nature à justifier le défaut de paiement des loyers . Il a cependant été jugé que le fait, pour un bailleur, de s’abstenir de délivrer des quittances de loyer, ainsi que des décomptes de charges annuelles, s’il ne peut justifier en totalité les retards ou insuffisances des règlements locatifs, les a du moins largement facilités, et que ceux-ci ne doivent pas être considérés comme une violation suffisamment grave, par le preneur, de ses obligations contractuelles permettant de justifier la résiliation du bail .

Enfin, avant l’ordonnance 2016-131, lorsque le bailleur refusait de recevoir son paiement, le preneur pouvait lui faire des offres réelles et, en cas de refus du bailleur de les accepter, consigner la somme (anc. art. 1257, al. 1, C. civ.). Ces offres réelles suivies d’une consignation libéraient le preneur et tenaient lieu à son égard de paiement, lorsqu’elles étaient valablement faites, la somme ainsi consignée demeurant aux risques du bailleur (anc. art. 1257, al. 2). Toutefois, la consignation ne pouvait valoir paiement dès lors que celle-ci n’était pas validée par un jugement passé en force de chose jugée . Depuis l’ordonnance 2016-131, les articles 1345 et suivants du Code civil  instaurent une nouvelle procédure. Désormais, lorsque le bailleur, à l’échéance et sans motif légitime, refuse de recevoir le paiement qui lui est dû ou l’empêche par son fait, le preneur peut le mettre en demeure d’en accepter ou d’en permettre l’exécution (art. 1345, al. 1, C. civ.). Si la mise en demeure du bailleur arrête le cours des intérêts dus par le preneur et met les risques à la charge du bailleur, sauf faute lourde ou dolosive du preneur (art. 1345, al. 2), elle n’interrompt pas en revanche la prescription (art. 1345, al. 3). Si l’obstruction n’a pas pris fin dans les deux mois de la mise en demeure, le preneur peut consigner la somme d’argent à la Caisse des dépôts et consignations (art. 1345-1, al. 1, C. civ.), la consignation libérant ainsi le preneur à compter de sa notification au bailleur (art. 1345-1, al. 3, C. civ.).

Ord. 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, art. 3.

Cass. 3e civ., 12 mars 2002, LawLex202200010644JBJ.

Aix-en-Provence, 18 mars 2010, LawLex202200011415JBJ, Loyers et copropr. 2011, comm. 119, CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 3 avril 2001, LawLex202100004620JBJ, Loyers et copropr. 2001, comm. 139 ; Administrer janv. 2002, 35 ; BPIM 5/01, inf. 329.

Aix-en-Provence, 18 mars 2010, LawLex202200011415JBJ, préc., qui précise que les règles comptables et fiscales exigent du preneur commercial, qu'il fournisse des quittances comme justifications de ses charges d'exploitation, le bailleur ne pouvant se dérober à la nécessité de fournir ces documents.

Paris, 17 janvier 1995, n° 93/015507, concernant un bail d’habitation.

Cass. 3e civ., 3 juillet 2013, LawLex202200011414JBJ, Bull. civ. III, n° 89 ; D. 2013, 1742, obs. ROUQUET ; D. 2014, 1659, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2014, 34, obs. BLATTER ; RTDI 2013, 59, note KENFACK ; JCP N 2013, act. 802 ; JCP E 2013, 1457 ; Rev. huissiers 1/2014, 9, note SCHÜTZ ; Loyers et copropr. 2013, comm. 275, CHAVANCE.

Paris, 17 janvier 1995, n° 93/015507, préc.

Cass. 3e civ., 2 février 2000, LawLex202200010814JBJ, Bull. civ. III, n° 24 ; RTD civ. 2000, 333, obs. MESTRE et FAGES ; JCP E 2000, 486.

Cass. 3e civ., 23 octobre 1979, LawLex202200010440JBJ, Bull. civ. III, n° 183 ; D. 1980, IR 18 ; JCP G 1980, IV, 5 ; Rev. Loyers 1980, 19.

Cass. 3e civ., 24 novembre 2004, LawLex202100004527JBJ, Bull. civ. III, n° 208 ; D. 2005, IR 12, obs. ROUQUET ; RTD civ. 2005, 779, obs. MESTRE et FAGES ; JCP G 2005, II, 10048, note KESSLER ; JCP E 2005, n° 864, note KESSLER ; Defrénois 2005, 1828, obs. RUET ; LPA 15 mars 2005, 13, note RABY ; Contrats Conc. Consom. 2005, comm. 42, note LEVENEUR ; Rev. loyers 2005, 28, obs. QUEMENT ; Loyers et copropr. 2005, comm. 61, note VIAL-PEDROLETTI.

Cass. 3e civ., 4 avril 1990, LawLex202100004518JBJ, qui casse l’arrêt d’appel qui inverse la charge de la preuve en retenant que le bailleur n’apporte pas la preuve de l’inexécution par le preneur de son obligation de payer le loyer ; 9 mars 2010, LawLex202100004528JBJ.

Cass. 3e civ., 5 février 2013, LawLex202100004640JBJ, RJDA 1/14, n° 10.

Cass. 3e civ., 17 septembre 2020, LawLex202100005586JBJ, D. actu. 15 oct. 2020, obs. TANI ; D. 2020, Actu. 1836 ; JCP N 2020, act. 656 ; JCP N 2020, act. 789 ; JCP E 2020, act. 656 ; JCP E 2020, n° 1401 ; RJDA 11/20, n° 558 ; BRDA 20/2020, inf. n° 19 ; Contrats Conc. Consom. 2020, comm. 153, LEVENEUR ; Rev. prat. rec. 2021, 25, chron. MORGANTINI et RUBELLIN, selon laquelle le bailleur doit, pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions pour charges et pour taxes foncières, justifier le montant des dépenses et, faute d'y satisfaire, restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions ; 9 juin 2015, LawLex202200006037JBJ, Gaz. Pal. 2015, 2376, obs. BARBIER ; Administrer juill. 2015, 37, obs. LIPMAN-W. BOCCARA, qui approuve la condamnation d’un bailleur à rembourser les provisions sur charges, pour une période donnée, dès lors qu’il n’a produit, durant celle-ci, aucun justificatif des charges d’eau, ni des taxes d’ordures ménagères.

Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, LawLex202200011413JBJ.

L. 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986, art. 21.

L. 77-1457 du 29 décembre 1977 relative à diverses dispositions en matière de prix, art. 11.

113. Modalités de paiement