Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Le loyer commercial se payait traditionnellement d'avance et par trimestre une pratique ancienne, mais qui pouvait représenter, pour un commerçant ou un artisan aux revenus irréguliers, une contrainte de trésorerie non négligeable. L'article 62 de la loi 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, y remédie en insérant dans le Code de commerce un article L. 145-32-1. Tout prene …

Loyers

Le loyer commercial se payait traditionnellement d'avance et par trimestre une pratique ancienne, mais qui pouvait représenter, pour un commerçant ou un artisan aux revenus irréguliers, une contrainte de trésorerie non négligeable. L'article 62 de la loi 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, y remédie en insérant dans le Code de commerce un article L. 145-32-1. Tout preneur d'un local destiné au commerce de détail, au commerce de gros, ou aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal peut désormais exiger le passage à la mensualité, sous la seule réserve de ne pas être en situation d'arriéré de loyers ou de charges non contesté préalablement. La demande prend effet à compter de la prochaine échéance de loyer prévue par le bail. Cette règle est d'ordre public : toute clause contraire est réputée non écrite et que le bailleur ne peut s'y opposer. Elle exclut en revanche les locaux à usage exclusif de bureaux, les entrepôts, ainsi que les baux dérogatoires et les conventions d'occupation précaire, qui échappent au statut. Elle s'applique immédiatement aux baux en cours d'exécution, dès la promulgation de la loi.

Les obligations du preneur relèvent des dispositions du Code civil qui régissent le contrat de louage. Aux termes de l’article 1728, 3° du Code civil, le preneur est tenu d’une obligation de payer le prix du bail aux échéances convenues, jusqu’au terme de celui-ci, sans que le bailleur n'ait à justifier d'un préjudice . Lorsqu’il conserve la jouissance des lieux, le locataire ne peut se dispenser de payer le loyer et opposer l’exception d’inexécution au motif d’inconfort ou même d’indécence, ou en se prévalant de l’inexécution des travaux incombant au bailleur, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils sont destinés . Lorsque le bailleur cède le local loué, les loyers échus postérieurement à la vente sont dus au cessionnaire et non au cédant . Le principal débiteur des loyers est en principe le preneur, même si un tiers qui agit pour son compte peut également s’acquitter de leur paiement.

En cas de pluralité de preneurs, en l’absence d’une clause de solidarité, le bailleur ne peut leur réclamer le paiement des loyers qu’à hauteur de leur part dans la dette (art. 1309, al. 2, C. civ.), un éventuel accord de paiement des loyers entre les locataires lui étant inopposable . Il en va différemment lorsqu’une clause de solidarité est insérée dans le bail, étant précisé qu’une telle solidarité est présumée en matière commerciale . La solidarité entre copreneurs permet au bailleur de demander le versement de l’intégralité du loyer au preneur solidaire de son choix, les libérant tous envers celui-ci (art. 1313 C. civ.). Ce dernier dispose alors d’un recours contre les autres locataires à proportion de leur propre part (art. 1317, al. 2, C. civ.).

Les parties peuvent, en application de l’article 260 du Code général des impôts, assujettir le loyer commercial à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). L’assujettissement doit être expressément stipulé dans le bail commercial . Tel n’est pas le cas de la clause du bail qui stipule que le preneur doit “acquitter ses impôts personnels, mobiliers et de patente, ainsi que les impôts et taxes de toute nature qui sont réclamés directement aux locataires ou mis à leur charge”, qui ne vise que les impositions dues par le preneur à l’exclusion de la TVA , ou encore celle par laquelle le preneur s’engage à acquitter “les impôts et contributions de toute nature assis ou à asseoir sur l’immeuble loué, y compris l’impôt foncier, les charges de ville et de police, le balayage, les charges d’égout, d’ordures ménagères et aussi tous autres impôts qui pourraient être créés en remplacement ou en compensation de ceux existant à ce jour” . De même, le fait pour un bailleur de se soumettre à la TVA en procédant à des déclarations de TVA sur les loyers ainsi qu’aux paiements correspondants, et de procéder à la ventilation entre le loyer principal et la TVA dans le décompte joint au commandement de payer délivré, ne suffit pas à apporter la preuve de la connaissance de l’accord du preneur au choix du bailleur d’opter pour l’assujettissement à la TVA, alors même que le preneur produit un avis de loyer émis par le mandataire du bailleur où apparaissent le loyer principal, les charges et la contribution annuelle sur les revenus locatifs, mais pas la TVA .

Cass. 3e civ., 23 mai 2012, LawLex202100004639JBJ, RJDA 2012, n° 833 : en l’espèce, la dette de loyers ne peut être arrêtée au jour de la remise des clés par le preneur lorsqu’il a quitté les lieux loués avant la date de prise d’effet du congé.

Orléans, 15 février 2024, LawLex202400001616JBJ ; Montpellier, 2 avril 2024, LawLex202400002870JBJ ; Paris, 23 mai 2024, LawLex202400003900JBJ ; Paris, 30 mai 2024, LawLex202400004035JBJ.

Cass. 3e civ., 10 février 2004, LawLex202200010811JBJ.

Versailles, 26 novembre 1999, n° 8778/97, à propos d’un bail d’habitation.

Cass. com., 21 avril 1980, n° 78-14.765, Bull. civ. IV, n° 158, selon laquelle les dispositions de l'article 1202 du Code civil (actuel art. 1310 C. civ.) ne sont pas applicables en matière commerciale.

Paris, 13 janvier 2010, LawLex202200011412JBJ, AJDI 2010, 638 ; Paris, 27 juin 2024, LawLex202400005042JBJ.

Cass. 3e civ., 27 juin 2001, LawLex202100004568JBJ.

Paris, 13 janvier 2010, LawLex202200011412JBJ, préc.

Paris, 27 juin 2024, LawLex202400005042JBJ, préc.

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110. Loyers

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