Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce, qui est d’ordre public , précise que tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges liées à ce bail, qui indique leur répartition entre le bailleur et le preneur. Si le texte ne donne aucune définition des différentes catégories de charges, les parties peuvent s’inspirer de la liste des charges récupérables concernant le bail d’habitation qui figure en annexe du décret 87-713 du 26 août 1987 , lequel ne s’applique à un bail commercial qu'à la condition que les parties soient convenues de lui soumettre la détermination des charges locatives . Dans le cas inverse, il leur appartient de prévoir conventionnellement, lors de la conclusion du bail commercial, la répartition claire et précise des charges entre bailleur et preneur , sous peine qu’elles ne puissent constituer des charges récupérables, étant précisé que les dépenses de ravalement ne constituent pas des charges locatives .

Toutefois, l’article R. 145-35, 4° du Code de commerce, issu du décret 2014-1317 du 3 novembre 2014, énumère certaines charges locatives non imputables au locataire. Il interdit ainsi d’imputer au preneur “ les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ”, qui se distinguent des honoraires de gestion technique de l’immeuble, lesquels doivent être justifiés par le coût de gestion de l’immeuble . Il peut notamment s’engager à prendre en charge à la fois les honoraires de syndic et les honoraires de gestion . L’article R. 145-35, 1° vise également les honoraires liés à la réalisation des grosses réparations, mentionnées à l’article 606 du Code civil, qui ne peuvent être imputés au preneur.

Dans un ensemble immobilier, l’alinéa 3 de l’article L. 145-40-2 souligne que le bail doit déterminer la répartition des charges entre les différents locataires occupant l’immeuble, qui est fonction de la surface exploitée, et dont leur montant correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation des lieux loués, étant précisé que cette répartition entre locataires peut conventionnellement faire l’objet d’une pondération, laquelle est portée à leur connaissance (art. R. 145-35, al. 2). Si le bail peut détailler les charges dues en des termes clairs, lesquels font foi entre les parties , celui-ci peut aussi viser spécialement le règlement intérieur de l’immeuble fixant la base de répartition des charges, même s’il a été établi postérieurement à la conclusion du bail dès lors qu’il rend déterminable, sans abus, la quote-part de charges incombant au preneur au moment de l'exécution du contrat . En revanche, lorsqu’un bail ne précise pas la quote-part des parties communes affectées aux locaux, le bailleur doit être condamné à rembourser les provisions versées par le preneur au titre des charges de copropriété non justifiées . L’article R. 145-35, 5° du Code de commerce précise que ne peuvent pas non plus être imputées au preneur les charges relatives à des locaux vacants situés dans un ensemble immobilier, ou imputables à d’autres locataires de l’immeuble.

Avant la publication du décret 2014-1317 du 3 novembre 2014 , les baux commerciaux pouvaient prévoir la forfaitisation des charges, soit en fixant conventionnellement un loyer charges comprises, soit par le biais d’une clause stipulant un remboursement forfaitaire de ces charges, laquelle devant être claire et précise excluait certaines charges telles que les impôts et les taxes. Depuis le 5 novembre 2014, date d’entrée en vigueur du décret, les baux conclus ou renouvelés, après cette date, ne peuvent plus prévoir un loyer “ net de charges ”, ni même la forfaitisation des charges.

Enfin, l’article L. 145-40-2, alinéa 1, du Code de commerce prévoit que l’inventaire doit faire l’objet d’un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au preneur. Cet état, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, doit être, selon l’article R. 145-36 du même code, “communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel”. Si le caractère tardif de la régularisation des charges caractérise une faute du bailleur qui l’expose au versement de dommages et intérêts, l’absence de régularisation rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le preneur peut obtenir le remboursement .

Selon l’article L. 145-15 du Code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec à l’article L. 145-40-2.

D. 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.

D. 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial.

Cass. 3e civ., 5 novembre 2014, LawLex202200006036JBJ, Bull. 2014, III, n° 138 ; D. 2014, Actu. 2294 ; Dalloz actualité 19 nov. 2014, obs. ROUQUET ; AJDI 2015, 199, obs. BLATTER ; AJDI 2015, 890, spéc. 899 ; RTD com. 2014, 779, obs. MONEGER ; JCP N 2014, act. 1247 ; JCP N 2015, 1142, chron. Baux commerciaux, MONEGER ; JCP E 2014, 1631 ; JCP E 2015, 1117, et 1130, chron. KENFACK ; RJDA 2015, n° 239 ; Rev. loyers 2014, 517, obs. DE LACGER ; Loyers et copropr. 2014, n° 298, obs. CHAVANCE ; Administrer déc. 2014, 32, obs. BARBIER. – V. aussi Paris, 20 novembre 2019, LawLex202100004607JBJ, Loyers et copropr. 2019, comm. 193 ; Loyers et copropr. 2020, comm. 12, obs. BRAULT, qui ajoute que l’absence de contestation antérieure des charges payées, n'empêche pas le preneur de former une demande en répétition de l'indu, dans les limites de la prescription ; Paris, 27 juin 2024, LawLex202400005042JBJ.

Cass. 3e civ., 3 octobre 2012, LawLex202100004531JBJ, D. 2012, actu. 2389, obs. ROUQUET ; AJDI 2013, 276, obs. DUMONT-LEFRAND ; JCP E 2012, act. 647, obs. MONEGER ; RJDA 01/13, n° 12 ; Loyers et copropr. 2012, comm. 331, obs. BRAULT ; Administrer nov. 2012, 35, obs. LIPMAN–W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 26 mars 2013, LawLex202200010890JBJ, D. 2014, 630, obs. S. AMRANI-MEKKI et M. MEKKI ; AJDI 2013, 755, obs. PLANCKEEL ; RTD civ. 2013, 606, obs. BARBIER ; RDC 2013, 888, note LAITHIER ; Gaz. Pal. 3-7 juill. 2013, 13, note HOUTCIEFF ; Contrats Conc. Consom. 2013, 128, obs. LEVENEUR ; Loyers et copropr. 2013, comm. 148, obs. BRAULT.

Cass. 3e civ., 21 février 1996, LawLex202200008302JBJ, Loyers et copropr. 1996, 206.

Douai, 12 juillet 2018, LawLex201800001098JBJ, Loyers et copropr. 2018, comm. 227, obs. CHAVANCE.

Paris, 14 juin 2018, LawLex202100004559JBJ, pour une clause qui stipule que “le preneur supportera les honoraires de gestion et de syndic le tout de manière que le loyer ci-dessus fixé soit perçu par le bailleur net de toutes charges”.

Cass. 3e civ., 26 mars 2013, LawLex202200010890JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 24 novembre 2004, LawLex202100004526JBJ, Bull. civ. III, n° 215 ; D. 2005, 1090, obs. ROZES ; JCP E 2005, 863, n° 20, obs. MONEGER ; RJDA 2/2005, n° 103.

Cass. 3e civ., 15 février 2018, LawLex202100001370JBJ, AJDI, 2018, 278 ; RJDA 2018, n° 489 : en l’espèce, le bailleur ne produisait aucun justificatif sur la base de décomptes édités par le syndic de copropriété.

111. Charges