Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Selon l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, tout contrat de location commerciale doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories d’impôts, taxes et redevances indiquant leur répartition entre bailleur et preneur. L’article R. 145-35, 3°, qui fixe ses conditions d’application, interdit toute imputation au preneur des “impôts, notamment la contribution économique territoriale, t …

Impôts/Taxes

Selon l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, tout contrat de location commerciale doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories d’impôts, taxes et redevances indiquant leur répartition entre bailleur et preneur. L’article R. 145-35, 3°, qui fixe ses conditions d’application, interdit toute imputation au preneur des “impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble”. Le texte ajoute que “peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement”. Seule une stipulation expresse du bail commercial peut mettre à la charge du preneur, la taxe foncière , la taxe sur les bureaux, ainsi que les taxes additionnelles , telles que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères , qui, sans être incluse dans la taxe foncière, constitue une imposition distincte . Lorsque les lieux loués bénéficient d’une exonération de la taxe foncière, le bailleur ne peut stipuler au bail qu’elle sera imputée au preneur . A défaut de stipulation spécifique, le preneur est fondé à demander au bailleur la restitution des sommes versées indûment au titre de ces impositions , mêmes si celles-ci correspondent à des services dont il profite . En présence d’un bail verbal, il convient de rechercher l'existence d'un accord, entre les parties, sur le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière. En cas de cession, le cessionnaire du droit au bail est tenu de la prendre à sa charge lorsqu’un tel accord a été conclu .

L’exigence d’une clause expresse mettant à la charge du preneur la taxe foncière n’implique pas que le terme “taxe foncière” soit mentionné. En effet, il suffit que, sans ambiguïté, les termes du bail commercial conduisent à mettre cette taxe à la charge du preneur . Ainsi, la taxe foncière doit être versée par le preneur lorsqu’une clause stipule que “le preneur remboursera chaque année au bailleur en sus du loyer ci-après fixé et en même temps que le dernier terme de celui-ci tous les impôts, contributions et taxes de toute nature auxquels les biens loués peuvent et pourront être assujettis ou donner lieu, à l'exception des impôts purement personnels au bailleur tel que l'impôt sur le revenu” , ou encore lorsque le bail met à la charge du preneur tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués afin que le loyer soit net de toutes charges quelconques, à la seule exception des impôts susceptibles de grever les revenus de location . En revanche, un preneur n’a pas à supporter le coût de la taxe foncière lorsque le contrat de location prévoit que le preneur s'engage à “rembourser au bailleur la quote-part des charges et prestations, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de déversement à l'égout, de balayage et autres, incombant à l'immeuble” , ou que “le preneur devra acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle” . Le bailleur ne peut pas non plus imputer au preneur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui n’est pas une charge au sens strict, lorsque le bail, dans sa rédaction sommaire, ne fait que distinguer les charges locatives habituelles incombant au preneur de l’impôt foncier à la charge du bailleur . Une stipulation particulière, qui impose au preneur le paiement de la taxe foncière, étant nécessaire, ce dernier ne peut être tenu de la payer au motif qu'il a accepté, pendant toute la durée du bail initial, de la prendre à sa charge, comme il est d’usage dans son secteur d’activité , le fait qu’il ait accepté de la payer durant plusieurs années n’équivalant pas à la reconnaissance par celui-ci que cette charge lui incombe .

Dans un ensemble immobilier, l’alinéa 3 de l’article L. 145-40-2 précise que le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au preneur doit strictement correspondre au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation des lieux loués. Ici aussi, la répartition des impôts, taxes et redevances, entre les différents locataires de l’immeuble, peut conventionnellement faire l’objet d’une pondération qui est portée à leur connaissance (art. R. 145-35, al. 2).

Enfin, l’article R. 145-35, 5° du Code de commerce précise que ne peuvent être imputés au preneur les impôts, taxes et redevances relatifs à des locaux vacants situés dans un ensemble immobilier, ou imputables à d’autres locataires de l’immeuble.

Cass. 3e civ., 28 septembre 2022, LawLex202200008665JBJ, qui casse l’arrêt d’appel qui rejette la demande du bailleur en paiement de la taxe foncière, alors que le bail met expressément à la charge du preneur l'impôt foncier. – En revanche, V. Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, LawLex202200009545JBJ, selon laquelle il ne peut être mis à la charge du preneur le remboursement de la taxe foncière dès lors que le bail commercial ne le stipule pas.

Paris, 3 mars 2010, LawLex202200010663JBJ, Loyers et copropr. 2010, comm. 260, qui précise que, ne faisant pas partie des charges habituellement récupérables sur le preneur, la récupération de la taxe foncière, la taxe sur les bureaux et la taxe additionnelle, suppose une stipulation expresse dans le contrat de bail.

Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, LawLex202100004603JBJ, AJDI 2020, 38, obs. HAAS ; AJDI 2020, 1, chron. BLATTER ; RTD com. 2019, 872, obs. MONEGER ; BRDA 2019, n° 19, 11 ; Loyers et copropr. 2019, comm. 193, obs. BRAULT ; Loyers et copropr. 2019, repère 10, MONEGER.

Dijon, 26 août 2021, LawLex202100006342JBJ, qui ajoute que le terme “et autres” ne fait pas référence à la taxe foncière.

Paris, 6 novembre 2019, LawLex202100004606JBJ, Loyers et copropr. 2020, comm. 11, qui ajoute qu’une telle clause ne peut mettre à la charge du preneur ni la taxe foncière, ni la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ni la taxe sur les bureaux, qui ne constituent pas des taxes à la charge personnelle du preneur mais des taxes incombant au propriétaire des lieux loués.

Toulouse, 19 avril 2017, LawLex202100004619JBJ, Loyers et copropr. 2017, comm. 142, obs. CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 26 mars 2013, LawLex202100004533JBJ, D. 2013, 1794, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2013, 755, obs. PLANCKEEL ; JCP E 2013, 1344, note MOUSSERON ; RJDA 7/13, n° 585 ; BRDA 13/20, inf. 14 ; Loyers et copropr. 2013, comm. 212, obs. BRAULT.

Paris, 17 janvier 2018, LawLex202100004604JBJ, Loyers et copropr. 2018, comm. 97, obs. CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 13 juin 2012, LawLex202100004529JBJ, Bull. civ. III, n° 92 ; D. 2012, Actu. 1672, obs. ROUQUET ; D. 2013, 1794, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2013, 37, obs. BLATTER ; RTD com. 2013, 231, chron. KENDERIAN ; RTDI 4/2012, 24, obs. BILLET ; JCP G 2012, 825 ; JCP N 2012, 696 ; RJDA 2013, n° 12 ; RLDA juill.-août 2012, 30, n° 4123 ; Gaz. Pal. 29-30 juin 2012, 15, note BARBIER ; Dr. et proc. janv. 2013, 7, § 17 s., obs. SCHÜTZ ; Ann. loyers 2012, 2294, obs. CERATI-GAUTHIER ; Loyers et copropr. 2012, Comm. 236, note BRAULT ; Administrer août-sept. 2012, 46, obs. LIPMAN–W. BOCCARA et SAINTURAT ; 13 septembre 2018, LawLex202100004599JBJ, AJDI 2018, 784 ; Loyers et copropr. 2018, comm. 257, BRAULT ; 16 mai 2024, LawLex202400004314JBJ.

Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, LawLex202200009545JBJ, préc. : il ne peut être mis à la charge du preneur le remboursement de la taxe foncière au motif que le bail oblige ce dernier à rembourser au bailleur la part afférente aux locaux loués dans la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. – V. égal. Paris, 25 octobre 2017, LawLex202100004543JBJ, AJDI 2018, 436, note BLATTE ; AJDI 2018, 502, note PLANCKEEL, qui précise que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères n’est pas une composante de la taxe foncière mais une taxe additionnelle facultative attachée légalement à la qualité de propriétaire.

Grenoble, 13 octobre 2022, LawLex202200009431JBJ, concernant un local situé en zone franche urbaine.

Paris, 30 juin 2010, LawLex202200010653JBJ.

Cass. 3e civ., 13 décembre 2018, LawLex202100005588JBJ, AJDI 2019, 534, obs. HAAS.

Cass. 3e civ., 28 mai 2020, LawLex202100005587JBJ, D. 2020, 1172 ; AJDI 2021, 115, obs. BLATTER ; JCP G 2020, 724 ; JCP E 2020, act. 376, spéc. n° 23 ; JCP E 2020, 1244 ; JCP E 2020, n° 1367, note BRIGNON ; RJDA 2020, n° 472 ; Dr. fisc. 2020, n° 23, act. 186 ; Loyers et copropr. 2020, comm. 82, obs. CHAVANCE : en l’espèce, un accord avait été trouvé antérieurement à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire du preneur, et la cession partielle de ses actifs qui s’en est suivie.

Versailles, 20 juin 2024, LawLex202400004833JBJ, retenant que l’emploi des termes “taxes municipales” et “charges de ville”, qui visent incontestablement la taxe foncière, démontre la volonté des parties de mettre à la charge du preneur cette dernière.

Cass. 3e civ., 3 juin 2004, LawLex202100004575JBJ, AJDI 2004, n° 1093, qui précise que l'assiette de la taxe foncière est constituée par l'immeuble indépendamment de la situation personnelle de son propriétaire.

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