Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article 1732 du Code civil, le preneur “répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute”. Ce texte, qui fait peser sur le locataire une présomption de faute, ne s’applique toutefois que dans la relation qui le lie au bailleur, à l’exclusion notamment du locataire-gérant  ou du syndicat de coproprié …

Dégradations

Aux termes de l’article 1732 du Code civil, le preneur “répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute”. Ce texte, qui fait peser sur le locataire une présomption de faute, ne s’applique toutefois que dans la relation qui le lie au bailleur, à l’exclusion notamment du locataire-gérant  ou du syndicat de copropriétaires . Le preneur n'est tenu de réparer les dégradations que si celles-ci sont intervenues pendant la jouissance des lieux loués , jusqu’à la remise des clés au bailleur , sans que sa responsabilité ne puisse être recherchée pour des désordres survenus postérieurement à son départ . En revanche, lorsqu’un nouveau bail a été conclu entre les parties, le bailleur est en droit de réclamer au preneur la réparation des dégradations qui résultent de l’usage des lieux loués durant les baux précédents .

En cas de cessions successives du bail commercial, il s’opère une transmission des obligations au dernier titulaire du contrat qui devient alors débiteur à son tour, envers le bailleur, des dégradations causées par ses prédécesseurs . Ainsi, à défaut de clause contraire, le cessionnaire du droit au bail est tenu, à l’égard du bailleur, en sa qualité d'ayant cause du cédant, des dégradations causées par celui-ci, sauf si ce dernier s’est engagé à prendre à sa charge leur réparation lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie . Toutefois, si le bailleur souscrit un nouveau bail avec le preneur en connaissance de la transformation des lieux intervenue lors des baux précédents, il renonce à l’obligation pour ce dernier, cessionnaire du droit au bail, de répondre des dégradations causées par ses prédécesseurs, et ne peut solliciter la restitution des lieux selon les stipulations contractuelles initiales .

L’article 1735 du Code civil précise que “le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires”. Le preneur est ainsi responsable des dommages causés aux locaux non seulement par son fait, mais également par le fait de toutes personnes qu’il laisse pénétrer dans les lieux loués, notamment pour effectuer des réparations , parce qu’elles dépendent de lui ou qu’il les héberge , ou avec qui il est en relation, à l’exclusion toutefois des patients d’un médecin, qui ne constituent pas des personnes de la maison au sens de l’article 1735 .

La responsabilité du preneur du fait des dégradations ou pertes ne se limite pas aux seuls dégâts commis dans les lieux loués . Les juges du fond apprécient souverainement la nature de la faute du preneur , mais également l’étendue de sa responsabilité au regard des dégradations commises dans les lieux. Ainsi, ils ont pu retenir la responsabilité du preneur à hauteur de 75 % des dégradations commises dans les lieux loués, et celle du bailleur, qui aurait pu agir de manière plus rapide et plus efficace, à raison de 25 % de l'affaissement intervenu . Toutefois, la présomption qui pèse sur le preneur constitue une présomption simple qu’il peut renverser en apportant la preuve que ces dégradations ont eu lieu sans sa faute . S’il n’appartient pas au bailleur d’apporter la preuve d’une faute du preneur , il doit cependant démontrer que les dégradations sont survenues durant la période de jouissance, notamment par le biais d’une comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie . Aussi, un preneur, qui s’oblige à maintenir en bon état d'entretien l'ensemble des lieux loués et à les rendre, en fin de bail, en bon état de toutes réparations, doit-il répondre des dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie, sauf à prouver qu'elles ont eu lieu sans sa faute , en particulier si le constat d’entrée faisait état des mêmes dégradations. Il ne peut pas non plus se décharger de sa responsabilité, même si le bailleur a refusé de faire connaître le nom de son assureur pour permettre une expertise amiable et n’a jamais justifié avoir régularisé auprès de son assurance la déclaration de sinistre qui aurait permis d’exercer un recours contre le responsable, alors que le bail oblige le preneur à rendre les lieux en bon état de réparations locatives .

Ainsi, engage sa responsabilité, le preneur qui a commis une faute ou une négligence ayant contribué à la réalisation des désordres en raison du fait qu’il ait attendu au moins huit ans avant d'avertir le bailleur de l'affaissement des planchers , ou lorsqu’utilisant la cave depuis le début du bail, il a dû se rendre compte de la dégradation rapide et avancée du plancher et des poutres rongées par les infiltrations, mais n'a pas pris la précaution d'alerter le bailleur en temps opportun de la situation .

En revanche, le preneur peut toujours s’exonérer de sa responsabilité, pour des dégradations commises dans les lieux loués, lorsqu’une stipulation contractuelle est prévue à cet effet, en cas de force majeure ou en raison de la vétusté des locaux , la charge de la preuve pesant sur lui .

Enfin, le preneur, qui commet des dégradations dans les lieux loués, s’expose au paiement de dommages et intérêts, qui ne peuvent faire l’objet d’une évaluation forfaitaire , à une retenue sur l’éventuel dépôt de garantie , voire à la remise en état des lieux . Le bailleur peut en outre demander la résiliation du bail ou la mise en œuvre, le cas échéant, de la clause résolutoire. Quoiqu’il en soit, l’indemnisation du bailleur, à raison des dégradations affectant les lieux loués qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations, n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations par le bailleur ni à l'engagement effectif de dépenses , ni même à ce qu’il apporte la preuve d'une atteinte à la solidité de l'immeuble ou d'une diminution de la valeur locative .

Cass. 3e civ., 13 octobre 1999, LawLex200200005241JBJ, RTD civ. 2000, 352, obs. GAUTIER ; RTD com. 2000, 592, n° 4, obs. DERRUPPE ; JCP E 2000, n° 18-19, 758, note LEVENEUR ; Contrats Conc. Consom. 2000, Comm. 21, note LEVENEUR.

Cass. 3e civ., 5 juin 1991, LawLex202300000648JBJ, Bull. civ. III, n° 161 ; JCP G 1991, IV, 304 ; Loyers et copropr. 1991, comm. 444 ; Administrer 1992, 49, obs. GUILLOT, concernant un bail d’habitation.

Cass. 3e civ., 10 novembre 2009, LawLex202300000651JBJ, Bull. civ. III, n° 244 ; BICC 15 avr. 2010, n° 524 ; D. 2009, AJ 2864, obs. ROUQUET ; D. 2010, 1168, obs. DAMAS ; AJDI 2010, 452, obs. DAMAS ; AJDA 2010, 351 ; RDC 2010, 673, note SEUBE ; JCP G 2010, n° 12, 314, note REMY ; Annales des loyers, janv. 2010, 29, obs. BERENGER ; Loyers et copropr. 2010, n° 1, obs. VIAL-PEDROLETTI.

Cass. 3e civ., 19 novembre 2008, LawLex202300000663JBJ, Bull. civ. III, n° 174 ; R., 267 ; BICC 1er avr. 2009, n° 440 ; D. 2008, AJ 3004, obs. ROUQUET ; D. 2009, Pan. 896, obs. DAMAS ; D. 2009, Chron. C. cass. 1231, obs. MONGE et NESI ; AJDI 2009, 356, obs. CHENU ; RTD civ. 2009, 132, obs. GAUTIER ; RDC 2009, 515, obs. DESHAYES ; RDC 2009, 604, obs. LARDEUX ; JCP G 2008, Actu. 722, obs. BOUZOL ; RLDC 2009/57, n° 3292, obs. BUGNICOURT ; Defrénois 2009, 435, note DAGORNE-LABBE ; Loyers et copropr. 2009, étude 9, par VIAL-PEDROLETTI.

Cass. 3e civ., 6 décembre 1972, LawLex202300000657JBJ, D. 1973, 188 ; R. 1972-1973, 62, qui casse l’arrêt d’appel qui, pour limiter la condamnation des preneurs à la réparation des seuls dégâts causés à l'appartement loué, retient que la responsabilité présumée de l'article 1732 du Code civil, dont le preneur n'a pu s'exonérer, est fondée sur l'obligation de restituer la chose louée dans son état primitif, et ne concerne que les biens dont le locataire a la jouissance exclusive.

Cass. 3e civ., 11 décembre 2007, LawLex202100004584JBJ : en l’espèce, c’est en laissant se dégrader le parking, qui lui a été donné à bail et pour lequel il paie un loyer complémentaire, que le preneur a méconnu son obligation contractuelle d'entretien.

Cass. 3e civ., 27 novembre 2007, LawLex202300000656JBJ : en l’espèce, la cause de l’effondrement du plancher tenait au fait qu’une solive de bois avait cédé et que l’origine des désordres était dû à des infiltrations d’eau à raison de l'installation d'une salle d'eau mal conçue et au défaut d'écoulement des eaux en résultant imputables au preneur, l’état de vieillissement des solives, s’il a pu avoir accéléré leur fragilité, ne pouvant être qu’une cause très secondaire.

Cass. 3e civ., 18 mars 1974, LawLex202300000659JBJ, Bull. civ. III, n° 120 ; JCP 1974, IV, 165, à propos d’une explosion de gaz, qui s’est produite dans le local, dont le preneur ne démontre pas que les dommages causés aux lieux loués ont eu lieu sans sa faute. – V. aussi Cass. 3e civ., 2 décembre 2014, LawLex202100004594JBJ, RJDA 4/15, n° 237.

Cass. 3e civ., 28 janvier 2004, LawLex202300000658JBJ, Bull. civ. III, n° 12 ; D. 2004, IR 537 ; RJDA 2004, n° 528 ; Loyers et copropr. 2004, comm. 64.

Cass. 3e civ., 5 octobre 1999, LawLex202300000662JBJ.

Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, LawLex202100006025JBJ.

Cass. 3e civ., 17 novembre 2021, LawLex202200010879JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 18 mars 1998, LawLex202200010625JBJ, Bull. civ. III, n° 62 ; RDI 1998, 426, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; JCP G 1998, I, 183, obs. SIMLER ; JCP G 1998, IV, 2050 ; JCP N 1998, 1455 ; JCP N 1999, 1870, étude CAMPELS ; Defrénois 1999, 661, note MATHIEU ; Resp. civ. et assur. 1998, 248 ; Loyers et copropr. 1998, 117, note VIAL-PEDROLETTI, qui casse l’arrêt d’appel qui condamne un preneur, après son départ, à réparer les désordres de l'installation de chauffage, sans constater que le gel, à l'origine des dommages, s'est produit pendant la jouissance des lieux. – V. égal. Cass. civ. 3e, 17 novembre 2021, LawLex202200010879JBJ.

Cass. 3e civ., 9 février 2005, LawLex202100005561JBJ, Bull. civ. III, n° 32 ; D. 2005, IR 592 ; AJDI 2005, 380, obs. ROUQUET ; Defrénois 2005, 1835, obs. RUET ; Rev. loyers 2005, 314, note DE MAILLARD.

Cass. 3e civ., 31 mai 1994, LawLex202100005557JBJ.

Cass. 3e civ., 27 novembre 2007, LawLex202300000656JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 23 janvier 2007, LawLex202100004634JBJ, AJDI 2007, 468 ; Loyers et copropr. 2007, Comm. 69, obs. VIAL-PEDROLETTI.

Cass. 3e civ., 21 septembre 2010, LawLex202300000660JBJ, AJDI 2011, 43, obs. ZALEWSKI.

Cass. 3e civ., 25 février 2004, LawLex202100004629JBJ, qui précise que lorsqu’une caution s’est engagée à garantir le paiement du montant du loyer, des charges et accessoires qui pourraient être dus au bailleur, celle-ci ne peut nullement être actionnée au titre des dégradations éventuelles commises par le preneur.

Cass. 3e civ., 9 février 2005, LawLex202100005561JBJ, préc. – V. aussi Paris, 28 mars 2018, LawLex202200004060JBJ : en l’espèce, le preneur, qui a enlevé les conduits de cheminées, a contribué à la dégradation de la toiture.

Cass. 3e civ., 15 novembre 2018, LawLex202100004600JBJ, JCP E 2019, 1167, § 40, obs. PANEPINTO.

Cass. 3e civ., 13 novembre 1997, LawLex202100004561JBJ, Bull. civ. III, n° 202 ; D. 1998, 97, obs. HONORAT ; D. aff. 1997, 1457 ; RTD civ. 1998, 124, obs. JOURDAIN ; RTD civ. 1998, 696, obs. GAUTIER ; RDI 1998, 146, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; JCP G 1997, IV, 2519 ; Defrénois 1998, art. 36850, 957, n° 5, obs. SENECHAL ; Quot. jur. 4 déc. 1997, 6.

Cass. 3e civ., 25 juin 1969, LawLex202300000759JBJ : en l’espèce, le preneur, qui a omis de vidanger la tuyauterie du chauffage central et des installations sanitaires, est responsable des dégâts causés par le gel à des canalisations, postérieurement à l’expiration du bail, mais avant la remise des clés au bailleur.

Cass. 3e civ., 7 octobre 1998, LawLex202100004565JBJ : en l’espèce, le preneur ne pouvait sérieusement soutenir que les dégradations, pour lesquelles le bailleur lui demandait paiement des travaux de remise en état, étaient postérieures à son départ des lieux, alors qu’il résultait du récépissé, produit par lui, du dépôt de sa plainte contre inconnu, pour faits de dégradation de la grille de protection et de la porte d'entrée des lieux loués, que ces faits étaient antérieurs à son courrier par lequel il manifestait son intention de résilier le bail.

Cass. 3e civ., 8 décembre 1999, LawLex202100004523JBJ, Bull. civ. II, n° 234 ; D. 2000, AJ 113, obs. ROUQUET ; JCP G 2000, IV, 1167.

Cass. 3e civ., 9 juillet 2003, LawLex202200008456JBJ, Bull. civ. III, n° 145 ; D. 2003, AJ 2312, obs. ROUQUET ; AJDI 2003, 756, note DUMONT ; RTD civ. 2003, 725, obs. GAUTIER ; JCP G 2003, I, 186, nos 20 s., obs. BARTHEZ ; JCP G 2003, IV, 2596 ; JCP E 2003, pan. 1338 ; JCP E 2003, n° 39, 1510 ; JCP E 2003, 1665, n° 5, obs. MONEGER ; JCP E 2004, 113, note BARTHEZ ; Dr. et proc. 2004, 33, obs. BOURDILLAT ; Gaz. Pal. 2003, 3142, note BARBIER ; Loyers et copropr. 2003, n° 197, obs. BRAULT et PEREIRA-OSOUF.

Cass. 3e civ., 13 juin 2001, LawLex202200008680JBJ, AJDI 2002, 28, note BRIAND.

Cass. 3e civ., 6 mars 2012, LawLex202300000649JBJ.

Cass. 3e civ., 19 janvier 2000, LawLex202300000652JBJ, Bull. civ. III, n° 8 ; Resp. civ. et assur. 2000, n° 125, note GROUTEL ; RJDA 2000, n° 245 ; Loyers et copropr. 2000, n° 83, obs. VIAL-PEDROLETTI : en l’espèce, les dégradations étaient survenues par le fait d’un plombier que le preneur avait laissé entrer dans les lieux loués pour effectuer une réparation.

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