Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 311-1 du Code du tourisme, le bailleur d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d'équipement et d'amélioration que le preneur, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité, même si ces travaux entraînent une modification dans la distribution des …

Hôtels

Aux termes de l’article L. 311-1 du Code du tourisme, le bailleur d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d'équipement et d'amélioration que le preneur, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité, même si ces travaux entraînent une modification dans la distribution des lieux loués. Le texte énumère limitativement les diverses catégories de travaux concernés, qui comprennent entre autres la distribution de l'eau, du gaz et de l'électricité, l’équipement sanitaire, le déversement à l’égout, ou encore l’aménagement des cuisines et offices. L’article L. 311-4, alinéa 1, du même code précise qu’au moment du départ du preneur ou de l’éventuel cessionnaire du droit au bail, les lieux loués sont restitués au bailleur dans l’état où ils se trouvent, sans que celui-ci puisse exiger la remise des lieux dans leur état antérieur. 

Le preneur doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention au bailleur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à laquelle sont joints un plan d'exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés (art. L. 311-2 C. tourisme). Lorsque ces travaux affectent le gros œuvre de l'immeuble, le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour informer, dans les mêmes conditions de forme, le preneur de son acceptation ou de son refus, son silence valant accord (art. L. 311-2 C. tourisme). En cas de refus du propriétaire, le preneur ne peut entreprendre les travaux touchant au gros œuvre qu'après avis favorable de commissions dans lesquelles sont représentés en nombre égal les hôteliers et les bailleurs d'immeubles (art. L. 311-1, al. 2, C. tourisme). Lorsque le preneur ne procède pas, avant la réalisation des travaux, à la notification prévue à l’article L. 311-2 du Code du tourisme, l’omission de cette formalité substantielle le prive de tout droit à invoquer les dispositions des articles L. 311-1 et suivants du même code , et constitue une faute qui justifie la résiliation du bail . Même si le preneur a normalement rempli ses obligations en n'ayant exécuté les travaux qu'après l'expiration du délai de réponse de deux mois, prévu par l’article L. 311-2 du Code du tourisme, le bailleur est fondé à demander la résiliation du bail dès lors que le preneur a omis de lui adresser, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le plan d'exécution et le devis descriptif et estimatif des travaux projetés .

L’article L. 311-3 du Code du tourisme précise que “pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite, et pour une durée de douze années à compter de l'expiration du délai d'exécution mentionné à l'article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l'incorporation à l'immeuble des améliorations résultant de l'exécution des travaux mentionnés à l'article L. 311-1”. La Cour de cassation a précisé les conditions dans lesquelles le bailleur ne peut durant ce délai réclamer aucune augmentation du loyer . Tout d’abord, la date à laquelle le délai maximal de douze années vient à échoir peut déterminer, au cours du bail renouvelé suivant celui pendant lequel les travaux ont été exécutés, un palier d'augmentation correspondant à l'incorporation des améliorations en résultant. Si le bail vient à renouvellement alors que la période de douze années n’est pas expirée, il ne peut être tenu, compte des améliorations apportées, que jusqu’au terme de ce délai. Ensuite, le délai, pendant lequel le bailleur ne peut bénéficier des travaux réalisés par le preneur, ne court qu'à compter de la date à laquelle les travaux sont exécutés et non de l'autorisation donnée par le bailleur.

Si l’absence de notification, prévue à l’article L. 311-2 du Code du tourisme, prive le preneur du bénéfice des dispositions de l’article L. 311-3 , même si les travaux ont été accomplis au vu et au su du bailleur qui ne s’y est pas opposé , la clause du bail par laquelle ce dernier autorise d’ores et déjà le preneur à réaliser des travaux ne s’interprète pas comme le dispensant de la formalité de la notification préalable . Dans ce cas, la valeur locative est fixée, sur le fondement de l’article R. 145-10 du Code de commerce, en raison de la monovalence des locaux , et selon les usages observés dans la branche d'activité concernée, indépendamment de toute amélioration apportée aux lieux loués par des travaux autres que ceux visés par les articles L. 311-1 et suivants du Code du tourisme et au financement desquels le bailleur n'a pas participé .

Cass. civ. 3e, 21 février 2001, LawLex202300000967JBJ, Bull. civ. III, n° 16 ; Gaz. Pal. 8-9 août 2001, note BARBIER ; Loyers et copropr. 2001, comm. 178. – V. aussi Cass. 3e civ., 3 mai 2007, LawLex202300000968JBJ, Bull. civ. III, n° 68 ; Gaz. Pal. 2007, 2, 2530, obs. BARBIER ; Defrénois 2008, 1940, art. 38837, note BOULOGNE-YANG-TING ; Rev. loyers 2007, 881, n° 618, note HUMBLOT-GIGNOUX ; Loyers et copropr. 2007, comm. 127, BRAULT ; Administrer juill. 2007, 27, obs. LIPMAN-W. BOCCARA, selon laquelle le preneur ne peut prétendre à aucun abattement pour les travaux hôteliers qu'il a fait réaliser dans les lieux loués au cours du bail expiré, même si les améliorations ont, à l'époque du renouvellement, fait ou non accession au bailleur.

Cass. 3e civ., 10 juillet 1996, LawLex202300000969JBJ, RJDA 1996, n° 1299.

Cass. 3e civ., 5 mai 1999, LawLex202300000970JBJ, LPA n° 143, 20 juill. 1999, 13 ; Loyers et copropr. 1999, comm. 263.

Cass. 3e civ., 13 novembre 2013, LawLex202300000972JBJ, Bull. civ. III, n° 141 ; D. 2013, Actu. 2693, obs. ROUQUET ; JT janv. 2014, n° 160, 13, obs. DAGORNE-LABBE ; Loyers et copropr. 2014, comm. 14, obs. BRAULT ; Administrer janv. 2014, 32.

Cass. 3e civ., 3 mai 2007, LawLex202300000968JBJ, préc.

Dijon, 3 novembre 1994, n° 1739/93, Loyers et copropr. 1995, comm. 376, qui précise que l’absence d’opposition du bailleur ne vaut pas renonciation.

Aix-en-Provence, 19 octobre 2012, n° 10/08972, JCP E 2013, V, 1075 ; Loyers et copropr. 2013, comm. 14, obs. CHAVANCE, qui rappelle que la notification doit être accompagnée d’un plan d'exécution et du devis descriptif et estimatif des travaux projetés, non annexés au bail.

Cass. 3e civ., 12 juillet 2000, n° LawLex202300000973JBJ.

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120. Hôtels

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