Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article 1755 du Code civil, “aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté”, laquelle se caractérise par l’état de l’immeuble loué qui est usé par le temps. Constituent notamment des travaux à la charge du bailleur, lorsqu’ils sont rendus nécessaires par la vétusté, la réfection de l’installation électri …

Vétusté/Force majeure

Aux termes de l’article 1755 du Code civil, “aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté”, laquelle se caractérise par l’état de l’immeuble loué qui est usé par le temps. Constituent notamment des travaux à la charge du bailleur, lorsqu’ils sont rendus nécessaires par la vétusté, la réfection de l’installation électrique , d’une verrière, de la couverture, ou du ravalement . Le texte n’étant pas d’ordre public, la Cour de cassation a posé le principe selon lequel les parties peuvent y déroger par une stipulation expresse, insérée dans le bail, transférant au preneur les réparations rendues nécessaires par la vétusté des lieux loués . Toutefois, depuis l'entrée en vigueur des dispositions d’ordre public de l’article R. 145-35, 2° du Code de commerce, issues du décret 2014-1317 du 3 novembre 2014  et applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 , il est interdit au bailleur de mettre à la charge du preneur les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté de l’immeuble loué dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil.

En dehors des grosses réparations, les parties conservent la possibilité de préciser dans le bail, de manière expresse, les réparations rendues nécessaires par la vétusté des lieux loués que le preneur prendra en charge , en indiquant notamment qu'il s’engage à faire, dès son entrée dans les lieux, toutes les réparations et remises en état que requiert l’état des locaux, y compris celles nécessitées par la vétusté ou l’usure . En revanche les travaux ne peuvent être imputés au preneur lorsque le bail stipule que le preneur prend les lieux loués dans leur état au moment de l’entrée en jouissance , qu'il est tenu d’entretenir les lieux loués et d’effectuer les réparations autres que celles de l’article 606 du Code civil , ou que le bail ne laisse à la charge du bailleur que les grosses réparations . Un preneur ne peut pas non plus être tenu des travaux occasionnés par la vétusté lorsqu’il s’est engagé “à prendre les lieux loués, sans pouvoir exiger aucuns travaux de quelque nature que ce soit, ni remise en état de la part du bailleur, à les entretenir constamment et à les rendre, en fin de bail, en bon état de réparations de toute nature, à l'exception de celles visées à l'article 606 du Code civil , ou lorsqu’une clause prévoit qu’il tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien visés à l'article 1754 du Code civil et qu'il supportera celles de gros entretien visées à l'article 606, alinéa 3, du même code . Toutefois, le bailleur peut être déchargé de tels travaux lorsque la vétusté résulte d’un défaut d’entretien du preneur, qui doit alors supporter le coût de la remise en état . Il appartient au bailleur d’apporter la preuve que la vétusté trouve sa cause dans la défaillance du locataire dans l’exécution de son obligation d’entretien .

Par ailleurs, l’article 1755 du Code civil prévoit que le preneur peut être exonéré de la charge des réparations réputées locatives lorsqu’elles sont occasionnées par un évènement de force majeure. Selon l’article 1218 du même code, “il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur” , et en constitue la seule cause . Cependant, le débiteur n'est exonéré de son obligation que pour le temps strictement requis pour effacer les effets de la force majeure  . Sauf stipulation expresse contraire , l'obligation de réparer, qui pèse sur le preneur, cesse donc en cas de force majeure . A contrario, celle-ci n'autorise pas le preneur, qui a procédé aux réparations, à en demander le remboursement au bailleur qui s'est déchargé dans le bail de toute obligation de réparation . 

Cass. 3e civ., 27 septembre 2011, LawLex202100004043JBJ, Loyers et copr. 2011, comm. 302, obs. CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 10 mai 1990, LawLex202100004015JBJ.

Cass. 3e civ., 6 novembre 2016, LawLex202100004050JBJ.

Cass. 3e civ., 27 septembre 2011, LawLex202100004043JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 10 janvier 1995, LawLex202100004018JBJ, à propos du défaut total d’entretien de la toiture par le preneur.

Cass. 3e civ., 12 avril 1995, LawLex202100004610JBJ, Bull. civ. III, n° 102 ; RJDA 1995, n° 820 ; Loyers et copr. 1995, comm. 316 ; Administrer janv. 1996, 45, obs. CANU.

Anciennement, Ass. Plén., 14 avril 2006, LawLex202000001834JBJ, Bull. ass. plén., n° 5 et n° 6 ; BICC 1er juill. 2006, rapp. Petit, concl. DE GOUTTES ; D. 2006, 1577, note GALLMEISTER ; D. 2006, 1566, Chron. NOGUERO ; D. 2006, 1929, obs. BRUN et JOURDAIN ; D. 2006, 2638, obs. AMRANI MEKKI et FAUVARQUE-COSSON ; AJDI 2007, n° 4, 295 ; RTD civ. 2006, 775, obs. JOURDAIN ; RTD com. 2006, 904, note BOULOC ; RDC 2006, 1083, obs. LAITHIER ; RDC 2006, 1207, obs. VINEY ; JCP G 2006, I, 166, n° 17, obs. STOFFEL-MUNCK ; JCP G 2006, II, 10087, note GROSSER ; JCP E 2006, 2224, n° 11, obs. LEGROS ; Resp. civ. et assur. 2006, chron. 8, BLOCH ; RJDA 7/06, n° 753 ; RLDC 2006/29, n° 2129, note MEKKI ; Gaz. Pal. 2006, 2496, concl. DE GOUTTES ; Defrénois 2006, 1212, obs. SAVAUX ; LPA 6 juill. 2006, note LE MAGUERESSE ; Contrats conc. consom. 2006, comm. 152, obs. LEVENEUR, selon laquelle un évènement, qui présente un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution, est constitutif d'un cas de force majeure.

Pour un exemple écartant la force majeure, Cass. 3e civ., 5 septembre 2012, LawLex202200009254JBJ, RJDA 2013, n° 11 et la note, en l’espèce, les multiples dégâts des eaux subis par le preneur sont la conséquence d’un manquement du bailleur à ses obligations d’entretien ou de réparation, et non pas du passage d’un cyclone, les constatations de l’expert démontrant l’état de vétusté avancée de la toiture et son défaut d’étanchéité.

Cass. 3e civ., 22 février 2006, LawLex202200009255JBJ, Bull. civ. III, n° 46 ; D. 2006, 782, obs. ROUQUET ; D. 2006, 2972, note BEAUGENDRE ; D. 2007, 1827, obs. ROZES ; AJDI 2006, 640, obs. DUMONT ; RTD civ. 2006, 764, obs. MESTRE et FAGES ; RDC 2006, 763, note SEUBE ; RDC 2006, 829, note CARVAL ; RDC 2006, 1087, obs. LAITHIER ; JCP G 2006, IV, 1607 ; JCP N 2006, 1235, note KENFACK ; JCP E 2006, n° 20-21, 899, obs. KENFACK ; JCP E 2006, 1657 ; Resp. civ. et assur. 2006, comm. 124, note GROUTEL ; RJDA 2005, n° 1318 ; RJDA 2006, n° 509 ; Defrénois 2006, 1418, obs. RUET ; Loyers et copr. 2006, comm. 107, BRAULT, en l’espèce, le délai de neuf mois, qui s’est écoulé depuis la tempête, démontre que le bailleur n’a pas fait les diligences indispensables pour la réparation de la toiture dans un délai admissible.

Cass. 3e civ., 31 octobre 2006, LawLex202100004633JBJ, pour une clause aux termes de laquelle le preneur renonce à toute réparation lors de l’entrée dans les lieux comme en cours de bail en s’engageant à effectuer “tant au début du bail que pendant son cours toutes réparations, petites ou grosses, sans aucune exception, y compris les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil.

Cass. 3e civ., 31 octobre 2006, LawLex202100004633JBJ, Bull. civ. III, n° 212 ; D. 2006, 2946 ; AJDI 2007, 2007, obs. BEAUGENDRE ; RJ com. 2007, n° 2, 140, note AUQUE ; JCP G 2007, I, 115, spéc. n° 13, obs. STOFFEL-MUNCK ; Loyers et copr. 2007, comm. 1.

Cass. 3e civ., 14 mars 1978, LawLex202200009253JBJ.

Cass. 3e civ., 3 avril 2001, LawLex202100004026JBJ, Gaz. Pal. 2001, 2, jurispr. 1175, note BARBIER. – V. aussi Cass. 3e civ., 9 juillet 2008, LawLex202100003980JBJ, Bull. civ. III, n° 121 ; D. 2008, 1999, obs. ROUQUET ; D. 2009, 896, obs. DAMAS ; AJDI 2008, 841, obs. ZALEWSKI ; RDC 2009, 156, note LARDEUX ; JCP N 2008, act. 581 ; JCP E 2009, 1041, n° 16, obs. KENFACK ; RJDA 11/2008, n° 1092, avec les obs. ; RLDA 2008/31, n° 1870, obs. FILIOL DE RAIMOND ; RLDA nov. 2008, 19, n° 1922, KENFACK ; RLDC 2009, n° 53, 16, note MAUGERI ; Rev. loyers 2008, 432, n° 821, note HUMBLOT-GIGNOUX ; Ann. loyers 2008, 1902, obs. CERATI-GAUTHIER ; Administrer 10/2008, 53, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; Administrer 12/2008, 54, comm. BARBIER ; BICC 15 déc. 2008, n° 1880, et la note ; rapp. Cass. 2008, Doc. fr., Paris, 2009, 266, selon laquelle les travaux rendus nécessaires par la vétusté, qui peuvent être transférés au preneur par une stipulation expresse du bail, restent à la charge du bailleur lorsqu’aucune clause ne dégage ce dernier de l'obligation de participer à de telles réparations. – V. égal. Cass. 3e civ., 26 mars 2020, LawLex202200009250JBJ, Loyers et copr. 2020, comm. 71, note MARCET.

D. 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, art. 6.

D. 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, art. 8.

Cass. 3e civ., 3 décembre 2015, LawLex202100004047JBJ, D. 2016, 1613, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2016, 201 ; Loyers et copr. 2016, comm. 15, note CHAVANCE ; Administrer 2016, n° 494, 26, en l’espèce, la clause relative à l’entretien, les réparations et les travaux, figurant au bail, n’inclut pas expressément les réparations occasionnées par la vétusté.

Cass. 3e civ., 2 juin 1999, LawLex202100004567JBJ.

Cass. 3e civ., 22 février 2005, LawLex202100004631JBJ.

Cass. 3e civ., 9 mai 2019, LawLex202200009252JBJ, Loyers et copr. 2019, comm. 130, obs. CHAVANCE. – V. aussi Cass. 3e civ., 26 mars 2020, LawLex202200009250JBJ, préc. – V. encore Cass. 3e civ., 5 avril 2011, LawLex202100004041JBJ, RJDA 11/12, n° 937 ; Loyers et copr. 2011, comm. 201, VIAL-PEDROLETTI, en l’espèce, le preneur s’était engagé, en vertu du bail, à “régler au bailleur toutes les charges relatives à la gestion, à l'entretien et aux réparations de l'immeuble à l'exception des travaux relevant expressément de l'article 606 du Code civil”.

Cass. 3e civ., 10 mai 1990, LawLex202100004015JBJ, préc. – V. égal. Cass. 3e civ., 13 septembre 2011, LawLex202200009251JBJ, D. 2012, Pan. 1844, spéc. 1847, obs. DUMONT-LEFRAND ; JCP E 2011, 1752 ; Loyers et copr. 2011, n° 301, obs. CHAVANCE.

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