Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-35, 1° du Code de commerce, issues du décret 2014-1317 du 3 novembre 2014  et applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 , le preneur ne peut pas se voir imputer “ les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ”. Si l’article R. 145-35 est d’ordre public , il n’en va pas de même de l’article 1720 du Code civil auquel les clauses des baux, conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014, pouvaient déroger en transférant expressément au preneur tous les travaux d’entretien et de réparation, y compris les gros travaux, le ravalement des façades et la réfection de la couverture .

L’article 606 du Code civil définit, de manière limitative, les grosses réparations qui comprennent “celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières”, “celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier”, à l’exception de toutes les autres réparations qui sont d’entretien . La Cour de cassation adopte une définition plus globale et distingue les réparations d’entretien utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble, des grosses réparations qui concernent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale .

Lorsque le bail a été conclu ou renouvelé à compter du 5 novembre 2014, le bailleur ne peut s’exonérer de la prise en charge des travaux liés à la réfection totale de la toiture, qui constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil. La solution était déjà consacrée par la Cour de cassation qui admettait le principe selon lequel la clause d’un bail commercial, qui met à la charge du preneur les grosses réparations, y compris celles de la toiture, n’exonère pas le bailleur de la réfection de cette dernière , dès lors qu’elle est totale , même s’il s’agit d’une verrière . Il en va de même de la clause qui transfère au preneur la charge des grosses réparations et celle du clos et du couvert, qui ne peut inclure la réfection totale de la toiture, quand bien même elle ne concernerait qu’un seul des bâtiments compris dans l’assiette du bail . En revanche, le bailleur n’est pas tenu de procéder à ses frais à la réparation de la toiture d’un immeuble donné à bail si la nécessité de la réfection résulte, au moins pour partie, de l’inexécution par le preneur de son obligation d’entretien .

Les travaux de ravalement peuvent être mis à la charge du bailleur lorsqu’ils sont assimilés à des grosses réparations. Il convient dans ce cas de rechercher si la réparation envisagée tend à remédier à un désordre grave, qui, soit porte atteinte à un des éléments essentiels de l’immeuble, soit, par sa généralité, l’affecte dans son existence ou dans sa destination . Ainsi, constituent des grosses réparations à la charge du bailleur, le ravalement de trois façades comportant un lot maçonnerie avec décroutage et un lot ravalement , ou encore les travaux de ravalement qui comportent le traitement au silicone de la façade en briques poreuses et le remplacement de panneaux en tôle . En revanche, la dépose et la pose de carreaux de céramique en façade incombent au preneur . Les dépenses de ravalement ne constituent en aucun cas des charges locatives  et doivent être contractuellement transférées au preneur lors de la conclusion du bail, le seul paiement de provisions ne suffisant pas à caractériser l’accord de ce dernier pour les prendre à sa charge . Les travaux prescrits par l'autorité administrative étant à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire , il s’ensuit que même si le bail impute au preneur les travaux de ravalement des façades de l’immeuble, un bailleur ne peut pas invoquer un manquement du locataire à ses obligations et doit supporter la charge de ces travaux lorsque le bail ne stipule pas expressément leur prise en charge par le preneur . En revanche, le preneur ne peut pas se prévaloir de l'injonction administrative pour imputer au bailleur la nécessité des travaux de ravalement dès lors qu’aux termes du bail, ils incombaient au preneur et que, s’il avait respecté son obligation d'entretien régulier des lieux loués, les façades ne se seraient pas dégradées . 

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, l’article R. 145-35, 2° du Code de commerce prévoit que les dépenses relatives aux travaux de ravalement, qui ont pour objet de “ mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations ” mentionnées à l’article 606 du Code civil, ne peuvent être imputées au preneur.

Enfin, constituent également des grosses réparations, au sens de l’article 606 du Code civil, imputables au bailleur, les travaux de remise en état de l’immeuble après des inondations, les travaux qui tendent à empêcher ou à limiter le risque d’inondation, les travaux de mise en conformité des toitures et de réfection de l’installation électrique, la reprise de la fuite d’eau en cave, la réparation d’une canalisation détruite par le gel en raison d’un manque de calorifugeage et la remise en état de la couverture de l’appentis, qui concernent la structure et la préservation de l’immeuble . Tel n’est pas le cas, en revanche, des travaux de remplacement du système de climatisation , des réparations relatives aux dégradations affectant une trentaine de vitres, fissurées ou fendues, sur un des versants d'une toiture en sheds , des travaux de réfection d’un plancher , de la mise en place d'une cloison contre des maçonneries enterrées , ou encore du changement et de la réparation des fenêtres . Dans tous les cas, le seul fait que les travaux doivent être entrepris par le syndicat des copropriétaires n'exonère pas le bailleur de sa responsabilité .

D. 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, art. 6.

D. 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, art. 8.

Cass. 3e civ., 11 décembre 1991, LawLex202200008298JBJ, Bull. civ. III, n° 309 ; JCP N 1992, II, 245 ; RJDA 1992, n° 129 ; Loyers et copr. 1992, comm. 206.

Aix-en-Provence, 8 novembre 2001, n° 97/02834.

Cass. 3e civ., 31 mars 1998, LawLex202100004020JBJ, RDI 1998, 426, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; Administrer 1998, 52.

Cass. 3e civ., 12 avril 1995, LawLex202100004019JBJ, Bull. civ. III, n° 103 ; AJDI 1995, 683, obs. BLATTER.

Cass. 3e civ., 11 mai 1995, LawLex202200008300JBJ, BRDA 1995, n° 10 ; Administrer nov. 1995, 35.

Cass. 3e civ., 21 février 1996, LawLex202200008302JBJ, Loyers et copr. 1996, 206.

Cass. 3e civ., 19 décembre 2012, LawLex202200008384JBJ, Bull. civ. III, n° 188 ; Dalloz actualité, 15 janv. 2013, obs. ROUQUET ; D. 2013, 87 ; D. 2013, 1794, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2013, 516, obs. BLATTER ; RTD com. 2013, 231, note KENDERIAN ; RDC 2013, 633, obs. SEUBE ; RTD imm. 2013/2, 57, obs. KENFACK et DUMONT-LEFRAND ; JCP E 2013, 1079 ; JCP E 2013, n° 1109, note ROUQUETTE-TEROUANNE ; RJDA 2013, 585 ; RLDA mars 2013, 21, n° 4482 ; Gaz. Pal. 19 av. 2013, 20, obs. BARBIER ; Rev. loyers 2013, n° 934, note PRIGENT ; Rev. loyers 2013, 78, n° 1537, note PRIGENT ; Loyers et copr. 2012, comm. 236, BRAULT ; Loyers et copr. 2013. Comm. 79, note BRAULT ; Administrer août-sept. 2012, note SAINTURAT.

Cass. 3e civ., 10 mai 2001, LawLex202200008303JBJ, Bull. civ. III, n° 58 ; D. 2001, IR 1770 ; D. 2001, AJ 1951 ; D. 2001, Somm. 3523, obs. ROZES ; JCP G 2001, IV, 2192 ; JCP E 2001, 1113 ; Gaz. Pal. 2002, 67, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, LawLex202200008387JBJ, AJDI 2017, 851.

Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, LawLex202200008304JBJ, le bailleur ayant délivré, en l'espèce, une assignation aux fins de remise en état de la façade en application de l'obligation contractuelle d'entretien, avant l'injonction administrative d'y procéder.

L’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec à l’article L. 145-40-2, issu de la loi 2014-626 du 18 juin 2014, dont les modalités d’application ont été fixées par le décret 2014-1317 du 3 novembre 2014, qui a notamment inséré les articles R. 145-35 à R. 145-37 du même code en précisant la liste des travaux, charges, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent plus être imputés au preneur.

Cass. 3e civ., 13 juillet 2005, LawLex202100004031JBJ, préc. – V. aussi Cass. civ. 3e, 27 novembre 2002, LawLex202100004571JBJ, Bull. civ. III, n° 235 ; D. 2003, IR 43 ; D. 2003, somm. 2045, obs. REBOUL-MAUPIN ; AJDI 2004, 627, DENIZOT ; RDI 2003, 171, obs. BRUSCHI ; Dr. & patr. 2003, n° 113, 88, note CHAUVEL ; RJDA 2003, n° 2, n° 111, 91 ; Rev. loyers 2003, 76, obs. ROUX ; Administrer févr. 2003, 37, obs. B. BOCCARA et D. LIPMAN-BOCCARA, qui considérait en revanche que le remplacement des canalisations dont certaines étaient situées sur la toiture-terrasse de l'immeuble ne constituaient pas des grosses réparations.

Cass. 3e civ., 10 février 1999, LawLex202100004024JBJ, AJDI 1999, 341.

Cass. 3e civ., 2 mai 2012, LawLex202100004044JBJ, RJDA 10/12, n° 828.

Cass. 3e civ., 24 février 2004, LawLex202200008388JBJ.

Cass. 3e civ., 25 mars 2014, LawLex202200009108JBJ, AJDI 2014, 523.

Cass. 3e civ., 29 mars 2000, LawLex202200008389JBJ, Dr. et patrimoine déc. 2000, 76.

Versailles, 2 mai 2024, LawLex202400003560JBJ.

Cass. 3e civ., 28 mai 2020, LawLex202200006319JBJ, pour un immeuble à usage d’hôtel donné à bail en renouvellement le 23 décembre 2005, sous l’empire du droit antérieur.

Cass. 3e civ., 10 février 1999, LawLex202100004023JBJ, JCP N 1999, 501.

Cass. 3e civ., 13 juillet 2005, LawLex202100004031JBJ, Bull. civ. III, n° 155, 144 ; BPAT 6/05, inf. 188 ; AJDI 2005, 828, note ROUQUET ; RTD civ. 2005, 795, obs. GAUTIER ; JCP G 2005, IV, 3096 ; JCP N 2005, n° 36-37, act. 445 ; JCP E 2005, 1524 ; JCP E 2005, 1733, n° 9, obs. SAINTURAT ; RJDA 2005, n° 1323 ; Rev. loyers 2005, 424, obs. QUEMENT ; Loyers et copr. 2006, comm. 12, PEREIRA-OSOUF ; Loyers et copr. 2006, étude 1, BRAULT ; Administrer oct. 2005, 37, obs. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 11 décembre 1984, LawLex202200008296JBJ, Bull. civ. III, n° 209 ; R. 1989, 295.

Cass. 3e civ., 10 mai 1991, LawLex202200008297JBJ, Bull. civ. III, n° 127 ; D. 1992, Somm. 363, obs. ROZES ; RDI 1991, 515 ; RDI 1992, 124, obs. BRIERE DE L’ISLE et DERRUPPE ; RJDA 6/91, n° 467 ; BRDA 15 juin 1991, 12 ; Express doc. 14 juin 1991, 12. – V. égal. Cass. 3e civ., 14 janvier 1992, LawLex202100004016JBJ, selon laquelle le bailleur ne peut s’exonérer de la réfection des toitures dès lors qu'elle est totale et imposée par la vétusté.

Cass. 3e civ., 28 juin 1989, LawLex202200008299JBJ, pour des travaux de réfection, qui ne concernent qu'une partie de la verrière, ne constituant elle-même qu'une partie de la couverture.

Cass. 3e civ., 29 septembre 2010, LawLex202100004039JBJ, Bull. civ. III, n° 173 ; D. 2010, 2360, obs. ROUQUET ; D. 2011, Pan. 1786, obs. DUMONT-LEFRAND ; D. 2012, act. Jurispr. 1672, obs. ROUQUET ; AJDI 2013, 37, obs. BLATTER ; RTD civ. 2010, 797, obs. GAUTIER ; RTD com. 2011, 63, obs. KENDERIAN ; JCP E 2010, n° 1933 ; RJDA 2/2011, n° 115, avec les obs. ; BRDA 22/10, n° 20 ; RLDA déc. 2010, 27, n° 3152, obs. BOCOBZA-BERLAUD ; Gaz. Pal. 2010, 2, 3562, note BARBIER ; Rev. loyers 2010, 425 ; Loyers et copr. 2010, Comm. 317, note CHAVANCE ; Ann. loyers 2010, 3172, obs. CERATI-GAUTHIER.

98. Grosses réparations