Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes des articles 1719, 2° et 1720, alinéa 2, du Code civil, le bailleur est tenu, par la nature du contrat de location, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir le bien donné à bail  en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué , et d’y faire, pendant toute la durée du bail commercial, toutes les réparations nécessaires, autres que celles qui sont locatives . Le bailleur est non seulement obligé d’entretenir les lieux loués, mais également leur accès , ainsi que les locaux annexes, objets du bail, qui constituent des accessoires indispensables au local principal. Ainsi, le bailleur d’un local situé dans un centre commercial, dont il est propriétaire, doit entretenir les parties communes du centre commercial, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée . Cependant, il n’est tenu, en l’absence de stipulation particulière et expresse, ni de maintenir un environnement commercial favorable à l’activité du preneur , ni de garantir la fréquentation des lieux .

Les articles 1719, 2° et 1720 du Code civil n’étant pas d’ordre public , il revient aux parties, lors de la conclusion du bail, de déterminer les conditions d’application des obligations d’entretien et de réparation incombant à la fois au preneur et au bailleur. S’il peut être dérogé aux articles précités par des conventions particulières , c’est sous réserve d’une part, des nouvelles dispositions de l’article 1170 du Code civil, issues de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 , qui réputent non écrites les clauses qui priveraient de leur substance les obligations essentielles du bailleur, et d’autre part, des nouvelles dispositions de l’article R. 145-35 du Code de commerce, introduites par la loi 2014-626 du 18 juin 2014  et le décret 2014-1317 du 3 novembre 2014 , applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 , qui interdisent au bailleur d’imputer au preneur les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil et aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations. Lors de la conclusion du bail, il est nécessaire pour les parties d’aménager conventionnellement la répartition des charges relatives à l’entretien et aux réparations de l’immeuble en prenant soin d’éviter les clauses types sans rapport avec les particularités propres au bien loué, ainsi que des clauses équivoques et imprécises. En effet, la clause du bail, par laquelle le preneur accepte de prendre les locaux dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance, ne dispense pas le bailleur de son obligation d’entretenir le bien loué en état de servir à l’usage auquel il est destiné . L’entrée dans les lieux du preneur, qui connaît leur mauvais état, n’équivaut pas plus à une renonciation de sa part à se prévaloir ensuite de l’obligation d’entretien du bailleur . En revanche, un bailleur ne peut être condamné à effectuer les réparations nécessaires lorsque le preneur s’est engagé à prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent et à ne demander, pendant la durée du bail, aucune réparation de quelque nature que ce soit , lorsque le bail commercial stipule que “ le preneur entretiendra les locaux loués en état de réparations locatives et d’entretien ” et s’est engagé à “ prendre les lieux dans l’état où ils se trouvaient sans pouvoir élever aucune réclamation ” , lorsque le preneur a reconnu l’état de vétusté et de délabrement, lors de la conclusion du bail, et qu’il a accepté de prendre les locaux loués dans l’état où ils se trouvaient moyennant un loyer modique, renonçant ainsi à exiger de quelconques réparations , ou encore lorsque des clauses du bail mettent à la charge du preneur toutes les dépenses d’entretien courant et qu’il s’est engagé à assumer le coût, à hauteur de la quote-part des charges de copropriété afférente aux locaux, de l’ensemble des dépenses d’entretien de l’immeuble, dont les dépenses à caractère exceptionnel, telles que celles relatives au gros ravalement .

L’obligation d’entretien des lieux loués, qui constitue une obligation continue  à laquelle le bailleur est tenu tout au long de la période de location , se distingue de l’obligation de réparer, qui ne vise que la réparation des accidents survenus en dehors de l’usure normale et que le bailleur ne peut connaître s’il n’en a pas été informé par le preneur . L’obligation d’entretien impose au bailleur de veiller de façon constante, sans avoir à être informé par le preneur de la nécessité des travaux à effectuer, à l’entretien des lieux loués, c’est-à-dire à la réparation des outrages naturels du temps et de l’usure normale due à l’action des éléments. Toutefois, la portée de cette obligation peut être limitée, notamment lorsque le preneur, qui a attendu huit ans avant d’avertir le bailleur de l’affaissement des planchers, commet une faute ayant contribué à la réalisation des désordres . Ces réparations d’entretien, qui sont celles utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble loué, doivent être distinguées des grosses réparations n’intéressant l’immeuble que dans sa structure et sa solidité générale , ou des réparations locatives ou de menu entretien dont le preneur est tenu conformément à l’article 1754 du Code civil .

Ainsi, un bailleur, qui doit entretenir les lieux en l’état de servir à l’usage pour lesquels ils ont été loués, manque à ses obligations lorsque l’humidité résultant de l’absence du chéneau de descente des eaux pluviales, imputable à ce dernier, a entraîné une détérioration des murs du sous-sol , ou encore lorsqu’il n’a pas pris en charge la suppression d’un conduit d’extraction et d’évacuation des fumées irrégulièrement installé et son rétablissement à ses frais, alors que l’activité de restauration exercée dans les lieux nécessitait la présence d’un tel conduit . Le bailleur doit également supporter les conséquences dommageables liées à l’effondrement du plafond alors qu’il lui incombait de faire procéder à des travaux pour assurer la solidité de sa structure .

Si un bailleur doit entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, il n’est pas obligé de la reconstruire en cas de perte totale ou partielle du local loué , sauf lorsque la perte résulte d’une faute ou d'un défaut d’entretien qui lui est imputable . Lorsqu'aucun manquement ne peut être imputé au bailleur, les juges apprécient souverainement le montant excessif des travaux par rapport au loyer annuel  ou à la valeur vénale de l’immeuble  pour constater le caractère fortuit de la perte entraînant la résiliation du bail , conformément à l’article 1722 du Code civil. Enfin, le bailleur, qui manque à son obligation d’entretien, engage sa responsabilité délictuelle vis-à-vis du tiers auquel il a causé un dommage .

Dans tous les cas, le preneur peut s’opposer à la modification d’un élément des lieux loués dès lors que celle-ci apporte une altération grave et définitive à la consistance des locaux donnés à bail et n’est nullement urgente ni nécessaire au maintien en état d’entretien normal des lieux et ne réalise aucune amélioration réelle . 

Cass. 3e civ., 12 juillet 2000, LawLex202100003236JBJ, Bull. civ. III, n° 137 ; D. 2000, 377, note ROUQUET ; RDI 2000, 613, DERRUPPE ; JCP G 2000, IV, 2543 ; JCP E 2000, 1547 et 1959, note KEITA ; JCP N 2001, 66, note KEITA ; Dr. & patr. 2000, n° 88, 77, note CHAUVEL ; Resp. civ. et assur. 2000, comm. 334 ; Rev. loyers, 2000, 415, note REMY ; Loyers et copr. 2000, comm. 274, BRAULT et PEREIRA ; Contrats Conc. Consom. 2000, Comm. 172, note LEVENEUR.

Cass. 3e civ., 9 novembre 2010, LawLex202100004040JBJ, AJDI 2011, 205, obs. DREVEAU, qui casse l’arrêt d’appel qui relève que l'installation électrique des lieux loués était vétuste et non conforme, que l'armoire de l'ascenseur était vétuste, et retient que les travaux de mise en conformité et de réparation ressortaient donc des obligations du bailleur.

L. 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises.

D. 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, art. 6.

D. 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, art. 8.

Cass. 3e civ., 31 mai 1989, LawLex202100004014JBJ, Bull. civ. III, n° 122, 67 ; JCP G 1989, IV, 283 ; Loyers et copr. 1989, comm. 364. – V. aussi Cass. 3e civ., 18 mars 1992, LawLex202100004017JBJ, Bull. civ. III, n° 88 ; AJDI 1993, 175 ; JCP G 1992, IV, 1471 ; Loyers et copr. 1992, 234 ; Loyers et copr. 1992, comm. 246, pour un immeuble, dont le gros œuvre se trouvait constitué d’éléments précaires, devenu impropre à sa destination. 

Cass. 3e civ., 2 mars 1977, LawLex202200007011JBJ, Bull. civ. III, n° 105.

Cass. com., 9 avril 1964, LawLex202200006701JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 9 octobre 1974, LawLex202200007012JBJ, Bull. civ. III, n° 345, 264 ; D. 1975, somm. 5, en l’espèce, les juges du fond n’ont fait qu’appliquer la convention des parties en déboutant un preneur de sa prétention de faire condamner le bailleur à effectuer les réparations nécessaires aux volets de l’hôtel, y compris celles dues à la vétusté.

Cass. 3e civ., 12 novembre 1975, LawLex202200007015JBJ, Bull. civ. III, n° 327, 248 ; JCP 76, IV, 6.

Paris, 25 février 2009, LawLex202200007010JBJ.

Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, LawLex202100006348JBJ, D. actu. 18 nov. 2021, obs. GAIARDO ; D. 2021, 1922 ; Rev. prat. rec. 2021, 23, chron. GANTSCHNIG ; JCP N 2021, 1008 ; JCP E 2021, act. 725 ; BRDA 22/21, inf. 12 ; Lexbase - La lettre juridique, 18 nov. 2021, n° 884 ; Loyers et copr. 2021, comm. 184.

Cass. 3e civ., 5 juin 2002, LawLex202100003965JBJ, Bull. civ. III, n° 123 ; D. 2002, 2303, et les obs. ; D. 2002, act. jurispr. 2407, obs. ROUQUET ; AJDI 2002, 759, obs. BRIAND ; RDC 2003, 118, obs. LARDEUX ; JCP G 2002, 2287 ; Dr. & patr. 2002, n° 110, 88, note CHAUVEL ; Administrer août-sept. 2002, 44 et janv. 2003, 35.

Cass. 3e civ., 24 mars 1993, LawLex202200006700JBJ, Bull. civ. III, n° 43 ; D. 1994, Somm. 50, obs. ROZÈS ; RD imm. 1993, 437, obs. DERRUPPÉ ; Loyers et copr. 1993, comm. 226, qui précise que si aucun preneur, pouvant prétendre à une indemnité d’éviction, ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, le bailleur étant par conséquent tenu, vis-à-vis du preneur, des réparations d’entretien, ainsi que des grosses réparations durant la période de maintien dans les lieux.

Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, LawLex202100006348JBJ, selon laquelle, sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail dont le preneur était seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier.

Cass. 3e civ., 9 février 2005, LawLex202100005561JBJ, Bull. civ. III, n° 32 ; D. 2005, IR 592 ; AJDI 2005, 380, obs. ROUQUET ; Defrénois 2005, 1835, obs. RUET ; Rev. loyers 2005, 314, note DE MAILLARD, qui condamne le preneur à prendre en charge, dans une proportion souverainement appréciée par les juges du fonds, la remise en état des planchers hauts du rez-de-chaussée et du premier étage.

Cass. 3e civ., 13 juillet 2005, LawLex202100004031JBJ, Bull. civ. III, n° 155, 144 ; BPAT 6/05, inf. 188 ; AJDI 2005, 828, note ROUQUET ; RTD civ. 2005, 795, obs. GAUTIER ; JCP G 2005, IV, 3096 ; JCP N 2005, n° 36-37, act. 445 ; JCP E 2005, 1524 ; JCP E 2005, 1733, n° 9, obs. SAINTURAT ; RJDA 2005, n° 1323 ; Rev. loyers 2005, 424, obs. QUEMENT ; Loyers et copr. 2006, comm. 12, PEREIRA-OSOUF ; Loyers et copr. 2006, étude 1, BRAULT ; Administrer oct. 2005, 37, obs. BOCCARA. – V. par ex. Cass. 3e civ., 30 mai 1996, LawLex202200007165JBJ, Loyers et copr. 1996, comm. 30, qui considère que les travaux nécessités par la fissuration des conduits de cheminée relèvent des réparations d’entretien.

Cass. 3e civ., 9 octobre 1974, LawLex202200007012JBJ, préc., pour un bail commercial qui stipule que “ les preneurs entretiendront les locaux loués en état de réparations locatives et d’entretien ”,  les réparations d’entretien s’ajoutant aux réparations locatives, dont elles ne sont pas le synonyme.

Cass. 3e civ., 1er avril 2003, LawLex202100004028JBJ.

Cass. 3e civ., 14 février 2012, LawLex202100003990JBJ, RJDA 2012, n° 643, 2e esp.

Cass. 3e civ., 19 octobre 2017, LawLex202100004007JBJ.

Cass. 1er civ., 6 février 1963, LawLex202200007250JBJ, qui précise que la perte partielle est acquise dès lors qu’une partie de la chose ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient ainsi impropre à l’usage auquel elle est destinée.

Cass. 3e civ., 3 octobre 1978, LawLex202200008701JBJ, Bull. civ. III, n° 297.

Cass. Ass. plén., 6 octobre 2006, LawLex200700000159JBJ, Bull. ass. plén., n° 9 ; BICC, n° 651, 40 ; Rapp. 2006 Cour cass., 398 ; GAJC, n° 177 ; D. 2006, 2825, note VINEY ; D. 2006, IR 2484, obs. GALLMEISTER ; D. 2007, 1827, obs. ROZES ; D. 2007, 2897, obs. BRUN et JOURDAIN ; D. 2007, 2966, obs. AMRANI-MEKKI et FAUVARQUE-COSSON ; AJDI 2007, 295, obs. DAMAS ; RDI 2006, 504, obs. MALINVAUD ; RTD civ. 2007, 61, obs. DEUMIER ; RTD civ. 2007, 115, obs. MESTRE et FAGES ; RTD civ. 2007, 123, obs. JOURDAIN ; JCP G 2006, II, 10181, avis GARIAZZO et note BILLIAU ; JCP G 2007, I, 115, n° 4, obs. STOFFEL-MUNCK ; JCP E 2007, 1000, note AUQUEX ; JCP G 2008, I, 200, 17, LAGARDE ; RJDA 2007, 3, note ASSIE ; RCA 2006, Étude 17, par BLOCH ; RLDA janv. 2007, n° 672, comm. REYGROBELLET ; RLDA déc. 2007, 19, note REYGROBELLET ; RLDC 2007, 5, note BRUN ; RDC 2007, 61, obs. DEUMIER ; RDC 2007, 269, obs. MAZEAUD ; RDC 2007, 279, obs. CARVAL ; RDC 2007, 379, obs. SEUBE ; RDC 2007, 537 s. ; LPA 22 janv. 2007, n° 16, note LACROIX ; Contrats Conc. Consom. 2007, n° 63, obs. LEVENEUR ; Administrer 2007, 31, note BERENGER : en l’espèce, les accès à l'immeuble loué n'étaient pas entretenus et le portail d'entrée était condamné.

Cass. 1er civ., 6 février 1963, LawLex202200007250JBJ, préc. – V. égal. Cass. 3e civ., 2 juillet 1969, LawLex202200009216JBJ, selon laquelle en cas de bail commercial portant sur un immeuble vétuste, qui a fait l’objet d’un arrêté de péril et dont la démolition a été ordonnée, et compte tenu de l’importance du bâtiment et du faible prix du loyer, l’intention des parties n’a pu être d’imposer au bailleur des réparations qui, en raison de la vétusté exceptionnelle de l’immeuble, constituent des travaux de reconstruction tout au moins partiels et non d’entretien normal, le bailleur n’ayant commis aucune faute dans l’exécution de ses obligations.

Cass. 3e civ., 6 mars 1984, LawLex202100004013JBJ, Bull. civ. III n° 59. – V. aussi Cass. 3e civ., 30 septembre 1998, LawLex202100004021JBJ, Bull. civ. III, n° 177 ; JCP G 1998, IV, 3194 ; Gaz. Pal. 1999, 1, pan. jurispr. 4 : lorsque la dégradation des bâtiments est due à un défaut d'entretien imputable au bailleur, ce dernier ne peut prétendre que la remise en état était hors de proportion avec la valeur actuelle de ces bâtiments qui n'était que la conséquence de sa négligence.

Cass. 3e civ., 6 mars 1984, LawLex202100004013JBJ, préc.

Cass. Ass. plén., 6 octobre 2006, LawLex200700000159JBJ, préc., pour un locataire-gérant d’un fonds de commerce exploité dans les locaux loués, qui subit un dommage du fait des manquements du bailleur de l’immeuble dont les accès n’étaient pas entretenus, le portail d’entrée condamné et le monte-charge ne fonctionnant pas, d’où il résulte une impossibilité d’utiliser normalement les locaux loués.

Cass. 3e civ., 16 avril 2008, LawLex202100004036JBJ, AJDI 2008, 766, note ZALEWSKI-SICARD.

Cass. 3e civ., 19 décembre 2012, LawLex202100004045JBJ, Bull. civ. III, n° 190 ; D. 2013, 78, obs. ROUQUET ; D. 2013, 1794, obs. DUMONT-LEFRAND ; Dalloz actualité, 7 janv. 2013, obs. ROUQUET ; JCP N 2013, 1206, obs. MONEGER et KENFACK ; JCP E 2013, n° 1109, note ROUQUETTE-TEROUANNE, 2e esp. ; RDC 2013, 631, note SEUBE ; RTDI n° 1/2013, 65, obs. KENFACK ; Gaz. Pal. 19 avr. 2013, 17, note BRAULT ; Loyers et copr. 2013, n° 47, obs. CHAVANCE : en l’espèce, les juges du fond avaient relevé un dépérissement général de l’immeuble, la suppression de l’accès aux toilettes du centre commercial et l’existence de gravats et de levées de terre empêchant le libre accès au parking. – V. égal. Cass. 3e civ., 31 octobre 2006, LawLex202100004034JBJ, Bull. civ. III, n° 215 ; D. 2006, IR 2809 ; AJDI 2007, 353, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2007, 198, obs. ALFROY ; RDC 2007, 385, obs. SEUBE ; RJ com. 2007, 134 et s., AUQUE ; JCP N 2006, n° 47, act. 668 ; JCP N 2007, 1137, obs. DJIGO ; JCP E 2007, 1175, n° 58 s., note DJIGO ; JCP E 2007, 1563, n° 58 s., obs. KENFACK ; Gaz. Pal. 2007, 1891, note BRAULT ; Defrénois 2006, 1886, obs. RUET ; LPA 11 mai 2007, note MANCEL ; Rev. loyers 2006, n° 873, 19, obs. ETAIN ; Loyers et copr. 2007, n° 3, comm. 54, obs. PEREIRA-OSOUF ; Contrats Conc. Consom. 2007, n° 41, note LEVENEUR : les juges doivent rechercher si le défaut d'entretien des parties communes d'un centre commercial n'a pas pour effet de priver les preneurs des avantages qu'ils tenaient du bail.

Cass. 3e civ., 20 juin 1995, LawLex202100006071JBJ, D. 2000, AJ 377, obs. ROUQUET ; RDI 2000, 613, obs. DERRUPPE ; Resp. civ. et assur. 1995, comm. 261 ; Rev. huissiers 1995, 1008 ; Rev. loyers 1995, 513. – V. aussi Cass. 3e civ., 28 juin 2005, LawLex202100003975JBJ, RJDA 2006, n° 107 ; Loyers et copr. 2005, comm. 203, obs. PEREIRA-OSOUF,  sur la dégradation de l'environnement du centre commercial qui a attiré les marginaux de toutes sortes, non imputable à faute au bailleur.

Nîmes, 15 juin 2022, LawLex202200003551JBJ, qui précise qu’un bailleur n’a aucune obligation de garantir la chalandise des lieux loués ni de délivrer un environnement commercial favorable, et qu’il n’est tenu, en l’absence d’obligation particulière et expresse liée à l’existence d’un centre commercial, d’aucune autre obligation que celle d’entretien et de jouissance paisible de la chose louée.

Cass. com., 9 avril 1964, LawLex202200006701JBJ, qui précise que si le bailleur est tenu en principe d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage auquel elle est destinée, conformément à l’article 1719, 2° du Code civil, il ne lui est nullement interdit de s'affranchir contractuellement de cette obligation ; Cass. 3e civ., 28 mai 2020, LawLex202200006319JBJ, selon laquelle les clauses du bail peuvent déroger à l’article 1720 du Code civil en transférant expressément au preneur tous les travaux d’entretien et de réparation, y compris les gros travaux, le ravalement des façades et la réfection de la couverture.

Bordeaux, 12 mars 2024, LawLex202400002287JBJ.

Ord. 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, art. 2.

97. Obligation d'entretien