Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aucune disposition du Code civil ne prévoit expressément la garantie du fait du bailleur, si ce n’est l’article 1723 du Code civil, selon lequel “ le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée ”, qui en constitue une composante. L’interdiction de modifier les lieux loués porte tant sur le local principal, dont le preneur dispose de la jouissance exclusive, que sur ses accessoires, tels que les entrées et les couloirs d’accès à des emplacements de parking , ou encore l’accès principal d’une galerie commerciale . Ainsi, les facilités d'accès au magasin constituant un avantage substantiel pris en considération par le preneur lors de la conclusion du bail, le bailleur ne peut le priver de cet avantage sans raison valable .

S’il est interdit au bailleur de réaliser des travaux qui entraînent une modification substantielle des lieux loués , tels que les travaux d’extension d’un centre commercial , le preneur est toutefois tenu de supporter les travaux justifiés par une nécessité urgente (art. 1724, al. 1, C. civ.), nécessaires au maintien en état d'entretien normal, ou apportant une réelle amélioration , dès lors qu’ils ne dépassent pas plus de vingt-et-un jours (art. 1724, al. 2) et que la gêne occasionnée est normale . Cependant, la clause de souffrance, insérée dans le bail, qui stipule que le preneur devra supporter, sans indemnité, l'exécution de tous travaux estimés utiles ou simplement convenables par le propriétaire, n'autorise pas le bailleur à se livrer à des voies de fait et à obturer, sans concertation préalable, les ouvertures existantes nécessaires à la ventilation et à l'éclairage des lieux .

Lorsque le bailleur a irrégulièrement changé la forme des lieux loués, en violation de l’article 1723 du Code civil, il peut être contraint de remettre en état l’immeuble . Ainsi, un preneur est fondé à demander la démolition et la remise en état, dans leur état d’origine, des lieux loués , même si celles-ci ont des conséquences hors de proportion et apportent un préjudice aux locataires voisins au cours des travaux de remise en état . Le bailleur, qui n'exécute pas les travaux de remise en état des lieux loués, auxquels il a été condamné, s’expose à la résiliation du bail .

En matière d’équipement, la Cour de cassation a considéré qu’un preneur est fondé à réclamer une nouvelle installation de chauffage au gaz, identique à la précédente, lorsqu’est caractérisée la perte d’un avantage, qu’il tient du bail, en raison de la substitution, par le bailleur, d’une installation de chauffage électrique à l’installation de chauffage au gaz initiale, qui a entraîné un surcoût de la consommation, qu’il est tenu d’indemniser le preneur .

En cas d’inondation, un bailleur peut être tenu pour responsable des conséquences dommageables affectant les lieux loués, et contraint de réaliser les travaux nécessaires afin de remettre en état les locaux, sous réserve que de tels dégâts aient été portés à sa connaissance avec mise en demeure d’y remédier . Il existe toutefois des causes d’exonération de responsabilité notamment lorsque les inondations sont le fait d’un tiers , lorsqu’une clause du bail stipule que le preneur renonce à engager la responsabilité du bailleur à ce titre , ou encore en cas de force majeure .

Dans un ensemble immobilier en copropriété, l’obligation de garantie de jouissance paisible de la chose louée ne concerne pas, en principe, les parties communes de l'immeuble dont l'entretien relève de la copropriété. Ainsi, un preneur n’est pas fondé à agir contre son bailleur en exécution des travaux de réparation du système d’évacuation des eaux et en indemnisation de son préjudice matériel, économique et commercial lorsque les canalisations litigieuses sont soumises au statut de la copropriété . Le bailleur est cependant tenu de faire prendre par la copropriété les mesures urgentes et appropriées pour mettre fin au trouble, lequel engage sa responsabilité lorsqu'il ne démontre pas avoir mis tout en œuvre pour y parvenir . Aussi, un bailleur ne respecte-t-il pas ses engagements lorsque, devant faire toute diligence pour faire intervenir le syndicat des copropriétaires le plus rapidement possible, les travaux d’étanchéité sur les parties communes ne sont intervenus que longtemps après que le preneur l’ait informé de leur nécessité .

S’il est interdit, en principe, au bailleur de pénétrer dans les lieux loués sans l’autorisation du preneur , il existe des limites à ce principe. Les parties peuvent aménager conventionnellement un droit de visite accordé au bailleur, à son représentant, à son architecte ou à ses entrepreneurs, afin qu’il puisse remplir son obligation d’entretien. S’il est admis que le bailleur peut faire visiter les lieux loués à un éventuel acquéreur, ce droit ne doit pas donner lieu à des abus de visite et ne pas nuire à la jouissance paisible des lieux. Le juge peut, en raison de l’urgence, réglementer de façon précise une visite des lieux dans des conditions permettant de respecter les droits du preneur .

Il est possible, pour les parties, d’aménager conventionnellement la garantie du bailleur par une clause qui l’exonère des conséquences dommageables liées à son fait personnel, une telle clause étant valable hors le cas de dol ou de faute lourde . Ainsi, la clause du bail, qui décharge le bailleur de toute responsabilité pour les dégâts causés par les eaux ou le gel, doit recevoir application dès lors que sa négligence ne présente pas le caractère de gravité d’une faute lourde . Il en va de même de la clause exclusive de responsabilité du bailleur, qui stipule que “le preneur fera son affaire personnelle de la garde des lieux loués, la société bailleresse déclinant toute responsabilité en cas de vol nonobstant l'existence d'un service de surveillance dans l'immeuble”, alors que le bailleur a supprimé l'agent en poste fixe, sans en informer le preneur, un tel fait ne suffisant pas à caractériser une faute lourde permettant d'écarter cette clause .

Enfin, le bailleur, qui manque à son obligation de garantie, peut être condamné à faire cesser le trouble de jouissance, en lui interdisant de poursuivre la gêne occasionnée ou en l’obligeant à remettre en état les lieux loués, avec ou sans astreinte. Lorsqu’il subit un tel trouble, le preneur est en droit de lui réclamer des dommages-intérêts , sous réserve toutefois qu’il établisse l’existence d’un préjudice personnel . Lorsqu’il est démontré que le bailleur a été informé, avant l’envoi d’une mise en demeure, de l’existence de désordres nécessitant des travaux lui incombant, le juge peut mettre à sa charge l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par le preneur, même antérieurement à cet envoi . Outre la résiliation du bail, le preneur a également la possibilité de réclamer une diminution du loyer, sans pouvoir cumuler la réduction de loyer avec des dommages-intérêts en lien avec la réparation du préjudice de jouissance. S’il peut invoquer l’exception d’inexécution, ce n’est qu’à la condition qu’il soit dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués .

Paris, 31 octobre 1995, n° 94/12575, en l’espèce, l’obturation du passage d’accès aux emplacements de stationnement était due à une décision des assemblées de copropriétaires, prise à la suite d’une injonction impérative de la Préfecture de police de Paris, à laquelle le bailleur, copropriétaire minoritaire, n’était pas en mesure de s’y opposer.

Nancy, 4 février 1998, n° 315/98, en l’espèce, un bailleur, qui a modifié l’agencement de la galerie commerciale et a supprimé l’accès principal du centre, a modifié un élément accessoire du bail commercial, enfreignant ainsi les dispositions de l’article 1723 du Code civil, et commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle.

Cass. 3e civ., 3 avril 1996, LawLex202100005916JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 24 novembre 1993, LawLex202200010547JBJ, RTD civ. 1994, 355, obs. MESTRE ; RDI 1994, 112, obs. BRIERE DE L'ISLE et DERRUPPE ; JCP N 1994, II, 105.

Cass. 3e civ., 19 novembre 2014, LawLex202200010549JBJ, D. 2014, 2406, 33 ; Loyers et copropr. 2015, n°1, comm. 14, note CHAVANCE, pour un bail conclu au regard de la consistance des locaux et des éléments d’équipements, et l'installation de chauffage des locaux et de la production d'eau chaude, nécessaire à l’activité exercée, figurant au nombre des éléments décisionnels du contrat et des conditions économiques dans lesquelles le preneur exerce sa profession, le remplacement de l’installation initiale de chauffage au gaz, ne correspond pas aux besoins du preneur ni à la destination du fonds.

Cass. 3e civ., 12 juillet 2005, LawLex202200010555JBJ. – V. égal. Cass. 3e civ., 27 novembre 2012, LawLex202200010554JBJ, selon laquelle un preneur n’est pas fondé à agir, à l’encontre du bailleur, en indemnisation de son préjudice et en exécution des travaux pour remédier aux désordres consécutifs à des infiltrations, sans avoir vainement mis en demeure celui-ci de procéder aux réparations nécessaires avant de saisir le juge des référés.

Cass. 3e civ., 28 juin 2000, LawLex202100005545JBJ, Bull. civ. III, n° 128 ; D. 2001, somm. 3524, obs. ROZES ; RDI 2000, 610, obs. COLLART-DUTILLEUL ; JCP G 2001, IV, 2493 ; JCP E 2001, 1452 ; LPA 7 déc. 2000, note KEITA ; Loyers et copropr. 2000, n° 246, obs. VIAL-PEDROLETTI ; Loyers et copropr. 2000, comm. 11, obs. BRAULT ; Administrer oct. 2000, 38. – V. Cass. 3e civ., 18 décembre 2012, LawLex202200010548JBJ, en l’espèce, les désordres constatés sont sans lien avec une faute du bailleur et ont pour cause des infiltrations d'eaux pluviales en provenance d'un immeuble voisin.

Cass. 3e civ., 5 juin 2002, LawLex202200010553JBJ, D. 2002, 2407, note ROUQUET ; Resp. civ. et assur. 2002, comm. 281, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour engager la responsabilité du bailleur, que la renonciation du preneur, stipulée au bail, d’engager la responsabilité du bailleur pour les dégâts provenant notamment des fuites ou des infiltrations, a laissé intact le droit du preneur d'engager la responsabilité du propriétaire de l'ensemble de l'immeuble dès lors que le sinistre ne trouve pas sa cause dans le local donné à bail et qu'il importe peu que ce dernier soit à la fois propriétaire de tout l'immeuble et bailleur du local loué.

Cass. 3e civ., 18 juin 2002, LawLex202100003258JBJ, JCP N 2018, act. 655 ; Loyers et copropr. 2002, comm. 250, note VIAL-PEDROLETTI. – V. Cass. 3e civ., 10 décembre 2013, LawLex202200010556JBJ, pour des événements climatiques présentant les caractères constitutifs de la force majeure.

Cass. 3e civ., 2 mars 1994, LawLex202200010609JBJ.

Cass. 3e civ., 9 février 2010, LawLex202100005550JBJ, AJDI 2010, 304 ; Defrénois, 30 avr. 2010, n° 8, 983, à propos d’une mise hors d'eau provisoire de l'immeuble.

Cass. 3e civ., 13 juillet 2010, LawLex202200010613JBJ, RJDA 2010, n° 1134 ; Defrénois 2010, 1818, obs. ATIAS.

Cass. 1re civ., 8 octobre 1962, LawLex202200010557JBJ, en l’espèce, le bailleur a fait construire, sur un terre-plein lui appartenant, qui sépare l'immeuble de la chaussée, une murette dont la présence a interdit aux camions, qui venaient décharger les marchandises destinées au commerce d'alimentation du preneur, de stationner à proximité du magasin.

Cass. 3e civ., 25 février 2004, n° 02-18.081, D. 2004, somm. 1631, obs. CARON ; D. 2004, 1631, obs. RAVANAS ; D. 2005, 753, obs. DAMAS ; AJDI 2004, 370, obs. ROUQUET ; RTD civ. 2004, 482, obs. HAUSER ; RTD civ. 2004, 729, obs. MESTRE et FAGES ; RDC 2004/4, 988, obs. SEUBE ; Resp. civ. et assur. 1997, comm. 148 ; RJDA 6/04 n° 675 ; Defrénois 2004, 1721, obs. AUBERT ; RJPF 2004-5/12, note GARAUD ; Loyers et copropr. 2004, 102, note VIAL-PEDROLETTI ; Administrer mars 2005, 34, obs. CANU.

Cass. 3e civ., 28 octobre 1974, LawLex202200010627JBJ.

Cass. 3e civ., 28 octobre 1974, LawLex202200010627JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 21 janvier 2009, LawLex202100005551JBJ, Bull. civ. III, n° 13 ; D. 2009, AJ 500 ; D. 2010, 233, obs. FAUVARQUE-COSSON ; RDC 2009, 1044, obs. CARVAL ; RDC 2009, 1103, obs. SEUBE ; JCP G 2009, n° 38, 248, obs. STOFFEL-MUNCK ; JCP G 2009, IV, 1305 ; RLDC 2009/59, n° 3371, obs. MAUGERI ; Defrénois 2009, 1264, note RUET ; Resp. civ. et assur. 2009, comm. 97 ; Contrats Conc. Consom. 2009, comm. 94, note LEVENEUR ; Loyers et copropr. 2009, comm. 82.

Cass. 3e civ., 10 avril 2002, LawLex202100005915JBJ.

Cass. 3e civ., 4 janvier 2011, LawLex202200010634JBJ : en l’espèce, aucun élément comptable n’indiquant une perte d’exploitation due aux manquements du bailleur, le preneur n’établit pas l’existence d’un préjudice personnel subi par lui, sa demande, tendant à l’indemnisation qui pourrait être due à chacun de ses agents, s’analysant en une demande pour le compte d’autrui.

Cass. 3e civ., 22 mai 2013, LawLex202200010652JBJ, RJDA 2013, n° 770 et la note.

Cass. 3e civ., 31 octobre 1978, LawLex202200010638JBJ, Bull. civ. III, n° 329.

Cass. 3e civ., 18 juillet 2001, LawLex202100005546JBJ, RJDA 12/2001, 990 ; Loyers et copropr. 2001, comm. 261.

Cass. 3e civ., 3 avril 1996, LawLex202100005916JBJ, Bull. civ. III, n° 91 ; RDI 1996, 427, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; JCP G 1996, IV, 1251 ; E 1996, pan. 647 ; Administrer déc. 1996, 21, obs. FRANCK. – V. aussi Cass. civ. 3e, 18 juillet 2001, LawLex202100005546JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 16 avril 2008, LawLex202100004036JBJ, AJDI 2008, 766, note ZALEWSKI-SICARD.

Cass. 3e civ., 25 mars 2014, LawLex202200009108JBJ, AJDI 2014, 523.

Cass. 3e civ., 23 juin 1993, LawLex202200010545JBJ, Loyers et copropr. 1993, comm. 387.

Cass. 3e civ., 25 janvier 2006, LawLex202100004033JBJ, Bull. civ. III, n° 20 ; D. 2006, 2645, obs. FAUVARQUE-COSSON ; AJDI 2006, 634, obs. ROUQUET ; RDC 2006, 818, note VINEY ; JCP G 2006, IV, 1347 ; Loyers et copropr. 2006, comm. 69, note VIAL-PEDROLETTI.

Cass. 1re civ., 8 octobre 1962, LawLex202200010557JBJ, préc.

104. Garantie du fait personnel