Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article 1719, 3° du Code civil, le bailleur est tenu, par la nature du contrat de bail, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’assurer au preneur une jouissance paisible des lieux loués, pendant la durée du bail. Cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure . La perte de la chose doit être considérée comme totale lorsque le preneur ne peut ni en joui …

Jouissance paisible

Aux termes de l’article 1719, 3° du Code civil, le bailleur est tenu, par la nature du contrat de bail, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’assurer au preneur une jouissance paisible des lieux loués, pendant la durée du bail. Cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure . La perte de la chose doit être considérée comme totale lorsque le preneur ne peut ni en jouir ni en user conformément à sa destination . En cours d’exécution du bail, un bailleur ne peut détruire les locaux loués, même s’ils sont inoccupés par le preneur et que celui-ci ne justifie pas du paiement des derniers loyers . Ce dernier est fondé à demander au bailleur de reconstruire le bâtiment qu’il a démoli, après avoir constaté la nécessité de prendre des mesures d’urgence afin de sauvegarder le clos et le couvert .

La jouissance d'une chose donnée à bail revêt par principe une nature exclusive sauf preuve contraire. Il en est ainsi de la jouissance de places de parking, à défaut de stipulations contraires, mentionnant que la jouissance des places de parking est partagée avec les autres occupants de l'immeuble . L'obligation de garantie de jouissance paisible de la chose louée ne concerne pas, en principe, les parties communes de l'immeuble dont l'entretien relève de la copropriété. Cependant, le bailleur doit faire prendre par la copropriété les mesures urgentes et appropriées pour faire cesser le trouble apporté à cette jouissance, ce dernier engageant sa responsabilité lorsqu'il ne démontre pas avoir mis tout en œuvre pour y parvenir .

Un bailleur manque à son obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués lorsque le dommage causé au preneur résulte de l'effondrement de la voûte supportant les lieux loués, en raison de sa fragilité d'origine, aggravée par des fuites d'eau provenant des locaux exploités par une société tierce et affectant la structure de l'immeuble , ou lorsque du fait d’une explosion, un fournil a été sinistré, impliquant pour le preneur l'impossibilité d'user des lieux loués conformément à la destination prévue au bail , ou lorsque le preneur a choisi d'évacuer les locaux le temps des travaux de désamiantage de la toiture des lieux loués diligentés par le bailleur sans y être contraint par une décision administrative .

En revanche, aucun trouble de jouissance imputable au bailleur n'est démontré lorsqu'il n'est pas justifié que l'état de la toiture nécessite une réfection complète, mais qu’il est constaté un défaut total d'entretien de cette toiture par le preneur , ou lorsqu’un bailleur a condamné, par la pose d'un cadenas et d’un grillage, l'accès à des bâtiments inoccupés par les preneurs et abritant des oiseaux qui en ont dégradé l'intérieur . De même, lorsque, loin d’avoir été privé contre son gré des lieux loués, le preneur n'a fait que supporter les inconvénients des travaux d'agrandissement et de rénovation des locaux, qu'il a lui-même jugés nécessaires et approuvés, et que, consentis ou imposés, de tels travaux entrent dans le champ d'application du contrat de bail, qui stipule que le preneur s'oblige à supporter sans indemnités, quelle qu'en soit la durée, toutes les transformations nécessaires, convenues avec le bailleur, il ne peut être reproché à ce dernier un trouble de jouissance .

Si l’exécution des mesures ordonnées en référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite n'est pas exclusive de la réparation du préjudice que ce trouble a pu causer , étant précisé que la réalité du trouble de jouissance doit être appréciée par les juges du fond à la date à laquelle ils statuent et non à celle de la décision attaquée , le gain manqué du fait de l'impossibilité d'exploiter les lieux loués constitue un préjudice distinct de celui résultant de leur privation de jouissance . Une société locataire doit ainsi démontrer qu’elle a subi un préjudice personnel, distinct de celui qu’ont pu subir personnellement ses salariés .

La garantie de jouissance paisible induit pour le bailleur plusieurs obligations : la garantie des vices cachés, la garantie d’éviction, et, lorsqu’elle est stipulée dans le bail, la garantie d’exclusivité au regard de l’activité du preneur.

Cass. 3e civ., 18 juin 2002, LawLex202100003258JBJ, JCP N 2018, act. 655 ; Loyers et copropr. 2002, comm. 250, note VIAL-PEDROLETTI, en l’espèce, les locaux loués avaient subi des dégâts à la suite d’inondations lors de violentes intempéries. – V. aussi Cass. 3e civ., 23 novembre 2011, LawLex202100005553JBJ, RJDA 3/12, n° 251, à propos d’un bail d’habitation.

Cass. 3e civ., 7 mars 2007, LawLex202100004582JBJ, AJDI 2008, 30, note ZALEWSK ; RJDA 6/07, n° 592.

Cass. 3e civ., 20 avril 2005, LawLex202100005548JBJ, Bull. civ. III, n° 96 ; D. 2005, 1246 ; D. 2006, Pan. 958, obs. DAMAS ; AJDI 2005, 565, obs. ROUQUET ; JCP N 2005, 1400, DJIGO ; RJDA 2005, n° 938 ; Defrénois 2006, 432, obs. RUET ; Loyers et copropr. 2005, comm. 168, VIAL-PEDROLETTI.

Cass. 3e civ., 16 mai 2007, LawLex202100004035JBJ, RJDA août-sept. 2007, n° 818.

Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, LawLex202200006417JBJ, Bull. civ. III, n° 6 ; Dalloz actualité, 29 janv. 2016, obs. ROUQUET ; D. 2016, 1613, obs. DUMONT-LEFRAND ; JCP G 2016, 123 ; JCP N 2016, act. 204 ; JCP E 2016, 1080 ; JCP E 2016, 1273, obs. MONEGER ; JCP E 2016, act. 82 ; RJDA 2016, n° 266 ; Gaz. Pal. 1er mars 2016, 75, note BRAULT ; Rev. loyers 2016, 130, note CORNETTE ; Loyers et copropr. 2016, comm. 71, obs. CHAVANCE.

Nîmes, 4 février 2003, n° 660/02, en l’espèce, la saisine de la cour, par le preneur, est devenue sans objet compte tenu de l’enlèvement, par le bailleur, de tous les plots et murets dont la suppression a été ordonnée par le juge des référés afin de rétablir les lieux dans leur état initial.

Cass. 3e civ., 6 septembre 2018, LawLex202200010369JBJ.

Paris, 29 mai 2024, LawLex202400004012JBJ.

Cass. 3e civ., 9 mars 1994, LawLex202200009933JBJ, Bull. civ. III, n° 47 ; D. 1995, 152, obs. ROZES.

Cass. 3e civ., 25 janvier 2006, LawLex202100004033JBJ, Bull. civ. III, n° 20 ; D. 2006, 2645, obs. FAUVARQUE-COSSON ; AJDI 2006, 634, obs. ROUQUET ; RDC 2006, 818, note VINEY ; JCP G 2006, IV, 1347 ; Loyers et copropr. 2006, comm. 69, note VIAL-PEDROLETTI.

Bordeaux, 9 mars 2022, LawLex202200006321JBJ, en l’espèce, le parking n’était pas décrit, dans le bail, comme une partie commune de l'immeuble donné à bail, contrairement au bail précédent.

Cass. 3e civ., 9 février 2010, LawLex202100005550JBJ, AJDI 2010, 304 ; Defrénois, 30 avr. 2010, n° 8, 983.

Cass. 3e civ., 16 avril 2008, LawLex202100005562JBJ, AJDI 2009, 355, note DENIZOT.

Cass. 3e civ., 21 novembre 1990, LawLex202100004521JBJ, Bull. civ. III, n° 238 ; RDI 1991, 264, obs. BRIERE DE L'ISLE et DERRUPPE ; JCP N 1991, II, 213.

Cass. 3e civ., 19 novembre 2015, LawLex202100004538JBJ, Bull. civ. III, n° 495 ; D. actu., 27 nov. 2015, obs. ROUQUET ; D. 2015, 2443 ; RDC 2016/2, 249, obs. SEUBE ; Loyers et copropr. 2016, comm. 2, obs. VIAL-PEDROLETTI, en l’espèce, le preneur a opposé à bon droit l'exception d'inexécution en ne payant pas les loyers à la suite de son évacuation des lieux loués dès lors qu’il a été constaté que l'inspecteur du travail a indiqué par un courrier adressé au preneur que tout risque de propagation de l'amiante n'était pas écarté pour les salariés.

Cass. 3e civ., 10 janvier 1995, LawLex202100004018JBJ, Loyers et copropr. 1995, comm. 263.

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