Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Les articles L. 145-4 et L. 145-9 du Code de commerce prévoient un délai minimal de six mois de préavis pour donner congé au cocontractant. Ainsi, les parties au bail commercial sont tenues de délivrer congé au moins six mois avant le terme du bail contractuellement fixé (art. L. 145-9, al. 1, C. com.), le dernier jour du trimestre civil lorsque le bail a été renouvelé par tacite prolongation (art. L. 145-9, al. 2, C. com.), avant le terme de la période triennale (art. L. 145-4, al. 2 et 3, C. com.) , ou, pour le preneur, six mois avant le départ à la retraite ou la pension d’invalidité (art. L. 145-4, al. 4, C. com.) . Le délai de six mois étant un délai minimal, les parties peuvent mettre fin à l'avance au contrat dès lors que le préavis est supérieur à six mois et qu’il n'en résulte aucun abus de droit . Les parties peuvent même convenir contractuellement d'un délai de congé supérieur au délai légal .

Le délai, exprimé en mois, expire à vingt-quatre heures le jour du dernier mois qui porte le même quantième que celui de l’acte qui fait courir le délai. Ainsi, pour un bail expirant le 30 juin à vingt-quatre heures, le congé peut être signifié le 30 décembre précédent . A défaut de quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois. Un congé signifié le 31 décembre fait courir un délai de préavis de six mois qui expire le 30 juin suivant .

Avant l’entrée en vigueur du décret du 11 mars 2016 relatif à la simplification de formalités en matière de droit commercial, le congé donné pour l’échéance triennale par lettre recommandée avec avis de réception était régi par l’article 668 du Code de procédure civile, en vertu duquel, la date de la notification par voie postale est, à l'égard de celui qui y procède, celle de l'expédition et, à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre. En sorte qu’une lettre, envoyée le dernier jour du délai dans lequel la notification doit être réalisée est régulière, si elle est présentée par les services de la poste au destinataire habilité à la recevoir, la date de réception par le destinataire étant indifférente. Si l'échéance triennale du bail expirait le 31 juillet 2016, le congé du locataire envoyé le 31 janvier 2016 par lettre recommandée, respectait le délai de six mois, imposé par l'article L. 145-4 . Désormais, l’article R. 145-38 du Code de commerce, instauré par le décret du 2016, prévoit que la date de notification est, à l’égard du preneur, celle de l'expédition de la lettre et, à l'égard du bailleur destinataire, la date de première présentation de la lettre, et que lorsque la lettre n'a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire.

Lorsque le délai de six mois expire un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, il ne peut pas être prorogé au premier jour ouvrable suivant. La Cour de cassation considère que la prorogation prévue à l’article 642 du Code de procédure civile n’a pas vocation à s’appliquer lorsqu’un acte doit être accompli avant l’expiration d’un délai et que si le congé doit prendre effet le 30 septembre d’une année, dernier jour de ce mois, il doit être signifié au plus tard le 31 mars de la même année .

Le congé délivré pour une date prématurée, mais dans le délai de six mois avant l'expiration de la période triennale, produit ses effets à la première échéance utile après cette délivrance. Le congé donné pour le terme triennal un an et demi avant ce terme ne prendra effet qu'à celui-ci ,  ou si le congé est délivré pour un bail en cours de tacite prolongation, au dernier jour du trimestre civil éloigné de six mois de la date de délivrance du congé (art. L. 145-9, al. 2, C. com.). En effet, la délivrance d’un congé pour une date antérieure à celle de l’expiration du bail   , ou pour une date erronée  , n’a pas pour conséquence de rendre ce congé nul, seul son effet étant reporté jusqu'à la date pour laquelle il aurait dû être délivré . Par ailleurs, à défaut d'une demande ou d'une défense pouvant s'analyser comme une contestation, dans le délai de deux années suivant la date, même si elle est erronée, pour laquelle il est délivré, le congé produit ses effets à la date indiquée .

Cass. 3e civ., 26 novembre 2013, LawLex202200003014JBJ.

Bourges, 9 octobre 2008, LawLex202200003789JBJ.

Paris, 27 janvier 2021, LawLex202200003003JBJ.

Grenoble, 22 février 2024, LawLex202400001793JBJ.

Cass. 3e civ, 23 septembre 2021, LawLex202100006346JBJ.

Paris, 20 juin 2012, LawLex202200003431JBJ ; Cass. 3e civ., 9 novembre 1981, LawLex202200002912JBJ.

Cass. 3e civ., 10 mai 2001, LawLex202100003790JBJ.

Cass. 3e civ., 13 janv. 2004, , LawLex202200002914JBJ.

Cass. 3e civ., 31 octobre 2006, LawLex202200002917JBJ.

Cass. 3e civ., 16 mars 2023, LawLex202300009121JBJ.

Cass. 3e civ., 8 mars 2018, LawLex202200002918JBJ.

Cass. 3e civ., 10 février 2015, LawLex202200002911JBJ.

Cass. 3e civ., 9 octobre 1996, LawLex202200002909JBJ.

203. Préavis