Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Selon la Cour de cassation, même si aucune forme particulière ne s'impose pour la rédaction du congé, il doit nécessairement se présenter comme un acte ayant pour but de prévenir d'une façon non équivoque le cocontractant de la volonté de mettre fin au bail, pour la date et aux conditions précisées . L’alinéa 5 de l’article L. 145-9 du Code de commerce souligne que le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend poursuivre le bail et contester le congé, ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, a la possibilité de saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Le bailleur peut donner congé avec refus de renouvellement, sans indiquer les raisons de ce refus, à condition, toutefois, de verser une indemnité d’éviction au locataire . Aussi, lorsque le congé a été délivré avec offre d'indemnité d'éviction, un motif erroné ne constitue-t-il pas une cause de nullité. En effet, le bailleur demeure, dans tous les cas, en droit de refuser la poursuite du bail en offrant une indemnité d'éviction, quel que soit le motif du refus de renouvellement avancé . S’il donne congé avec refus de renouvellement et de payer une indemnité d’éviction, le bailleur doit, en revanche, préciser les motifs retenus à l’encontre du locataire pour justifier ce refus. Seuls des motifs jugés légitimes peuvent faire échec au droit du preneur à l’indemnité d’éviction (art. L. 145-14 C. com.). De même, le bailleur, qui met fin au bail à l’expiration d’une période triennale, doit motiver cette résiliation anticipée en invoquant les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 ou L. 145-24 (art. L. 145-4, al. 3, C. com.). 

L'obligation de motivation pèse également sur le preneur qui donne congé pour cause de retraite ou d’invalidité. Il doit, dans cette hypothèse, justifier qu’il a effectivement demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou qu’il a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité (art. L. 145-4, al. 4, C. com.) . Cependant, cette obligation de motivation ne s’applique pas au preneur qui donne congé pour la fin d’une période triennale, puisqu’il suffit qu’il mentionne clairement son intention de mettre fin au bail, sans avoir à justifier des raisons de sa décision unilatérale . 

L’inobservation de ces obligations constitue un vice de forme qui n’affecte la validité de l’acte que si l’omission fait grief à son destinataire qui l’invoque . En cas de congé irrégulier délivré par le bailleur à l’expiration du terme du bail, le preneur, qui a seul le pouvoir soulever la nullité à caractère relatif, peut choisir entre renoncer à cette nullité en sollicitant une indemnité d’éviction ou s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail .

En principe, un changement de motifs est interdit, sauf s’il s’agit d’un motif découvert postérieurement au congé délivré. Ainsi, le bailleur ne peut pas, pour s’opposer au renouvellement du bail, invoquer postérieurement, des faits qui étaient connus par lui au moment où il a délivré le congé et qu’il n’a pas invoqués . Toutefois, puisque les défenses au fond peuvent être invoquées en tout état de cause, un bailleur qui a délivré un congé avec refus de renouvellement peut, au cours de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction, contester l'application du statut des baux commerciaux .

Cass. 3e civ., 19 mars 1997, LawLex202200002872JBJ.

Cass. 3e civ., 17 septembre 2013, LawLex202300009518JBJ.

Cass. 3e civ., 5 janvier 1993, LawLex202300009504JBJ ; 8 février 2006, LawLex202200002971JBJ ; 10 février 2015, LawLex202300009505JBJ.

Bourges, 9 octobre 2008, LawLex202200003789JBJ.

Cass. 3e civ., 16 novembre 1994, LawLex202100003785JBJ.

Défaut de mention du délai de forclusion : Cass. 3e civ., 19 décembre 2000, LawLex202200003225JBJ ; 25 octobre 2018, LawLex202200003227JBJ.

Cass. 3e civ., 28 juin 2018, LawLex202300009668JBJ.

Cass. 3e civ., 4 mai 1973, LawLex202300009506JBJ.

Cass 3e civ., 3 novembre 2016, LawLex202200002997JBJ.

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