Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Lorsque les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du Code de commerce connaissent une modification notable, les règles de plafonnement ne s'appliquent pas au loyer du bail renouvelé (art. L. 145-34, al. 1, C. com.), dont le prix doit correspondre à la valeur locative (art. L. 145-33, al. 1, C. com.). Aux termes de l’article L. 145-33, alinéa 2, à défaut d’accord entre les parties, …

Modifications notables des éléments de la valeur locative

Lorsque les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du Code de commerce connaissent une modification notable, les règles de plafonnement ne s'appliquent pas au loyer du bail renouvelé (art. L. 145-34, al. 1, C. com.), dont le prix doit correspondre à la valeur locative (art. L. 145-33, al. 1, C. com.). Aux termes de l’article L. 145-33, alinéa 2, à défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée en fonction des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, ainsi que des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ces éléments mentionnés aux 1° à 5° de l'article L. 145-33 s'apprécient dans les conditions fixées aux articles R. 145-3 et suivants du Code de commerce, le déplafonnement ne pouvant cependant reposer sur le seul constat d'une évolution notable, au cours du bail, des prix couramment pratiqués dans le voisinage . En revanche, même si le caractère notable peut résulter de la combinaison de plusieurs éléments visés du 1° au 4° de l’article L. 145-33 , la modification d’un seul d’entre eux suffit pour déplafonner le prix du bail renouvelé . En revanche, la règle du déplafonnement ne s’étend pas aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis par tacite prorogation pendant plus de douze ans .

Si la modification des éléments de la valeur locative doit présenter un caractère notable, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour en apprécier la réalité au cas par cas . Ainsi, lorsque les parties se sont accordées pour réduire le loyer initial du bail commercial afin de tenir compte du contexte économique général, cette modification conventionnelle du loyer intervenue au cours du bail expiré, dans des conditions étrangères tant à la loi qu'au bail initial, s'analyse en une modification notable des obligations respectives des parties justifiant à elle seule l'exclusion de la règle de plafonnement . Outre son caractère notable, les juges du fond doivent rechercher, au besoin d’office , si la modification concerne et a un impact sur le commerce du preneur. Ils ne peuvent, notamment, déplafonner le prix du bail renouvelé sans établir un lien de causalité entre les modifications des facteurs locaux de commercialité constatés et le fonds de commerce du preneur . La preuve de la modification pèse sur le bailleur . Aussi, lorsqu’il invoque une telle modification sans apporter aucune justification à l'appui de sa demande de déplafonnement, les juges du fond ne sont-ils pas tenus de palier l’absence de preuve et d'ordonner une mesure d’expertise . La preuve d'une modification notable, de nature à présenter un intérêt pour l’activité commerciale exercée par le preneur et susceptible de justifier le déplafonnement, n'est pas apportée dès lors que l'extension d'une terrasse sur le domaine public et exploitée en vertu d'une autorisation administrative ne fait pas partie des locaux loués .

La modification notable doit être intervenue au cours du bail à renouveler . Tel n’est pas le cas lorsque des travaux d’amélioration et d’extension ont été réalisés postérieurement au renouvellement, même s’ils étaient connus et certains à la date du renouvellement et qu’ils étaient déjà acquis et entrés dans le champ contractuel  ou de l'évolution probable de la population dont la diminution sera quasiment inévitable dans les années à venir . La Cour de cassation a même considéré que cette modification doit être intervenue au moment de la prise d'effet du nouveau bail, ce qui englobe la période de tacite prolongation . Lorsque le bailleur exerce son droit de repentir, la modification, qui a eu lieu après l'expiration de l'ancien bail, mais avant la date de notification du repentir, qui est la date d’effet du nouveau bail, peut être prise en considération . En revanche, il ne peut être tenu compte, pour le calcul du loyer déplafonné, de la modification intervenue avant la conclusion du bail commercial . Tel est le cas de la mise en place d'une “ voie marché ”, qui remonte à une date antérieure au bail précédent . De même, le préjudice qui résulte de l’abstention fautive du mandataire à faire valoir les modifications notables des caractéristiques des locaux, ne peut être indemnisé lors du second renouvellement du bail puisqu’il est indirect, le bail renouvelé constituant un nouveau bail, distinct de celui à l'occasion duquel la faute a été commise et indemnisée . Un bailleur ne peut pas non plus invoquer une modification des caractéristiques des locaux loués, faute de l'avoir fait lors du premier renouvellement du bail qui a suivi l'accomplissement des travaux .

Cass. 3e civ., 19 mars 2003, LawLex202100006367JBJ, Bull. civ. III, n° 68 ; D. 2004, 561, note GRARE ; RD rur. 2004, 463, obs. CREVEL.

Cass. 3e civ., 2 décembre 1998, LawLex202300011311JBJ, Bull. civ. III, n° 230 ; RDI 1999, 324, obs. DERRUPPE ; Gaz. Pal. 1999, 1, Somm. 141, obs. BARBIER : lorsque le preneur a augmenté la surface des locaux commerciaux et créé une nouvelle pièce à usage de réserve, et que le remplacement de l'installation de chauffage au charbon, aux frais du bailleur, a entraîné la disparition des obligations spécifiques du preneur, relatives au chauffage, ces éléments joints constituent une modification dont les juges du fond ont souverainement apprécié le caractère notable, justifiant le déplafonnement du loyer ; 5 février 2013, LawLex202300011308JBJ.

Caen, 7 juin 2024, LawLex202400004502JBJ.

Cass. 3e civ., 19 novembre 1975, LawLex202300011332JBJ ; Riom, 20 mars 2024, LawLex202400002615JBJ, qui conclut au caractère notable d’une installation de lieux de travail de plusieurs dizaines ou centaines de personnes, intervenue pendant le bail écoulé, et précise que le fait que le commerce du preneur connaisse une baisse d'activité, dans le cadre d'une crise de la vente de produits alimentaires biologiques, est indifférent dans la mesure où celle-ci a eu lieu après la date de renouvellement du bail et est liée à la dégradation des circonstances économiques générales, qui peuvent elles-mêmes évoluer, de nouveau, dans un sens favorable ; Paris, 21 mars 2024, LawLex202400002643JBJ, qui considère que la bonne visibilité des locaux loués ne constitue pas une modification des facteurs locaux de commercialité lorsque cette situation existait dès l'origine du bail ; Paris, 28 mars 2024, LawLex202400002804JBJ, préc. ; Paris, 13 juin 2024, LawLex202400004535JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 9 mars 2022, LawLex202200002323JBJ, JCP E 2022, 1175, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2022, comm. 62, MARCET, qui précise que ne peuvent être pris en considération, pour le calcul du prix du bail renouvelé, que les éléments existant à la date du renouvellement.

Cass. 3e civ., 4 février 1997, LawLex202300003291JBJ, Loyers et copropr. 1997, comm. 144 ; Administrer juin 1997, 27, obs. BARBIER

Cass. 3e civ., 21 décembre 1976, LawLex202300011333JBJ, Bull. civ. III, n° 471 ; Versailles, 23 mai 2024, LawLex202400003986JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 11 décembre 1996, LawLex202300011334JBJ, D. 1997, 153, concl. WEBER ; RDI 1997, 304, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; JCP E 1997, pan. 86, obs. LEVY ; Gaz. Pal. 1997, 1, 208, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 14 octobre 1992, LawLex202300011337JBJ, Bull. civ. III, n° 269 ; D. 1992, IR 251 ; D. 1994, somm. 49, note ROZES ; JCP G 1993, II, 22146, note DUMORTIER ; Loyers et copropr. 1992, comm. 476, note BRAULT ; Administrer mai 1993, 41, note BARBIER, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé en excluant l'application des règles du plafonnement, que le fait qu'un propriétaire ne se soit pas prévalu de la modification des lieux lors d'un premier renouvellement du bail ne constituant pas une renonciation à invoquer ultérieurement celle-ci, le bailleur a droit au déplafonnement, même si l'extension des lieux était antérieure au précédent renouvellement, alors que cette modification notable de l'un des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 et suivants du Code de commerce ne pouvait concerner que le cours du bail à renouveler jusqu'à la date d'effet du nouveau bail.

Paris, 13 mai 2016, LawLex202300011335JBJ, Loyers et copropr. 2016, comm. 178, obs. CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 13 mai 2009, LawLex202300011336JBJ, RJDA 8-9/09, n° 709.

Cass. 3e civ., 4 novembre 1998, LawLex202300006430JBJ, JCP E 1999, 915, note BRAULT ; Loyers et copropr. 1999, comm. 99, note BRAULT..

Paris, 28 mars 2024, LawLex202400002804JBJ ; Paris, 13 juin 2024, LawLex202400004535JBJ.

Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, LawLex202500009305JBJ.

Cass. 3e civ., 5 février 2013, LawLex202300011308JBJ, qui retient que les modifications apportées aux locaux réaménagés pour permettre une activité de dégustation dans une boulangerie-pâtisserie sont souverainement qualifiées de notables par la cour d'appel pour justifier le déplafonnement du loyer renouvelé ; 4 juillet 2024, LawLex202400005116JBJ.

Cass. 3e civ., 24 mars 2004, LawLex202300011309JBJ, Bull. civ. III, n° 61 ; D. 2004, 1456, obs. ROUQUET ; RD rur. 2005, n° 329, comm. 3, obs. GRIMONPREZ ; Gaz. Pal. 25-26 août 2004 ; Gaz. Pal. 2005, jurispr. 1254, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2004, comm. 110, obs. BRAULT.

Cass. 3e civ., 27 janvier 1999, LawLex202300006728JBJ, Bull. civ. III, n° 21 ; D. Aff. 1999, 548 ; Defrénois 1999, 493.

Cass. 3e civ., 30 juin 2004, LawLex202300006733JBJ, Bull. civ., n° 138 ; D. 2004, AJ 2232, et les obs. ; AJDI 2005, 131, obs. DENIZOT ; Loyers et copropr. 2004, n° 147, BRAULT.

Cass. 3e civ., 1er mars 2000, LawLex202300011331JBJ, Bull. civ. III, n° 47 ; D. 2000, AJ 314 ; JCP E 2000, 679 ; Loyers et copropr. 2000, comm. 227, obs. BRAULT et PEREIRA, qui casse l’arrêt d’appel qui, pour décider de fixer le loyer à la valeur locative, a inversé la charge de la preuve en retenant que le preneur ne démontre pas que tous les travaux ayant entraîné une modification notable des lieux ont été réalisés antérieurement au bail expiré ; 4 juillet 2024, LawLex202400005116JBJ, préc. ; Paris, 28 mars 2024, LawLex202400002804JBJ, préc. ; Versailles, 23 mai 2024, LawLex202400003986JBJ ; Paris, 13 juin 2024, LawLex202400004533JBJ ; Paris, 13 juin 2024, LawLex202400004535JBJ, préc. ; Paris, 20 juin 2024, LawLex202400004836JBJ, qui précise que la preuve de la modification notable des facteurs de commercialité incombe au bailleur et ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer que si elle a une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur, laquelle doit être démontrée.

Cass. 3e civ., 22 janvier 1997, LawLex202200000085JBJ, Bull. civ. III, n° 19 ; AJPI 1997, 476, note BLATTER ; JCP G 1997, IV, n° 537 ; JCP N 1997, II, 770 ; JCP E 1997, pan. 84 ; RJDA 1997, n° 333 ; Gaz. Pal. Rec. 10-11 sept. 1997, 29, note BARBIER ; Loyers et copropr. 1997, comm. 204, obs. BRAULT et MUTELET.

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