Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Le montant du loyer des baux renouvelés portant sur des locaux à usage de bureaux échappe, par application de l'article R. 145-11 du Code de commerce, aux règles de plafonnement édictées par l'article L. 145-34 et doit être fixé à la valeur locative . En effet, aux termes de l’article R. 145-11, alinéa 1, du Code de commerce, “le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par réf …

Loyer des locaux à usage de bureau

Le montant du loyer des baux renouvelés portant sur des locaux à usage de bureaux échappe, par application de l'article R. 145-11 du Code de commerce, aux règles de plafonnement édictées par l'article L. 145-34 et doit être fixé à la valeur locative . En effet, aux termes de l’article R. 145-11, alinéa 1, du Code de commerce, “le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence”. Dès lors que ces dispositions ont vocation à s'appliquer aux locaux loués à usage exclusif de bureau, le fait, pour un bailleur, de n'avoir jamais réclamé le déplafonnement n’équivaut pas à une renonciation de sa part à s'en prévaloir .

Sans vraiment définir la notion de local à usage exclusif de bureau, la Cour de cassation donne au fil de ses décisions des indications qui en précisent le contour. Elle a notamment considéré que cette qualité n’est pas incompatible avec le fait pour le preneur d'y recevoir clients et fournisseurs, dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt, ni à la livraison des marchandises . Elle a, également, estimé, pour des locaux à usage de banque, que les règles du plafonnement doivent être écartées lorsque l'utilisation des lieux faite par le preneur est conforme à la destination à usage de bureaux prévue par le bail et que l'activité essentielle d'ordre comptable, administratif ou juridique de la banque n’est pas affectée par la réception de clients . Ainsi, le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné lorsque la clause sur la destination des lieux loués vise expressément, sans ambiguïté, la nature des locaux, soit les bureaux et les activités du preneur qui sont de nature intellectuelle et administrative . En revanche, des locaux ne peuvent échapper au plafonnement du loyer, comme locaux loués à usage exclusif de bureau, lorsque la destination des lieux résulte, non de l'usage qui en est fait, mais de la convention des parties, lesquelles n’ont pas seulement affecté les locaux à une activité administrative et intellectuelle , lorsque l'activité prévue au bail est celle de “vente et location de yachts, avitaillement, accastillage, assurances, gestion, gardiennage de bateaux et généralement tout ce qui concerne les bateaux” , ou encore lorsque la destination contractuelle permet la réception de public dans la salle de réunion en vue d'activités diverses organisées par le preneur, pour ses clients, et que l'usage de cette salle, non exclusivement limité à l'exercice d'activité intellectuelle, ne se conçoit pas sans la présence de la clientèle, nécessaire à l'activité elle-même . Il en est de même lorsque le bail comporte une clause autorisant expressément le preneur à céder son droit au bail ou à sous-louer tout ou partie des lieux pour tous commerces . Aussi, résulte-t-il de ce qui précède que, pour déterminer si un local est à usage exclusif de bureau, les termes du bail doivent être pris en considération, en particulier la clause de destination ou les clauses de cession et de sous-location, dans la mesure où la destination ne vise pas seulement l’activité effectivement exercée, mais s’étend également aux activités pour lesquelles une faculté de cession ou de sous-location est consentie .

Le caractère à usage exclusif de bureaux des lieux loués doit s'apprécier à la date de renouvellement du bail . Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour déterminer, dans le silence du bail, l’affectation que les parties ont entendu donner aux lieux loués .

Cass. 3e civ., 25 février 1976, LawLex202300011353JBJ, Bull. civ. III, n° 91 ; D. 1976, Somm. 41, selon laquelle la réception d'une clientèle n'exclut pas, en elle-même, l'application de l'article R. 145-11 du Code de commerce et n’enlève pas au local sa qualité de bureau ; 6 avril 1976, LawLex202300011355JBJ, Gaz. Pal. 1976, II, 514 ; Douai, 13 juin 2024, LawLex202400004540JBJ.

Cass. 3e civ., 5 janvier 1993, LawLex202300011364JBJ, Rev. loyers 1993, 213, note DUPLAN-MIELLET ; Loyers et copropr. 1993, n° 357, obs. BRAULT ; 20 septembre 2005, LawLex202300011363JBJ, AJDI 2006, 120, note DENIZOT ; Administrer 11/2005, 23, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 1er avril 2009, LawLex202300011357JBJ, préc. ; Douai, 13 juin 2024, LawLex202400004540JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 31 janvier 1979, LawLex202300011361JBJ, D. 1979, 170 ; Rev. loyers 1979, 202 ; Douai, 13 juin 2024, LawLex202400004540JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 6 avril 1976, LawLex202300011355JBJ, préc. ; Douai, 13 juin 2024, LawLex202400004540JBJ, préc

Cass. 3e civ., 13 novembre 1986, LawLex202300011356JBJ, Bull. civ. III, n° 155, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour fixer selon les règles du plafonnement, le prix du bail renouvelé de locaux à usage de banque donnés à bail, que les opérations de change qui s'adressent à la foule anonyme qui constitue l'achalandage des boutiques, ou de location de coffres sont étrangères au travail de bureau et que le changement d'affectation des lieux est autorisé par le bail en cas de cession de celui-ci.

Cass. 3e civ., 1er avril 2009, LawLex202300011357JBJ, Bull. civ. III, n° 75 ; Dalloz actualité, 10 avr. 2009, note ROUQUET ; D. 2009, AJ 1086, obs. ROUQUET ; JCP G 2009, IV, 1779 ; JCP N 2009, act. 324 ; JCP E 2009, act. 202 ; JCP E 2009, 1588 ; JCP E 2009, 2083, n° 12, obs. MONEGER ; Lamy dr. aff. 2009, n° 2342 ; Gaz. Pal. 2009, 1, 1931, note BARBIER ; Loyers et copropr. 2009, comm. 209, obs. CHAVANCE ; Administrer, juin 2009, n° 422, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 14 juin 1995, LawLex202300011358JBJ, Rev. loyers 1995, 516 : en l’espèce, les locaux étaient “destinés à l'usage de bureaux pour l'exercice du commerce de la preneuse, qui est une agence de photographie publicitaire et d'archives photothèque”.

Cass. 3e civ., 2 février 2010, LawLex202300011359JBJ, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour dire qu'il y a lieu à déplafonnement du nouveau loyer, que le caractère d'une location est déterminé par la destination que lui ont donné d'un commun accord les parties, qu'en l'espèce, les cocontractants ont eu en vue la destination contractuelle d'activités d'intermédiaires pour la location et vente de yachts, qu'il s'agit d'une activité purement intellectuelle, que les locaux loués présentent toutes les caractéristiques de bureaux et que les locaux à usage exclusif de bureaux échappent au plafonnement.

Cass. 3e civ., 7 décembre 2017, LawLex202300011360JBJ.

Cass. 3e civ., 11 février 2016, LawLex202300011362JBJ, D. 2016, 1613, obs. DUMONT-LEFRAND ; Loyers et copropr. 2016, 122, obs. BRAULT ; Rennes, 3 avril 2024, LawLex202400003086JBJ.

Douai, 13 juin 2024, LawLex202400004540JBJ, préc.

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226. Loyer des locaux à usage de bureau

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