Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

L’article L. 145-58 du Code de commerce ne précisant pas la forme dans laquelle doit s’exercer le droit de repentir, il faut se référer à l’article L. 145-12, alinéa 4, du même code qui dispose que “ lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail pren …

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L’article L. 145-58 du Code de commerce ne précisant pas la forme dans laquelle doit s’exercer le droit de repentir, il faut se référer à l’article L. 145-12, alinéa 4, du même code qui dispose que “ lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L’article R. 145-38 du Code de commerce précise que lorsqu’une partie a recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date de notification à l’égard de celui qui y procède est celle de l’expédition de la lettre. Dans le cas où celle-ci n'a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire.

Toutefois, la jurisprudence a admis que le droit du repentir puisse être exercé de manière informelle dans la mesure où le bailleur s’est exprimé de façon claire et non équivoque . Tel est le cas de la signification, par le bailleur, de son désistement d'instance et d'action, avec offre de payer les frais de l’instance en fixation d'une indemnité d'éviction , ou de la demande tendant à la fixation du loyer formée par l’acquéreur de l’immeuble, objet du bail . En revanche, ne caractérisent pas l'intention claire et non équivoque de renouveler le bail, l'absence de paiement de l'indemnité d'éviction, ainsi que la délivrance de quittances ou avis d'échéance des loyers, mais aussi, à certaines dates, de l'indemnité d'occupation , la délivrance d'un commandement de payer qui vise la clause résolutoire et d'une demande de résiliation du bail , ou encore la proposition d'un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer . Enfin, le congé avec offre de renouvellement, notifié sous réserve du pourvoi en cassation formé contre l'arrêt d’une cour d'appel, dépourvu du caractère irrévocable, ne peut pas non plus valablement caractériser l'exercice par le bailleur du droit de repentir .

Cass. 3e civ., 15 juin 2010, LawLex202300011445JBJ, AJDI 2010, 639 ; Ann. loyers 2010, 3279, obs. CERATI-GAUTHIER ; Loyers et copropr. 2010, comm. 227, obs. CHAVANCE : lorsque le bailleur a exprimé sa volonté expresse d'exercer son droit de repentir par un courrier recommandé adressé au preneur, quelle que soit la formulation adoptée, cette manifestation de volonté vaut engagement irrévocable de renouveler le bail.

Cass. 3e civ., 25 octobre 1972, LawLex202300011443JBJ, Bull. civ. III, n° 550 ; Rev. loyers 1973, 443.

Cass. 3e civ., 23 février 1982, LawLex202300011444JBJ, Bull. civ. III, n° 52 : en l’espèce, le bailleur originaire avait donné congé au preneur avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, avant de céder l’immeuble loué à l’acquéreur, lequel a formé une demande tendant à la fixation du loyer.

Cass. 3e civ., 20 juin 1995, LawLex202300011446JBJ, Loyers et copropr. 1995, comm. 374, note BRAULT et MUTELET.

Cass. 3e civ., 31 janvier 2012, LawLex202300011447JBJ, AJDI 2012, 663, obs. DENIZOT ; Loyers et copropr. 2012, comm. 146, obs. BRAULT.

Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, LawLex202300011448JBJ, D. 2020, pan. 1544, obs. DUMONT ; AJDI 2019, 899, obs. BLATTER ; JCP N 2019, act. 757 ; JCP E 2019, act. 628 ; Loyers et copropr. 2019, comm. 194, note CHAVANCE, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour valider l'exercice du droit de repentir, que, si le bail initial stipule une clause-recette, déterminant le loyer en fonction du chiffre d'affaires du preneur, l'offre du bailleur de substituer à cette stipulation une clause de loyer fixe dans le bail renouvelé n'est pas de nature à entacher la validité du repentir exercé par le bailleur.

Cass. 3e civ., 9 mars 2011, LawLex202300011449JBJ, Bull. civ. III, n° 31 ; D. 2011, 871, obs. ROUQUET ; D. 2011, 1786, obs. DUMONT-LEFRAND ; JCP E 2011, n° 1511, note CHAVANCE ; Gaz. Pal. 1er-2 juill. 2011, 32, note BRAULT ; RJDA 7/11, n° 614 ; Rev. Loyers 2011, 152, obs. LEBEL ; Loyers et copropr. 2011, comm. 179, CHAVANCE ; Administrer mai 2011, 33, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

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