Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

L'exercice du droit de repentir suppose que le locataire soit encore dans les lieux loués et qu'il n'ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation (art. L. 145-58 C. com.). Les conditions fixées par l'article L. 145-58 du Code de commerce présentent un caractère alternatif et non cumulatif . L’absence de l’une d'elles rend irrecevable le droit de repentir. Ainsi, si le  …

Maintien dans les lieux/achat ou location d'un autre immeuble

L'exercice du droit de repentir suppose que le locataire soit encore dans les lieux loués et qu'il n'ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation (art. L. 145-58 C. com.). Les conditions fixées par l'article L. 145-58 du Code de commerce présentent un caractère alternatif et non cumulatif . L’absence de l’une d'elles rend irrecevable le droit de repentir. Ainsi, si le preneur est encore dans les lieux, l'achat d’un terrain postérieurement au refus de renouvellement qui a acquis date certaine avant la notification du droit de repentir, est opposable au bailleur, sans qu’il y ait lieu de tenir compte de la date de fixation de l’indemnité d’éviction . 

Le fait que le preneur ait engagé un processus irréversible de départ des lieux suffit à faire obstacle à l'exercice du droit de repentir par le bailleur , qu’il ait eu ou non connaissance, au jour de sa signification, d'un tel processus . La régularité du départ du preneur relève de l'appréciation souveraine des juges du fond , qui ne peuvent invalider l’exercice, par le bailleur, de son droit de repentir, alors qu’ils ont constaté qu’au jour de l’exercice de ce droit, les opérations de déménagement entreprises par le preneur n’étaient pas terminées et que les clés des locaux loués n’étaient pas restituées . Même si le preneur n’est pas tenu d’informer le bailleur de son départ, celui-ci doit être exempt de tout abus de droit de sa part. En particulier, le départ des lieux ne doit pas être considéré comme décidé avec une hâte anormale . Il incombe au bailleur d’apporter la preuve que le départ du preneur a été sciemment organisé dans le but de faire échec au droit de repentir .

2) Achat ou la location d’un autre immeuble destiné à sa réinstallation

Le bailleur, qui ne peut plus de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction lorsque le preneur a déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation, ne peut pas, sous le couvert de l'offre d'un bail nouveau portant sur les mêmes locaux, recouvrer indirectement un droit de repentir qu'il a perdu et faire ainsi échec à la réparation intégrale du préjudice effectivement subi . Il en va ainsi lorsque, concomitamment au refus du renouvellement du bail, le preneur a pris l'initiative de construire un immeuble à usage d’appartement et d’atelier, pour y transférer son activité en conservant sa clientèle ,  lorsqu’un projet immobilier a été lancé pour permettre le relogement du preneur évincé, même si les démarches ont été effectuées par un tiers, dès lors que celles-ci ont été menées dans son intérêt , ou encore en cas d’achat d’un terrain postérieurement au refus, lequel a acquis date certaine avant la notification du droit de repentir et est opposable au bailleur . Quelle que soit sa forme, cet aménagement doit être la conséquence directe du refus de renouvellement . Si une réinstallation à l’identique, dans des locaux équivalents, n’est pas exigée, l’article L. 145-58 n’impose pas non plus que ces nouveaux locaux soient destinés au même usage . Il n'est pas non plus interdit au preneur de prendre un engagement contractuel sur un nouveau local avant la date pour laquelle le congé lui a été donné s’il ne commet aucun abus de droit destiné à faire échec au droit de repentir du bailleur . Pour apprécier le mode de réinstallation adopté par le preneur, il y a lieu de se placer à la date à laquelle celui-ci a acquis ses droits locatifs sur un autre local destiné à sa réinstallation . Aussi, est-t-il impératif qu’au jour de l’exercice par le bailleur de son droit de repentir, l’acte d’achat ou de location ait date certaine et que le preneur soit définitivement engagé contractuellement . La promesse de vente assortie de conditions suspensives ne constitue pas un tel engagement  . En revanche, lorsque les éléments essentiels de la cession du droit au bail sont déterminés dans la promesse et que la réalisation de la condition suspensive a rendu la vente parfaite à une certaine date, l'exercice du droit de repentir par le bailleur, à une date postérieure, est considéré comme tardif .

Son mode d’administration diffère selon que le bailleur a la qualité de commerçant ou non. Lorsque c’est le cas, la preuve de l’antériorité de l’acte, conclu par le preneur en vue de sa réinstallation, peut être apportée par tous moyens . A l’inverse, si le bailleur n’a pas la qualité de commerçant, la preuve de la date du bail, laquelle doit être antérieure à la notification du droit de repentir , ne peut être apportée que dans les conditions de l'article 1377 du Code civil . Dans le cas où cet acte n’aurait pas acquis date certaine, celui-ci peut toutefois être opposable au bailleur s’il est démontré qu’il en a eu effectivement connaissance . L’information de celui-ci, avant l’exercice de son droit, ne peut cependant pas être déduite de l'achat, régulièrement enregistré, de parts sociales, par le preneur, d’une société tierce puisqu’il s’agit d'une opération distincte de la conclusion du bail .

Cass. 3e civ., 14 novembre 1996, LawLex202300011783JBJ, D. affaires 1997, 14.

Cass. 3e civ., 24 avril 1970, LawLex202300011782JBJ, Bull. civ. III, n° 278 ; JCP G 1970, IV, 150.

Cass. 3e civ., 6 juillet 2022, LawLex202300011784JBJ, Loyers et copropr. 2022, comm. 157, obs. MARCET.

Cass. 3e civ., 24 avril 1970, LawLex202300011782JBJ.

Cass. 3e civ., 26 janvier 1994, LawLex202300011791JBJ.

Cass. 3e civ., 11 février 1971, LawLex202300011790JBJ, Bull. civ. III, n° 101 ; D. 1971, Somm. 121 ; Rev. loyers 1971, 454, qui retient que lorsque le preneur, qui a levé la promesse de vente figurant au bail dont il se prévaut, peut, s’il le désire, y exercer une activité commerciale, le bailleur ne peut lui imposer d’apporter la preuve que cette location présente un caractère commercial.

Cass. 3e civ., 11 février 1971, LawLex202300011790JBJ.

Cass. 3e civ., 28 mars 1979, LawLex202300011789JBJ.

Cass. 3e civ., 27 février 1991, LawLex202300011794JBJ, Bull. civ. III, n° 68 ; D. 1991, somm. 367, obs. ROZES ; RD imm. 1993, 435, obs. BRIERE DE L'ISLE et DERRUPPE ; RTD com. 1991, 573, obs. PEDAMON ; JCP G 1991, IV, 158 ; JCP E 1991, 447 ; JCP E 1991, I, 85, n° 42, obs. MONEGER ; Rev. huissiers 1991, 1005, obs. Martin ; Gaz. Pal. 1991, 2, 612, note BARBIER ; Loyers et copropr. 1991, comm. 216, qui retient, en l’espèce, que la simple déclaration du preneur, dans l’assignation, de son intention d’accepter le refus de renouvellement du bail et de se réinstaller ailleurs “dès maintenant” ne suffisant pas.

Cass. 3e civ., 16 février 2000,LawLex202300011795JBJ, RJDA 4/00, n° 387 ; Loyers et copropr. 2000, comm. 169, note BRAULT et PEREIRA : en l’espèce, le preneur n’établissait pas avoir obtenu le certificat d'urbanisme ni le non-exercice d'un droit de préemption qui constituaient les deux autres conditions suspensives auxquelles la vente était soumise.

Cass. 3e civ., 3 juillet 2013, LawLex202300011793JBJ, AJDI 2014, 135, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; RJDA 1/14, n° 14.

Cass. 3e civ., 29 novembre 2005, LawLex202100001316JBJ, Bull. civ. III, n° 228 ; D. 2006, 144 ; RTD com. 2006, 45, obs. MONEGER, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour déclarer opposable au preneur l’exercice du droit de repentir notifié par le bailleur, qu’aucun des éléments sur lesquels se fonde le locataire, pour établir l'antériorité du nouveau bail conclu par lui, ne répond aux exigences de l'article 1328 du Code civil, alors qu’à l’égard des commerçants la date d'un acte de commerce peut être prouvée par tous moyens.

Cass. 3e civ., 1eroctobre 2014, LawLex201400001001JBJ, Dalloz actualité, 17 oct. 2014, obs. ROUQUET ; D. 2014, Actu. 1996 ; AJDI 2015, 283, obs. ROUQUET ; Gaz. Pal. 25 nov. 2014, 31, note BRAULT ; Rev. loyers 2014, 468, obs. GIANNETTI et RACLET ; Loyers et copropr. 2014, comm. 270, obs. CHAVANCE : lorsque le licenciement économique des salariés n'est pas intervenu à la date de l'exercice du droit de repentir et que le preneur n'établit, ni avoir liquidé son stock, ni signé un nouveau bail en vue de sa réinstallation, ni acheté un immeuble à cette fin, celui-ci n'a pas engagé un processus irréversible de départ des lieux de nature à faire obstacle à l'exercice du droit de repentir par le bailleur.

Cass. 3e civ., 29 juin 1976, LawLex202300011796JBJ, Bull. civ. III, n° 287 ; Gaz. Pal. Rec. 1976, 2, 241.

Cass. 3e civ., 13 juin 2007, LawLex202300011797JBJ, Bull. civ. III, n° 105 ; D. 2007, AJ 1880, obs. MBOTAINGAR ; RLDA sept. 2007, 28, obs. CERATI-GAUTHIER ; Gaz. Pal. 25-26 juill. 2007, 27, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 6 janvier 1972, LawLex202300011798JBJ, Bull. civ. III, n° 6 ; D. 1972, somm. 89, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour rejeter l’exception de tardiveté du droit de repentir du bailleur, soulevée par le preneur, lequel invoque un acte passé en vue de sa réinstallation, que n’est pas établie la communication au bailleur du texte original et entier de la convention en cause, sans rechercher si la preuve de la connaissance de la substance de l’acte, par le bailleur, ne résulte pas des conclusions des parties et des autres pièces de la procédure, antérieures à l'exercice du droit de repentir.

Cass. 3e civ., 13 juin 2007, LawLex202300011797JBJ.

Cass. 3e civ., 15 décembre 2021, LawLex202200002340JBJ, JCP N 2022, n° 41-42, 1242 ; RJDA 5/22, n° 252, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour déclarer valable l'exercice du droit de repentir, qu'il n'est pas établi que, au jour de la signification de celui-ci, le bailleur a eu connaissance d'un processus irréversible de départ des lieux loués, alors que l'engagement d'un tel processus, par le preneur, suffit à faire obstacle à l'exercice du droit de repentir par le bailleur.

Cass. 3e civ., 17 janvier 1979, LawLex202300011785JBJ, Bull. civ. III, n° 19 ; D. 1979, IR 171 ; JCP G 1979, IV, 96, qui approuve les juges du fond d’avoir retenu que le preneur a dû, après la mort de son conjoint, cesser son activité commerciale en raison d'une affection de longue durée nécessitant la présence d’une tierce personne si bien que son départ ne pouvait être considéré, comme décidé avec une hâte anormale susceptible de présenter le caractère d'un exercice abusif de son droit.

Cass. 3e civ., 27 novembre 2002, LawLex202300011786JBJ, Bull. civ. III, n° 241 ; D. 2003, AJ 557, obs. ROUQUET ; JCP E 2003, act. 126 ; RJDA 2/03, n° 116 ; Gaz. Pal. 2003, 1, 1784, note BARBIER ; Rev. loyers 2003, 146 , obs. QUEMENT ; Loyers et copropr. 2003, comm. 63, obs. BRAULT et PEREIRA-OSOUF ; Administrer févr. 2003, 35, obs. BOCCARA et LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 17 janvier 1979, LawLex202300011785JBJ ; 15 mai 1991, LawLex202300011788JBJ, Gaz. Pal. 1991, 2, 612.

Cass. 3e civ., 18 mai 2004, LawLex202300011787JBJ, AJDI 2004, 884, note DENIZOT.

Cass. 3e civ., 28 mars 1979, LawLex202300011789JBJ, Rev. loyers 1979, 370.

Cass. 3e civ., 26 janvier 1994, LawLex202300011791JBJ, Bull. civ. III, n° 12 ; JCP G 1994, IV, 822 ; JCP N 1994, II, 183 ; JCP E 1994, pan. 461 ; BDRA 1994, n° 5 ; Gaz. Pal. 1994, 1, pan. jurispr. 132 ; Administrer juin 1994, 28.

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233. Maintien dans les lieux/achat ou location d'un autre immeuble

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