Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Conformément à l’article L. 145-10, alinéa 2, du Code de commerce, la demande de renouvellement doit être notifiée  par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . L’utilisation d’une forme non prévue par la loi, telle qu’une demande formée par acte judiciaire, assignation ou conclusions signifiées par huissier audiencier, est sanctionnée par la nullité . Rien …

Forme et contenu

Conformément à l’article L. 145-10, alinéa 2, du Code de commerce, la demande de renouvellement doit être notifiée  par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . L’utilisation d’une forme non prévue par la loi, telle qu’une demande formée par acte judiciaire, assignation ou conclusions signifiées par huissier audiencier, est sanctionnée par la nullité . Rien ne s'oppose à ce que le preneur demande par un seul exploit le renouvellement de locations distinctes, dès lors que le bailleur s'est trouvé suffisamment informé de l'objet de la demande .

A peine de nullité, la demande de renouvellement doit, en vertu de l’article L. 145-10, alinéa 3, du Code de commerce, reproduire les termes de l’alinéa 4 : “dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent”. L'omission de ces termes entraîne la nullité de la demande lorsqu'elle cause un préjudice au bailleur . L’action en nullité se prescrit par deux ans à compter de la date de la demande de renouvellement .

Le preneur, lorsqu’il notifie sa demande de renouvellement au bailleur, peut, comme le bailleur, proposer un nouveau loyer, lequel sera dû dès que le nouveau bail prendra effet, que la proposition de loyer soit concomitante à la demande de renouvellement ou postérieure à celle-ci. En effet, les dispositions de l'article L. 145-11 du Code de commerce, qui visent la modification du prix du bail sollicitée par le bailleur et reportent l’entrée en vigueur du nouveau prix à la date de la demande ultérieure, ne sont pas applicables lorsque l'action en fixation du prix du bail renouvelé est engagée par le preneur . Enfin, lorsque les parties ont exprimé leur volonté de voir renouveler le contrat “aux mêmes clauses et conditions antérieures” sans mention d’aucune réserve, elles ont conclu un accord exprès sur les conditions et clauses du bail précédent, en ce compris le montant du loyer .

Avant la réforme introduite par la loi 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, la demande de renouvellement ne pouvait être signifiée que par acte extrajudiciaire.

Cass. 3e civ., 10 juillet 1996, LawLex202300010488JBJ, Bull. civ. III, n° 177 ; RD imm. 1996, 626, obs. DERRUPPE ; JCP G 1996, IV, 2051 ; Rev. loyers 1997, 207 ; Loyers et copropr. 1996, comm. 479, obs. BRAULT et MUTELET ; Administrer déc. 1996, 19, obs. BARBIER, décision rendue sous le régime antérieur de la loi 2015-990 du 6 août 2015, laquelle casse l’arrêt d’appel qui retient, pour déclarer recevable la demande de renouvellement, que celle-ci a été régulièrement formée par les conclusions signifiées, tout en constatant que la demande de renouvellement n'a pas été signifiée aux bailleurs par acte extrajudiciaire.

Cass. com., 30 octobre 1961, LawLex202300010622JBJ, Bull. civ. III, n° 382 ; D. 1962, Somm. 29.

Cass. com., 6 avril 1965, LawLex202300010623JBJ, Bull. civ. III, n° 262, selon laquelle le préjudice est caractérisé lorsque le preneur se prévaut lui-même de la forclusion du bailleur.

Paris, 16 novembre 2006, n° 05/23634, Loyers et copropr. 2007, comm. 81. 

Cass. 3e civ., 7 janvier 2009, LawLex202300010621JBJ, Bull. civ. III, n° 1 ; D. 2009, AJ 227, obs. ROUQUET ; AJDI 2009, 709, obs. BLATTER ; Loyers et copropr. 2009, comm. 37, obs. CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 15 avril 2021, LawLex202200000578JBJ, Dalloz actualité, 7 mai 2021, obs. ANDJECHAÏRI-TRIBILLAC ; D. 2021, 1404, obs. DUMONT ; AJDI 2021, 672, obs. BLATTER ; JCP E, 2021, 1326, note BRAULT ; JCP E, 2021, 1358, n° 6, obs. DUMONT ; JCP E 2021, 1481, n° 20, obs. BRIGNON ; RJDA 2021, n° 457 ; ELNET, 29 avr. 2021, note CONFINO ; Loyers et copropr. 2021, comm. 95, note CHAVANCE.

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