Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 145-10, alinéa 1, du Code de commerce, “à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction”. Si le délai, fixé en mois par ce texte, est celui qui s’écoule de quantième à quantième, lorsqu'il part du dernier jour du mois, il arrive à échéance le dernier jour du mois qui sert de terme au délai, y compris ce jour d'échéance . Il s’agit d’un délai maximal et la demande de renouvellement d'un bail commercial formulée en dehors de cette période de six mois précédant l'expiration de celui-ci ne peut produire aucun effet . Si le bailleur peut, seul, se prévaloir de l’irrégularité de la demande, cela n’empêche pas le preneur de la réitérer, même postérieurement à la date d’expiration du bail, mais sans que celle-ci ne puisse rétroagir à cette date . Le bailleur peut aussi choisir, en application de son droit absolu de ne pas renouveler, de répondre à la demande de renouvellement formulée prématurément, par un refus de renouvellement dans le délai de trois mois, avec offre d’indemnité d’éviction .

Lorsque la demande de renouvellement est effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’article R. 145-38 du Code de commerce précise que “la date de notification à l’égard de celui qui y procède est celle de l’expédition de la lettre et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre”. Si cette présentation n'a pas pu avoir lieu, “la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire”.

En cas de tacite prolongation du bail, le preneur peut en demander le renouvellement à tout moment (art. L. 145-10, al. 1, C. com.). Toutefois, en raison des dispositions de l’article L. 145-34, alinéa 3, du Code de commerce, qui imposent le déplafonnement du loyer du bail renouvelé “lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans”, le preneur a tout intérêt à notifier sa demande au bailleur avant l’expiration de ce délai. Ainsi, lorsqu’un preneur a sollicité le renouvellement de son bail avant les douze années écoulées depuis le début du contrat initial, pour prendre effet à la date d'expiration de ces douze années, les règles de plafonnement du loyer du bail renouvelé demeurent applicables . En outre, le congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur, en cours de tacite reconduction, pour une date postérieure à l’expiration des douze années, n'empêche pas le preneur de former, postérieurement, une demande sur le fondement de l'article L. 145-10, mais pour une date antérieure .

Cass. 3e civ., 5 février 1971, LawLex202300010484JBJ, Bull. civ. III, n° 87 ; D. 1971, Somm. 130, qui casse l’arrêt d’appel qui déclare nulle, comme prématurée, la demande formée par les preneurs en renouvellement d'un bail expirant le 30 septembre 1967, signifiée à la propriétaire le 31 mars 1967.

Cass. 3e civ., 11 février 1987, LawLex202200007385JBJ, Bull. civ. III, n° 24 ; JCP G 1987, IV, 128.

Cass. 3e civ., 11 février 1987, LawLex202200007385JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 16 octobre 2012, LawLex202200003542JBJ, AJDI 2013, 882, obs. BLATTER ; RJDA 01/13, n° 17.

Cass. 3e civ., 21 décembre 1993, LawLex202300010486JBJ, Bull. civ. III, n° 176 ; D. 1995, somm. 148, obs. ROZES ; AJDI 1994, 121 ; AJDI 1994, 122, obs. BLATTER ; RDI 1994, 115, obs. BRIERE DE L'ISLE et DERRUPPE ; JCP G 1994, IV, 67 ; JCP N 1994, II, 120 ; JCP E 1994, pan. 89 ; Administrer 5/1994, 24, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 1eroctobre 1997, LawLex202300010487JBJ, Bull. civ. III, n° 178 ; D. 1997, 221 ; AJDI 1998, 108 ; AJDI 1998, 109, obs. BLATTER ; JCP G 1997, IV, 2195 ; Gaz. Pal. 1997, 2, pan. jurispr. 323 ; Gaz. Pal. 1997, 2, Somm. 463, obs. BARBIER ; Loyers et copropr. 1998, comm. 39, qui ajoute que le loyer du bail renouvelé doit être plafonné lorsque la durée de l'ancien bail n’a pas excédé douze ans à la suite de la demande du preneur.

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