Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

A peine de nullité, la demande de renouvellement du bail commercial doit être adressée à une personne ayant qualité pour la recevoir . Aux termes de l’article L. 145-10, alinéa 2, du Code de commerce, celle-ci doit en principe être notifiée au bailleur . La demande, signifiée par acte extrajudiciaire, qui comporte une erreur sur le prénom du bailleur, n’est pas entachée d'une nullité de fond dès l …

Destinataire

A peine de nullité, la demande de renouvellement du bail commercial doit être adressée à une personne ayant qualité pour la recevoir . Aux termes de l’article L. 145-10, alinéa 2, du Code de commerce, celle-ci doit en principe être notifiée au bailleur . La demande, signifiée par acte extrajudiciaire, qui comporte une erreur sur le prénom du bailleur, n’est pas entachée d'une nullité de fond dès lors qu'aucun texte n'impose la mention du prénom du destinataire dans l'acte portant signification du congé et que la mention d'un prénom inexact résulte d'une erreur matérielle . Dans ce cas, la demande sera sans effet . Si la mention, qui comporte une erreur sur l'identité des mandants, ne caractérise pas une cause de nullité de fond de l'acte dès lors qu'elle ne modifie pas l'identité de son destinataire, la demande de renouvellement, adressée à une personne qui a qualité pour la recevoir, produit effet, quelle que soit la date à laquelle le preneur a été effectivement informé du changement de bailleur .

L’article L. 145-10, alinéa 2, précise, en outre, que sauf stipulations ou notifications contraires de la part du bailleur, la demande “peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir” . Si elle peut également être signifiée au siège social du mandataire du bailleur, la signification remise à l’un de ses salariés se déclarant habilité à recevoir l'acte, est régulière . La Cour d’appel de Paris a toutefois considéré que la signification de la demande en renouvellement du bail au siège de l’étude du commissaire de justice, auprès de qui le bailleur a élu domicile dans le cadre de l'exécution d'un commandement de payer, n'est pas opposable à ce dernier .

Dans le cas d’une pluralité de propriétaires, l’article L. 145-10, alinéa 2, du Code de commerce prévoit que “la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous” . Dès lors, il appartient à celui des propriétaires indivis d'un immeuble, qui entend refuser le droit au renouvellement d'un bail commercial que le preneur tient de la loi, d'obtenir l'accord de ses coïndivisaires ou, à défaut d'un tel accord, l'autorisation prévue à l'article 815-5 ou 815-6 du Code civil .

En cas de démembrement de la propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire, la demande de renouvellement doit être notifiée, à peine de nullité , à chacun d’eux . En effet, l’article 595, alinéa 4, du Code civil, qui prévoit que l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial, ne comporte aucune distinction entre renouvellement et conclusion du bail initial, étant précisé que le bail renouvelé constitue un nouveau bail .

La théorie de l’apparence peut permettre de justifier la notification de la demande de renouvellement au mauvais destinataire. En effet, il est admis que le mandant puisse être engagé sur le fondement du mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisent celui-ci à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs . Il en est ainsi lorsque les correspondances émanant d'un avocat, qui se trouve de surcroît être le fils de la gérante de la société propriétaire des lieux loués, laissaient penser au preneur que les pouvoirs de ce mandataire étaient légitimes et l’autorisaient à ne pas vérifier les limites de ceux-ci . En revanche, il a été jugé que le fait qu’un usufruitier se soit comporté, aux yeux du preneur, comme seul et unique propriétaire en percevant les loyers ne lui confère pas la qualité de propriétaire apparent, la situation réelle étant vérifiable par des recherches élémentaires auprès de la conservation des hypothèques, d'autant que le preneur n'ignorait pas que le bailleur initial était décédé en cours de bail .

Versailles, 17 décembre 2013, LawLex202300010408JBJ, qui déclare nulle, la demande de renouvellement du bail mal dirigée puisque délivrée à une personne qui n’a pas la qualité de bailleur et n’a jamais été le gérant de la société bailleresse, ni même son mandataire.

Cass. 3e civ., 29 juin 2005, LawLex202300010412JBJ, D. 2005, AJ, 2148, obs. ROUQUET ; Loyers et copropr. 2005, comm. 178 : en l’espèce, la demande de renouvellement avait été signifiée à une société civile immobilière, prise en la personne de son administrateur, et non au bailleur pris en son nom personnel.

Cass. 3e civ., 19 octobre 2017, LawLex202300010417JBJ, D. 2018, 1511, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2018, 198, obs. CASTELA ; BPAT 1/18, inf. 35 ; Loyers et copropr. 2018, comm. 40, obs. BRAULT ; Ann. Loyers 2017, 50, obs. ROUX, qui précise que la demande de renouvellement du bail commercial, qui a pour unique destinataire l’usufruitier du bien loué, est nulle. – V. aussi Colmar, 29 mars 2023, LawLex202300010419JBJ.

Toulouse, 31 juillet 2012, LawLex202300010418JBJ, RJDA 2012, n° 1050 ; BRDA 17/12, inf. 19.

Toulouse, 31 juillet 2012, LawLex202300010418JBJ, préc.

Aix-en-Provence, 15 septembre 2015, LawLex202300011340JBJ.

Paris, 26 juin 2008, LawLex202300010422JBJ.

Cass. 2e civ., 7 juin 2012, LawLex202300010410JBJ, RJDA 2012, n° 941 ; Gaz. Pal. 29-30 juin 2012, 23, note BARBIER ; Gaz. Pal. 2012, 1707, obs. BARBIER.

Cass. 3e civ., 10 février 2015, LawLex202300010411JBJ, RJDA 7/15, n° 487, selon laquelle une demande de renouvellement est sans effet dès lors que le bailleur justifie qu'à la même adresse que la sienne, son fils exploite un commerce d'antiquités et que si la demande de renouvellement a pu être rédigée par erreur au nom de ce dernier, il ressort des indications de l'acte de demande en renouvellement que le commissaire de justice l'a délivré au fils, a laissé son avis de passage dans la boîte aux lettres de celui-ci, déposé l'acte en mairie et envoyé à cette même personne la lettre prévue à l'article 658 du Code de procédure civile, et que par conséquent, le destinataire de cet acte, qui n’est pas nul, n’était pas le bailleur.

Douai, 28 mai 2013, LawLex202300010421JBJ.

Paris, 14 février 2008, LawLex202300010415JBJ.

Paris, 3 juillet 2019, LawLex202300010420JBJ, Loyers et copropr. 2019, comm. 177, CHAVANCE.

Paris, 14 février 2008, LawLex202300010415JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 20 décembre 1989, LawLex202300010416JBJ, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour décider que le bail n'a pas été renouvelé, que la lettre de demande n'a été adressée qu'à un seul des propriétaires et que ce dernier ne pouvait engager l’autre, tout en relevant que le propriétaire, destinataire de la lettre, a répondu qu'il était d'accord sur ce renouvellement “tant en son nom propre qu'en celui de l'autre copropriétaire”.

Cass. 3e civ., 18 avril 1985, LawLex202200002610JBJ, Bull. civ. III, n° 65 ; RDI 1986, 52, obs. BERGEL ; Rev. loyers 1985, 383.

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215. Destinataire

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