Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes des articles L. 622-14, al. 3, L. 631-13, alinéa 1, et L. 641-12, alinéa 4, du Code de commerce, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et affectés à l'activité de l'entreprise, est constatée ou prononcée, lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation po …

Conditions de mise en oeuvre

Aux termes des articles L. 622-14, al. 3, L. 631-13, alinéa 1, et L. 641-12, alinéa 4, du Code de commerce, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et affectés à l'activité de l'entreprise, est constatée ou prononcée, lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, même si cela correspond seulement, pour partie, à une période de jouissance postérieure à ce jugement  et si le défaut de paiement d’un loyer échu avant l’ouverture de la procédure est relatif à une occupation postérieure à celle-ci .

La limite imposée par les articles L. 622-14, L. 631-13 et L. 641-12 du Code de commerce ne concerne que les actions du bailleur tendant au paiement du loyer et des charges. Elle ne s’applique pas à l'action en résolution consécutive à l'inexécution d'une obligation de faire, telle que l’obligation de ne pas troubler les autres locataires par des nuisances sonores , qui n’est pas non plus visée par l’article L. 622-21 du Code de commerce. Ainsi, que cette inexécution soit antérieure ou postérieure à l'ouverture de la procédure collective, le bailleur peut faire constater la résiliation du bail commercial, alors même que l’action en résiliation a été intentée avant le jugement d’ouverture de la procédure collective .

L’imprécision de la rédaction de l’article L. 641-12, 2° du Code de commerce, qui dispose que la résiliation du bail intervient “lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire”, sans spécifier la nature des “causes antérieures”, a  suscité des doutes que la Cour de cassation a dissipé en retenant que les causes antérieures s’entendent des obligations autres que le paiement d'une somme d'argent .

Le bailleur, qui souhaite faire constater la résiliation de plein droit dans les cas prévus aux articles L. 622-14, 2° ou L. 641-12, 1° du Code de commerce, doit soumettre sa demande au juge-commissaire (art. R. 622-13, al. 2, C. com.), et non au tribunal judiciaire du lieu de la situation de l’immeuble, compétent pour connaître de la résiliation de plein droit du bail en vertu de l’article L. 145-41 du même code. En effet, la résiliation de plein droit du bail commercial sur le fondement des articles L. 622-14 et L. 641-12 se distingue de celle de l’article L. 145-41, qui tend à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et obéit à des conditions propres et spécifiques. Ainsi, le bailleur qui agit devant le juge-commissaire pour demander la constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, sans revendiquer le bénéfice de la clause résolutoire, n’est pas, à ce titre, dans l'obligation de délivrer un commandement de payer , tandis qu’en cas de clause résolutoire, la délivrance préalable de celui-ci est obligatoire, dès lors que l’article L. 622-14 ne déroge pas aux dispositions de l'art. L. 145-41 .

Les articles L. 622-14, alinéa 3, et L. 641-12, alinéas 4 et 5, fixent un délai de forclusion de trois mois au bailleur pour demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail. En cas de liquidation judiciaire, l'article L. 641-12 prévoit que dans un délai de trois mois, à compter de la publication du jugement de la liquidation judiciaire, le bailleur doit introduire sa demande de résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire , autres que le paiement d'une somme d'argent . Lorsque la liquidation a été précédée d'une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le point de départ de ce délai est fixé à la date du jugement d'ouverture de sauvegarde ou de redressement judiciaire . La Cour de cassation considère que lorsque la liquidation judiciaire est ouverte sur résolution du plan, il ne s'agit pas d'une conversion de la procédure de redressement en cours, mais d'une nouvelle procédure collective, de sorte que le point de départ du délai de trois mois est la date du jugement prononçant la résolution du plan et ouvrant la liquidation judiciaire . De même, en vertu de l’article L. 622-14, le bailleur doit attendre l'expiration d’un délai de trois mois suivant le jugement d’ouverture de la procédure collective du preneur, pour pouvoir demander la résiliation ou faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture .

Cass. com., 2 février 1999, LawLex202300011930JBJ.

Cass. 3e civ., 9 octobre 1996, LawLex202300011928JBJ.

Cass. com., 18 janvier 2023, LawLex202300001172JBJ.

Cass. com., 2 février 1993, LawLex202200004186JBJ ; Cass. 3e civ., 9 octobre 1996, LawLex202300011928JBJ ; Cass. com., 2 février 1999, LawLex202300011930JBJ ; 19 février 2013, LawLex202100003351JBJ ; 18 janvier 2023, LawLex202300001172JBJ.

Cass. com., 26 octobre 1999, LawLex202100002310JBJ.

Cass. com., 12 mai 1992, LawLex202100005212JBJ.

Cass. com., 28 mai 2002, LawLex202200004204JBJ.

Cass. com., 9 octobre 2019, LawLex202100003349JBJ ; 15 janvier 2020, LawLex202200000401JBJ ; 26 février 2020, LawLex202200004185JBJ ; Cass. 3e civ., 24 novembre 2021, LawLex202200000400JBJ.

Cass. com., 28 juin 2011, LawLex202100003347JBJ.

Bordeaux, 20 septembre 2022, LawLex202200008276JBJ.

Cass.com., 26 octobre 1999, LawLex202100002310JBJ ; 28 mai 2002, LawLex202200004204JBJ.

Cass. com., 19 février 2013, LawLex202100003351JBJ.

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