Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

La résiliation du bail commercial peut résulter de l’application d’une clause insérée dans le bail, qui prévoit de plein droit la fin du contrat en cas de manquement de l’une des parties à ses obligations contractuelles. La résiliation de plein droit a, d’abord, été consacrée par l’article 25 du décret du 30 septembre 1953 , avant d’être codifiée, en 2000 , à l’actuel article L. 145-41 du Code de  …

Notion

La résiliation du bail commercial peut résulter de l’application d’une clause insérée dans le bail, qui prévoit de plein droit la fin du contrat en cas de manquement de l’une des parties à ses obligations contractuelles. La résiliation de plein droit a, d’abord, été consacrée par l’article 25 du décret du 30 septembre 1953 , avant d’être codifiée, en 2000 , à l’actuel article L. 145-41 du Code de commerce . Depuis la loi du 31 décembre 1989 , la clause résolutoire peut viser toutes les infractions au bail , alors qu’auparavant elle ne pouvait mentionner que le seul défaut de payement des loyers. 

Si la clause résolutoire permet, en principe, de sanctionner les manquements des deux parties à leurs obligations contractuelles, elle est dans la majeure partie des cas stipulée uniquement au profit du bailleur. Dans ce cas, si le bailleur, qui a délivré au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement d'un arriéré de loyer, demande la poursuite du bail et renonce à la clause résolutoire, le locataire ne peut pas faire valoir l'acquisition de celle-ci . En cas de cession du bail, le bailleur peut se prévaloir des manquements des cessionnaires successifs, dès lors qu’ils se sont poursuivis après celle-ci . Les manquements du cédant deviennent ceux du cessionnaire si, mis en demeure de faire cesser les fautes et manquements aux clauses du bail, ce dernier n’y met pas un terme et qu’il y a ainsi une continuation des manquements postérieure à la cession du bail .

Par ailleurs, la Cour de cassation considère que la propriété commerciale du preneur, protégée par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales et consacrée par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du Code de commerce s'entend du droit au renouvellement du bail commercial et ne peut pas être invoquée lorsqu’est en cause l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire convenue entre les parties .

La clause résolutoire doit, dans tous les cas, exprimer de manière non équivoque la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention . D’interprétation stricte, elle doit figurer au contrat de bail et sanctionner spécifiquement le manquement à une obligation expressément prévue par le bail , pour lequel la mise en œuvre de la clause résolutoire est prévue .

D. 53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, JO du 1 octobre 1953.

Ord. 2000-912 du 18 septembre 2000 relative à la partie législative du Code de commerce.

Cass. 3e civ., 8 janvier 1985, LawLex202300010630JBJ ; 29 avril 1985, LawLex202300010635JBJ; 11 juin 1986, LawLex202200010434JBJ ; 18 mai 1988, LawLex202300001355JBJ ; 24 mai 2000, LawLex202300011250JBJ ; 19 mai 2004, LawLex202300010636JBJ ; 15 septembre 2010, LawLex202300010631JBJ ; 17 septembre 2013, LawLex202200004426JBJ ; 13 janvier 2015, LawLex202200004020JBJ ; Poitiers, 25 juin 2024, LawLex202400004834JBJ, qui précise qu’outre la violation d’une obligation expressément prévue au bail, la mise en œuvre de la clause résolutoire, insérée dans un contrat de bail, suppose une mise en demeure préalable.

Cass. 3e civ., 8 juin 2023, LawLex202400001727JBJ.

Les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce étant d’ordre public, toute clause ou stipulation ayant pour effet de faire échec à son application, est réputée non écrite en application de l'article L.145-15 du Code de commerce.

L. 89-1008 du 31 décembre 1989 relative au développement des entreprises commerciales et artisanales et à l'amélioration de leur environnement économique, juridique et social, art. 7, JO du 2 janvier 1990.

Cass. 3e civ., 15 janv. 1992, LawLex202300010632JBJ, pour la suppression d'une enseigne ; 30 mai 1996, LawLex202300010633JBJ, pour une cession irrégulière.

Cass. 3e civ., 27 avr. 2017, LawLex202200008269JBJ.

Cass. 3e civ., 13 novembre 1979, LawLex202300010676JBJ.

Cass. 3e civ., 8 octobre 2015, LawLex202200008463JBJ.

Cass. 3e civ., 11 mars 2021, LawLex202200004170JBJ.

Cass. 3e civ., 7 décembre 1988, LawLex202300005283JBJ.

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