Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

La clause résolutoire produit effet de plein droit à l’expiration du délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux . Néanmoins, depuis la loi du 31 décembre 1989 , le juge peut suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, en octroyant des délais de grâce au preneur (art. L. 145-41, al. 2, C. com.), quel que soit le manquement à ses obligations . 

L'octroi de délais par le juge implique nécessairement la suspension des effets de la clause résolutoire . Autrement dit, le juge qui octroie un délai de grâce, dispense le preneur, temporairement, de satisfaire au commandement . Cette suspension peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au preneur , mais elle ne peut intervenir d’office. Le titulaire du bail commercial doit saisir le juge d’une demande aux fins que lui soient accordés des délais conformément à l’article 1343-5 du Code civil . Cette demande peut être formée après l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement, même si les conditions d’acquisition de la clause sont réunies. Elle doit, en revanche, intervenir avant que la résiliation n’ait été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée . Ainsi, si au jour où le juge statue, le preneur s'est intégralement libéré de sa dette, des délais rétroactifs peuvent lui être accordés, afin de justifier l’exécution de son obligation et de constater l’inapplicabilité de la clause résolutoire . Par ailleurs, les juges du fond peuvent, sans contradiction, suspendre pendant le délai accordé pour apurer la dette, les effets de la clause résolutoire qu’ils ont constatée comme étant acquise, et dire que celle-ci sera réputée ne pas avoir joué en cas de paiement dans le délai . La décision accordant le délai de grâce suspend, en outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur, ainsi que les majorations d’intérêts ou les pénalités, prévues en cas de retard, pendant le délai fixé par le juge (art. 1343-5, al. 4).

Lorsque sans motiver spécialement leur décision, les juges refusent d’accorder un délai de paiement, ils ne font qu’exercer le pouvoir discrétionnaire qu’ils tiennent de l’article 1343-5 du Code civil . Ils disposent, par ailleurs, d'un pouvoir souverain pour apprécier l'opportunité d'accorder un délai de grâce, pendant lequel il doit se libérer, au locataire qui en fait la demande , compte tenu notamment de la situation de ce dernier et des besoins du bailleur  . Les juges ne peuvent pas ordonner la suspension des poursuites engagées contre le débiteur sans fixer la date à laquelle il doit se libérer , qui ne peut pas excéder deux ans (art. 1343-5, al. 1, C. civ.) à compter du jour du jugement qui l’accorde lorsque celui-ci est contradictoire , et du jour de la notification du jugement, dans les autres cas (art. 511 CPC.). Si l’ordonnance de référé, ayant accordé un délai de grâce, est passée en force de chose jugée, les juges, saisis au fond, ne peuvent pas en accorder des nouveaux si ceux-ci n’ont pas été respectés . Seule la cour d’appel, saisie par l’effet dévolutif de l’appel, pourra suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai supérieur à celui accordé au locataire dans un premier temps et écarter son application, dès lors qu’il s’est intégralement libéré dans ce délai .

Que ce soit à l’expiration du délai imparti par le commandement ou à l’expiration du délai de grâce accordé par le juge, dès lors que le preneur ne s’est pas exécuté, ou s’est mal exécuté sans respecter les conditions fixées , la clause résolutoire reprend son plein effet , même s’il a postérieurement intégralement réglé sa dette . Ainsi, sauf mauvaise foi du bailleur , ou force majeure , le bail est résilié. Il s’ensuit que le locataire peut être expulsé et devient occupant sans droit ni titre, qu’il est tenu au paiement des loyers et charges échus et impayés à la date de résiliation et, le cas échéant, d’une indemnité d’occupation . De même, le bail commercial étant résilié, le bailleur ne peut plus demander unilatéralement son exécution , ni qu’il soit à nouveau résilié . En revanche, lorsque le locataire se libère dans le temps et dans les conditions fixées par le commandement ou par le juge, la clause résolutoire est privée de tout effet et le bail commercial demeure en vigueur .

Dans tous les cas, ni l’insertion d’une clause de résiliation de plein droit, ni la délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire, ne privent le bailleur du droit de demander la résiliation judiciaire pour le même manquement .

Cass. 3e civ., 29 septembre 2010, LawLex202300010670JBJ ; 20 mai 2021, LawLex202200004428JBJ.

L. 89-1008 du 31 décembre 1989 relative au développement des entreprises commerciales et artisanales et à l'amélioration de leur environnement économique, juridique et social, JO 1 du 2 janvier 1990. Avant l'adoption de ce texte, seul le défaut de paiement des loyers permettait d'obtenir un délai de grâce.

Cass. 1re civ., 29 octobre 2002, LawLex202300000087JBJ ; Cass. com., 13 décembre 2005, LawLex202200004650JBJ.

Cass. 3e civ., 27 octobre 1993, LawLex202300010629JBJ ; Douai, 29 septembre 2022, LawLex202200008664JBJ.

Cass. 3e civ., 12 février 1970, LawLex202300011037JBJ ; 16 avril 1973, LawLex202300011044JBJ ; 9 mai 1978, LawLex202300011045JBJ.

Cass. 2e civ 7 janvier 1998, LawLex202300011047JBJ.

Cass. 3e civ., 18 décembre 1991, LawLex202300000088JBJ ; 3 décembre 2003, LawLex202300011049JBJ.

Cass. 3e civ., 15 oct. 2008, LawLex202300011055JBJ.

Cass. 3e civ., 8 avril 1992, LawLex202300011063JBJ ; 19 juin 2013, LawLex202200008617JBJ.

Sur l'absence de l'un des versements prévus à l'échéance fixée : Cass. com. 12 mai 1992, LawLex202300011052JBJ ; Cass. 3e civ.,  11 mai 1995, LawLex202200008139JBJ ; 30 octobre 2012, LawLex202300011060JBJ. - Sur le défaut de règlement du commandement de payer en sa totalité : Saint-Denis de la Réunion, 26 octobre 2022, LawLex202200009878JBJ.

Cass. 3e civ., 11 mai 1995, LawLex202200008139JBJ ; Versailles, 29 septembre 2022, LawLex202200008675JBJ ; Paris, 19 octobre 2022, LawLex202200009443JBJ ; Paris, 29 septembre 2022, LawLex202200008670JBJ ; Paris, 24 novembre 2022, LawLex202200010917JBJ.

Cass. 3e civ., 26 octobre 1977, LawLex202300011061JBJ ; 14 mai 2008, LawLex202300011062JBJ.

Cass. 3e civ., 27 oct. 1993, LawLex202300010629JBJ.

Douai, 29 septembre 2022, LawLex202200008664JBJ.

Pour un incident technique survenu dans le système informatique de la banque auprès de laquelle le preneur a passé un ordre de virement : Cass. 3e civ.,17 février 2010, LawLex202300011053JBJ. - Sur l'absence de force majeure : Cass. 3e civ.,18 oct. 2005, LawLex202300011059JBJ ; 13 juin 2007, LawLex202200008610JBJ ; Aix-en-Provence, 8 septembre 2022, LawLex202200007345JBJ.

Cass. 3e civ., 19 mars 1986, LawLex202300011056JBJ ; 29 septembre 2010, LawLex202300010670JBJ ; Dijon, 30 août 2018, LawLex202200010815JBJ.

Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, LawLex202300011058JBJ.

Cass. 3e civ., 29 septembre 2010, LawLex202300010670JBJ.

Cass. 3e civ., 9 janvier 1991, LawLex202300011051JBJ ; 9 mars 2010, LawLex202100004528JBJ ; 8 septembre 2022, LawLex202200007345JBJ ; Cass. 3e civ., 22 mai 2025, LawLex202500004358JBJ, qui précise que dans ce cas le juge doit rechercher si les conditions fixées par le jugement ayant constaté la résiliation du bail et suspendu les effets en accordant des délais de paiement à la locataire ont été satisfaites par le jeu de la compensation en raison de la fixation, rétroactive, du loyer du bail renouvelé à une somme inférieure. - V. égal. Aix-en-Provence, 8 septembre 2022, LawLex202200007345JBJ.

Cass. 3e civ., 29 avril 1985, LawLex202200004644JBJ ; 4 mai 1994, LawLex202200003865JBJ.

Cass. 3e civ., 7 janv. 1998, LawLex202300011036JBJ ; Paris, 12 septembre 2008, LawLex202200004360JBJ ; Aix-en-Provence, 11 avril 2024, LawLex202400003164JBJ.

Cass. 3e civ., 4 juill. 1978, LawLex202300011050JBJ.

Cass. 3e civ., 6 février 2025, LawLex202500000948JBJ, qui retient qu'une cour d’appel ne peut pas retenir, pour rejeter la demande de délai avec suspension des effets de la clause résolutoire, que l’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce ne peut trouver à s’appliquer qu’en cas de résiliation du bail pour non-paiement des loyers ou des charges, et que tel n’est pas le cas lorsque le commandement délivré vise simplement l’obligation de reprendre l’activité et a produit, de ce chef, son effet résolutoire.

Cass. 3e civ., 16 juillet 1975, LawLex202300010681JBJ ; 8 avril 2010, LawLex202300010688JBJ ; 18 mai 2010, LawLex202300011035JBJ.

Cass. 3e civ., 15 janvier 1992, LawLex202300010632JBJ ; 5 octobre 1994, LawLex202200004636JBJ ; 7 janvier 1998, LawLex202300011036JBJ ; 27 avril 2017, LawLex202200004631JBJ.

Cass. 3e civ., 18 mai 2010, LawLex202300010690JBJ ; 19 novembre 2020, LawLex202200009544JBJ ; Aix-en-Provence, 11 avril 2024, LawLex202400003164JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 4 mars 2009, LawLex202300010687JBJ.

252. Suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire