Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

La prescription est qualifiée d’extinctive par le Code civil. Elle a, ainsi, pour effet l’extinction du droit qui résulte de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps (art. 2219). Elle est acquise le dernier jour du terme (art. 2229).

L’acquisition de la prescription produit des effets particuliers en matière de baux commerciaux. Lorsque le juge des loyers commerciaux n’a pas été saisi dans le délai de deux ans, la prescription n’entraîne ni la caducité du congé avec offre de renouvellement , ni la prolongation tacite du bail , mais le renouvellement aux clauses et conditions du bail venu à expiration, en ce compris le montant du loyer du bail expiré .

En revanche, la demande en révision triennale du loyer est caduque à défaut de toute action dans le délai de prescription, une nouvelle demande pouvant être effectuée sans devoir attendre le délai minimal de trois ans. Dès lors que la demande de révision porte sur le bail renouvelé, dont le prix n’a pas fait l’objet d’une révision depuis cette date et que le renouvellement du bail n’a pas d’incidence sur l’action en révision triennale survenue en cours du bail précédant celui à renouveler, le défaut de saisine du juge des loyers commerciaux dans les deux ans du point de départ du bail renouvelé ayant pour seul effet de faire courir le prix de l’ancien bail, l'action en révision n'est pas prescrite .

La prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation n’entraîne pas seulement l’extinction des créances anciennes depuis plus de deux ans mais l’extinction totale du droit à réclamer cette indemnité . De même, l’acquisition de la prescription de l’action du preneur en paiement de l’indemnité d’éviction implique la perte de son droit de propriété commerciale et le rend occupant sans droit ni titre .

Cass. 3e civ., 8 juillet 1980, LawLex202200003232JBJ, Bull. civ. III, n° 132 ; Rev. loyers 1980, 451, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour déclarer caduc le congé, qu’aucun nouveau bail n’ayant été conclu puisque les parties ne se sont jamais entendues sur le nouveau prix à appliquer, il appartenait à l’une ou l’autre d’entre elles d’introduire une action aux fin de déterminer les conditions de ce bail, alors que le renouvellement d’un bail n’est pas subordonné à une fixation préalable d’un nouveau prix.

Cass. 3e civ., 4 juillet 2001, LawLex202200003233JBJ, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour dire que le bail expiré s’est poursuivi par tacite reconduction, qu’en refusant de saisir le juge des loyers commerciaux dans le délai de la prescription biennale, le bailleur a tacitement accepté le refus d’augmentation du loyer, alors que ce dernier a délivré un congé au preneur.

Cass. 3e civ., 28 novembre 2006, LawLex202300010300JBJ, AJDI 2007, 650, obs. DENIZOT.

Cass. 3e civ., 1er février 2012, LawLex202300008362JBJ, JCP E 2013, 1430, n° 21, obs. MONEGER ; RJDA 2012, n° 566 ; Loyers et copropr. 2012, comm. 109, obs. BRAULT ; Administrer avr. 2012, 28, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 23 mars 1977, LawLex202300014760JBJ, Bull. civ. III, n° 147 ; Gaz. Pal. 1977, 2, pan. jurispr. 237 ; 10 mars 2004, LawLex202400000506JBJ, Bull. civ. III, n° 51 ; D. 2004, 1166 ; D. 2004, 2302, obs. ROUQUET ; AJDI 2004, 635, obs. DENIZOT ; JCP E 2004, pan. 706 ; Defrénois 2005, 239, obs. RUET ; Rev. loyers 2004, 369, obs. VAISSIE ; Loyers et copropr. 2004, comm. 111, note BRAULT ; Administrer nov. 2004, 29, obs. BOCCARA et LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 31 mai 2007, LawLex202400000312JBJ, Bull. civ. III, n° 92 ; D. 2008, Pan. 1652, obs. ROZES ; AJDI 2008, 22, étude DENIZOT ; AJDI 2008, 32, obs. BLATTER ; RJDA 8-9/07, n° 822 ; Gaz. Pal. 26 juill. 2007, 26, note BRAULT ; Gaz. Pal. Rec. 2007, jur. 2536, note BRAULT ; Rev. loyers mars 2008, 149 ; Rev. loyers oct. 2007, 391, obs. VAISSIE ; Ann. loyers juill. 2007, 1207, SERATI-GAUTHIER ; Loyers et copropr. 2007, comm. 21, obs. BRAULT ; Loyers et copropr. 2007, comm. 153, note BRAULT ; Administrer, oct. 2007, 74, note BARBIER.

358. Effet