Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

L’irrégularité de la sous-location permet au propriétaire des lieux de remettre en cause le bail principal : il peut agir en résiliation du bail principal ou refuser son renouvellement sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction.
1) Résiliation
La conclusion d’une sous-location sans l’autorisation du propriétaire des locaux commerciaux ou sans qu’il ait été appelé à concourir à l’acte co …

Rapports entre le propriétaire et le locataire principal

L’irrégularité de la sous-location permet au propriétaire des lieux de remettre en cause le bail principal : il peut agir en résiliation du bail principal ou refuser son renouvellement sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction.

La conclusion d’une sous-location sans l’autorisation du propriétaire des locaux commerciaux ou sans qu’il ait été appelé à concourir à l’acte constitue, de facto, un manquement aux dispositions du statut , mais aussi un manquement contractuel , lorsqu’une clause du bail principal impose expressément le respect de certaines formalités pour conclure la sous-location, limite le droit de sous-louer, ou sanctionne la sous-location par la résiliation.

Le bailleur dispose, en vertu des articles 1224 et 1227 du Code civil, de la faculté de demander la résiliation judiciaire du contrat de sous-location . Il revient, dans ce cas, aux juges du fond d’apprécier souverainement la gravité du manquement pour déterminer si la résiliation du bail doit immédiatement être prononcée ou si l’allocation de dommages-intérêts suffit . Lorsque la sous-location a été consentie en violation d’une clause résolutoire prohibant la sous-location, le bailleur peut demander aux juges la constatation de la résiliation de plein droit prévue par l’article L. 145-41 du Code de commerce, sans qu’ils aient à apprécier la gravité de l’infraction .

2) Refus de renouvellement du bail principal sans indemnité d’éviction

La conclusion d’un contrat de sous-location en violation de l’article L. 145-31 du Code de commerce peut caractériser le motif grave et légitime qui autorise le bailleur à refuser au locataire le renouvellement du bail principal, sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction (art. L. 145-17, I, 1° C. com.) . Les juges disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation quant à la gravité du manquement , sans avoir à rechercher, en revanche, si un préjudice matériel en découle pour le bailleur .

En principe, lorsque le motif de non-renouvellement repose sur un motif grave ou légitime, l’article L. 145-17, I, 1° du Code de commerce précise qu'il ne peut être invoqué que si l'infraction commise s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cependant, dès lors que la formalité d’appel du bailleur à concourir à l’acte de sous-location constitue un acte instantané qui ne peut ni se poursuivre ni se renouveler , la mise en demeure préalable au congé portant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction n’est pas exigée.

Cass. 3e civ., 6 octobre 2016, LawLex202200010101JBJ.

Cass. 3e civ., 15 janvier 1962, LawLex202300012669JBJ.

Paris, 5 juin 2008, LawLex202200010111JBJ.

Cass. 3e civ., 16 janvier 1970, LawLex202300012691JBJ ; 12 mars 2002, LawLex202300012668JBJ; 7 juillet 2016, LawLex202200009894JBJ ; Paris, 26 février 2020, LawLex202200010109JBJ. - Contra : Cass. com. 15 février 1961, LawLex202300012256JBJ, refusant la résiliation.

Cass. com., 16 décembre 1964, LawLex202300012261JBJ.

Cass. 3e civ., 20 décembre 1976, LawLex202100001297JBJ ; 13 mars 1991, LawLex202300012671JBJ ; 5 janvier 2010, LawLex202200010442JBJ.

Cass. 3e civ., 2 novembre 1982, LawLex202300011889JBJ ; 12 mars 2002, LawLex202300012668JBJ ; 9 juillet 2003, LawLex202300011887JBJ.

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332. Rapports entre le propriétaire et le locataire principal

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