Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

La cession irrégulière du droit au bail peut constituer un motif grave et légitime justifiant le refus du bailleur de renouveler le bail sans verser d’indemnité d’éviction.

Constituent un motif grave et légitime de refus de renouvellement :

- la violation de la clause, selon laquelle le preneur s’interdit de céder, sans autorisation du bailleur, son droit au bail à d’autres qu’à son successeur dans le même commerce et s’oblige à ne consentir une cession, que par acte authentique auquel le bailleur serait appelé à concourir  ;

- la signification irrégulière de la cession de bail au bailleur  ;

- la violation, par le preneur, de la clause imposant l’appel du bailleur à concourir à l’acte de cession du droit au bail  ou de celle qui subordonne toute cession du bail à l’agrément préalable du bailleur  ;

- la cession du droit au bail, par acte sous seing privé et hors la présence du bailleur, en infraction avec les stipulations du contrat de location, qui prévoient que toute cession du bail doit être effectuée par acte authentique et en présence du bailleur , ou la cession à un tiers du fonds de commerce exploité dans les lieux loués, sans que le bailleur ait été invité à y participer, ni que la cession lui ait été dénoncée  ;

- le défaut de notification de la cession du bail à deux des coïndivisaires, alors que le cédant connaissait l’existence d’une indivision sur l’immeuble loué  ;

- La cession du droit au bail, intervenue postérieurement à l’expiration du bail, sans appel du bailleur à l’acte et sans envoi préalable du projet de cession nécessaire à la mise en œuvre du droit de préférence, en violation des clauses contractuelles claires du bail imposant ces formalités dans tous les cas de cession .

Cass. com., 19 octobre 1960, LawLex202300014098JBJ, Bull. civ. III, n° 329 : revêt un caractère de légitimité et de gravité suffisant le motif tiré par le bailleur du fait qu’il n’a pas été appelé à l’acte d’apport en société et n’a pas reçu une grosse offerte postérieurement à leur refus de renouvellement malgré cette double condition prévue au bail lors de cession.

Cass. com., 13 mars 1962, LawLex202300013726JBJ, selon laquelle la simple mention faite dans la demande en renouvellement du preneur, qui a précédemment acquis le fonds de commerce exploité dans l’immeuble loué, ainsi que le droit au bail, indiquant que “le preneur sollicite ce renouvellement en tant que cessionnaire du fonds de commerce”, ne saurait être considérée comme une notification régulière.

Cass. com., 7 juillet 1964, LawLex202300014099JBJ, Bull. civ. III, n° 356, qui considère que la cession d’un bail commercial est inopposable au bailleur et justifie le refus de renouvellement du bail lorsque le preneur, qui ne possède aucun fonds dans les lieux loués, n’a pas fait connaître la cession, contrairement à la clause du bail imposant l’appel du bailleur à concourir à l’acte, avant la sommation au preneur d’avoir à respecter ses obligations, et a laissé s’écouler le délai prévu au bail sans régulariser la situation.

Cass. 3e civ., 22 février 1968, LawLex202300013316JBJ, Bull. civ. III, n° 68. – V. aussi Dijon, 28 novembre 1990, LawLex202300014100JBJ, Rev. Huissiers 1992, 427 : lorsque le preneur ne justifie, en violation des dispositions du contrat de bail, d’aucun écrit constatant l’accord donné par le bailleur à la cession, ni de l’avoir appelé à intervenir à l’acte, la cession du bail est irrégulière et constitue un motif légitime de refus du renouvellement du bail.

Versailles, 11 septembre 1997, n° 7689/95. 

Cass. 3e civ., 21 novembre 2001, LawLex202300011936JBJ, AJDI 2002, 126, obs. DUMONT.

Cass. 3e civ., 10 décembre 2002, LawLex202300013723JBJ.

Paris, 13 février 2008, n° 07/02263 – [LawLex…JBJ], RJDA 2/09, n° 76, qui précise que la cession du droit au bail, intervenue postérieurement à l’expiration du bail, est inopposable au bailleur, même si elle est régulière au regard des clauses du bail.

317. Refus sans indemnité d'éviction