Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 214-1, alinéa 1, du Code de l’urbanisme, “ le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, à l’intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux ”. Selon …

Conditions d'exercice

Aux termes de l’article L. 214-1, alinéa 1, du Code de l’urbanisme, “ le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, à l’intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux ”. Selon le Conseil d’État, les motifs de protection de la sécurité et de l’ordre public ne font pas partie de ceux prévus par les dispositions relatives au droit de préemption . Le droit de préemption ne concerne que les aliénations à titre onéreux, ce qui exclut de facto les transmissions à titre gratuit. En revanche, l’apport en nature du fonds ou du bail assimilé à une cession doit obéir aux dispositions de l’article L. 214-1 et suivants du Code de l’urbanisme. Dans le cas d’une société soumise à une procédure collective, les droits de préemption ne peuvent s’exercer sur le droit au bail compris dans la cession partielle ou totale de celle-ci .

L’article L. 214-1, alinéa 3, du Code de l’urbanisme dispose que “ chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune ”. Cette déclaration doit préciser “ le prix, l’activité de l’acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession ”. Elle doit également comporter le bail commercial et préciser le chiffre d’affaires lorsque cette cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial. Dès lors que, contrairement à son activité, l’identité du cessionnaire n’est pas une donnée essentielle devant figurer dans la déclaration, le cédant n’est pas tenu de déposer une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner en cas de vente à un autre acquéreur dans la mesure où le prix et les conditions de l’aliénation projetée n’ont pas été modifiés .

Dans un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration préalable, ou du premier des accusés de réception ou d’enregistrement délivré par voie électronique, le titulaire du droit de préemption doit notifier au cédant soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions indiqués dans la déclaration préalable, soit son offre d’acquérir aux prix et conditions fixés par l’autorité judiciaire saisie dans les conditions prévues à l’article R. 214-6, soit sa décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption (art. R. 214-5, al. 1, C. urb.). Cette notification s’effectue par pli recommandé avec demande d’avis de réception, ou par remise contre décharge au domicile ou au siège social du cédant, ou encore par voie électronique, en un seul exemplaire, dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du Code des relations entre le public et l’Administration . Une copie de cette notification doit être communiquée au bailleur lorsque le cédant est lié par un contrat de location (art. R. 214-5, al. 3). Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption au terme du délai de deux mois vaut renonciation à l’exercice de son droit (art. R. 214-5, al. 3) .

Si le titulaire du droit de préemption refuse de préempter ou renonce à l’exercice de son droit, l’article L. 214-1, alinéa 4, du Code de l’urbanisme dispose que “ le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa déclaration ”. Toutefois, lorsque le titulaire du droit de préemption a décidé de renoncer à exercer son droit, que ce soit par l’effet de l’expiration du délai de deux mois, ou par une décision explicite prise avant l’expiration de ce délai, il se trouve dessaisi et ne peut plus retirer cette décision ni, par voie de conséquence, légalement exercer son droit de préemption .

En cas de désaccord sur le prix ou les conditions indiqués dans la déclaration d’intention d’aliéner, l’article R. 214-6 du Code de l’urbanisme permet au titulaire du droit de préemption, qui souhaite acquérir, de saisir, dans le délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration préalable, “ la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au secrétariat de cette juridiction, accompagnée d’une copie en double exemplaire de son mémoire ”, copie de cette lettre de saisine et du mémoire étant simultanément notifiée au cédant et, le cas échéant, au bailleur. L’article L. 213-4, alinéa 1, du Code de l’urbanisme prescrit à la juridiction saisie de fixer un prix d’acquisition exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. En cas de désaccord sur le prix, le cédant, qui a manifesté son intention d’aliéner son droit au bail, peut ultérieurement retirer son offre. De même, le titulaire du droit de préemption peut renoncer en cours de procédure à l’exercice de son droit à défaut d'accord sur le prix (art. L. 213-7, al. 1, C. urb.).

Lorsque le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur du bail, l’article R. 214-9, alinéa 1, du Code de l’urbanisme prévoit que l’acte, qui constate la cession, doit être dressé “ dans un délai de trois mois suivant la notification de l’accord sur le prix et les conditions indiqués dans la déclaration préalable ou de la décision judiciaire devenue définitive fixant le prix et les conditions de la cession ou suivant la date de l’acte ou du jugement d’adjudication ”. Le prix, est versé au moment de l’établissement de l’acte de cession, sous réserve toutefois de l’application des dispositions des articles L. 141-12 et suivants du Code de commerce en matière de publicité (art. R. 214-9, al. 2, C. urb.).

Toute cession du droit au bail, réalisée en violation des dispositions L. 214-1 et suivants du Code de l’urbanisme encourt la nullité (art. L. 214-1, al. 3, C. urb.), laquelle se prescrit par cinq ans (art. 2224 C. civ.). L’article R. 214-10 précise que l’action en nullité s’exerce “ devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du fonds ou de l’immeuble dont dépendent les locaux loués ou du terrain ”.

Aux termes de l’article L. 214-2, alinéa 1, du Code de l’urbanisme, “ le titulaire du droit de préemption doit, dans le délai de deux ans à compter de la prise d’effet de l’aliénation à titre onéreux, rétrocéder le fonds artisanal, le fonds de commerce, le bail commercial ou le terrain à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat, en vue d’une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l’activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné ”. Ce délai peut être porté à trois ans en cas de mise en location-gérance du fonds de commerce ou du fonds artisanal. Pour ce faire, l’organe délibérant de la commune est tenu d’approuver un cahier des charges, fixant les objectifs à suivre, avant que soit publié un avis de rétrocession comportant un appel à candidatures, la description du fonds, du bail ou du terrain et le prix proposé (art. R. 214-11 et R. 214-12, al. 1, C. urb.). Les personnes candidates à la rétrocession, parmi lesquelles figure le futur cessionnaire, doivent justifier de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat ou, d’un titre équivalent leur conférant ou leur reconnaissant la qualité de commerçant ou d’artisan (art. R. 214-12, al. 3, C. urb.). Enfin, la rétrocession est autorisée par l’organe délibérant de la commune avant de faire l’objet d’une publicité dans le mois qui suit la signature de l’acte de rétrocession (art. R. 214-14 et R. 214-15, al. 1, C. urb.).

L’article L. 214-2, alinéa 3, précise toutefois que “ la rétrocession d’un bail commercial est subordonnée, à peine de nullité, à l’accord préalable du bailleur ”, lequel doit figurer dans l’acte de rétrocession. Cet accord porte sur le projet d’acte accompagné du cahier des charges qui lui a été transmis par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (art. R. 214-13, al. 1, C. urb.). En cas d’opposition du bailleur au projet de cession, l’article R. 214-13, alinéa 2, du Code de l’urbanisme indique que celui-ci doit saisir, “ selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble dont dépendent les lieux loués pour faire valider son opposition à la rétrocession ”. Ce texte prévoit cependant qu’en l’absence de notification au titulaire du droit de préemption, dans le délai de deux mois suivant la réception du projet d’acte, de la saisine motivée de la juridiction, le bailleur est réputé avoir donné son accord à la rétrocession. Le délai imparti au titulaire du droit de préemption, pour procéder à la rétrocession, est suspendu à compter de la notification du projet d’acte au bailleur jusqu’à l’obtention de son accord ou, à défaut, pendant la durée de la procédure, jusqu’à l’intervention d’une décision de justice devenue définitive (art. R. 214-13, al. 3, C. urb.).

Enfin, si la rétrocession n’est pas intervenue à l’expiration du délai de deux ans à compter de la prise d’effet de l’aliénation à titre onéreux, l’article R. 214-16 du Code de l’urbanisme dispose que “ l’acquéreur évincé, dans le cas où son identité a été mentionnée dans la déclaration préalable mentionnée à l’article R. 214-4, bénéficie d’un droit de priorité d’acquisition ”.

CE, 26 avril 2013, LawLex202300013873JBJ, Defrénois 2013, 1076, obs. DAUDRE et MENG : en l’espèce, le maire d’une commune ne peut pas exercer son droit de préemption, à l’égard d’un fonds de commerce ayant une activité de “café, bar, PMU, loto”, fondée sur l’existence de “plaintes récurrentes” concernant ce fonds de commerce, sur “une dégradation des relations de voisinage”, sur le “stationnement permanent” de la clientèle de ce commerce “gênant la circulation piétonne” et “troublant la sécurité et l’ordre public” ainsi que sur de “graves nuisances induites par ce type d’activité”.

Art. L. 626-1, al. 5, C. com. pour une procédure de sauvegarde ; art. L. 642-5, al. 4, C. com. pour une procédure de liquidation judiciaire, et sur renvoi, art. L. 631-22, al. 1, C. com. pour une procédure de redressement judiciaire.

Cass. 3e civ., 8 octobre 2008, n° 07-15.935, Bull. civ. III, n° 150 ; D. 2008, 2600, obs. VINCENT ; RDI 2009, 132, obs. SOLER-COUTEAUX ; JCP G 2008, n° 44, IV, 2757 ; JCP N 2008, 1355, obs. DUTRIEUX ; JCP E 2008, 2371 ; RJDA 2008, 4/9, n° 325 ; LEDC 2008, 7, obs. PILLET ; BJDU 6/2008, 409, obs. NESI, à propos de la vente d’un immeuble.

La notification par voie électronique n’est possible que dans la mesure où la déclaration prévue à l’article R. 214-4 a été adressée de la même manière (art. R. 214-5, al. 2, C. urb.).

V. égal. art. L. 214-1, al. 4, C. urb. selon lequel “ le silence du titulaire du droit de préemption pendant le délai de deux mois à compter de la réception de cette déclaration vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption ”.

CE, 27 juillet 2015, LawLex202300014306JBJ, BJDU 2015, 429, concl. LALLET ; Lebon T., 912 ; AJDA 2015, 1565 ; RD imm. 2015, 498, obs. DECOUT-PAOLINI ; JCP A 2015, n° 36, act. 747, ERSTEIN ; JCP A 2016, 2013, n° 6, obs. VANDERMEEREN ; Constr.-Urb. 2015, comm. 133, note CORNILLE ; Defrénois 15 janv. 2016, n° 121, 16, obs. MENG.

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