Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 145-16, alinéa 2, du Code de commerce, “en cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société réalisée dans les conditions prévues à l’article 1844-5 du Code civil ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 236-27 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail”. La fusion s'entend de l’opération par laquelle une ou plusieurs sociétés transmettent leur patrimoine, par voie d’absorption, à une société existante, ou à une nouvelle société qu’elles constituent entre elles (art. L. 236-1, al. 1, C. com. et 1844-4, al. 1, C. civ.). La scission implique la disparition de la société après avoir transmis simultanément son patrimoine à des sociétés existantes ou à des sociétés nouvelles (art. 1844-4, al. 2, C. civ.). L’apport partiel d’actif consiste, pour une société, à apporter une partie de son actif et, le cas échéant, une partie de son passif à une ou plusieurs sociétés existantes ou nouvelles. L’article L. 145-16 ne vise toutefois que l’apport partiel d’actif réalisé entre sociétés commerciales qui ont décidé, d’un commun accord, de soumettre l’opération aux dispositions relatives au régime de la scission. Par transmission universelle de patrimoine d’une société, le texte entend la réunion de toutes les parts sociales en une seule main (art. 1844-5 C. civ.).

Dans ces différents cas de figure, la substitution de la société bénéficiaire est d’ordre public. Les formalités prescrites par l’article 1690 du Code civil en matière de transport de créances ou de droits ne sont pas requises , de sorte que le droit au bail est transmis automatiquement, avec tous les droits et obligations en découlant, sans qu’aucune des conditions restrictives du contrat de location ne puisse y faire obstacle . Selon la Cour de cassation, si, en cas de dissolution après réunion, en une seule main, des parts d’une société preneuse à bail commercial, il y a transmission universelle du patrimoine de la société à l’associé unique, incluant le droit au bail, cette opération ne constitue pas pour autant une cession de bail et ne nécessite pas l’autorisation du bailleur prévue au contrat de location . Il en est de même en cas de fusion-absorption où le transfert du bail s’opère de plein droit, même en présence d’une clause limitative de cession .

Par ailleurs, l’article L. 145-16 du Code de commerce ne comporte aucune dérogation au principe de l’obligation d’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés, qui conditionne l’application du statut des baux commerciaux. Lorsqu’à la date de délivrance du congé pour dénégation du statut, la société bénéficiaire d'un apport partiel d'actif n’est pas immatriculée au registre pour les locaux qu’elle exploite, alors qu'elle s’est substituée dans les droits et obligations du bail à la société apporteuse, elle ne peut se prévaloir de l’immatriculation de celle-ci, ni revendiquer le bénéfice du droit au renouvellement du bail ainsi que celui au paiement d’une indemnité d’éviction .

Le bailleur reste tenu, quant à lui, de son obligation de délivrer à la société bénéficiaire, substituée dans tous les droits et obligations du bail consenti à l’origine à la société apporteuse, des locaux conformes à la destination prévue par ce bail .

Enfin, un droit d’opposition est ouvert aux créanciers des sociétés participant aux opérations de fusion, de scission et d’apport partiel d’actif , dans les conditions prévues respectivement aux articles L. 236-15, L. 236-26 et L. 236-30 du Code de commerce, issus de l’ordonnance 2023-393 du 24 mai 2023 . L’article R. 236-13 du même code, dans sa rédaction issue du décret 2023-430 du 2 juin 2023 , dispose que “les bailleurs de locaux loués aux sociétés absorbées peuvent également former opposition à la fusion, dans les conditions prévues au premier alinéa de l’article R. 236-11", lequel prévoit que "l’opposition d’un créancier à la fusion, dans les conditions prévues par les articles L. 236-15, L. 236-26 et L. 236-30, est formée dans le délai de trente jours à compter de la dernière insertion ou de la mise à disposition du public du projet de fusion sur le site internet de chacune des sociétés”.

Cass. com., 1er juin 1993, LawLex202200009231JBJ, Bull. civ. IV, n° 214 ; Bull. Joly 1993, 892, note DAIGRE ; D. 1995, 153, obs. ROZES ; RDI 1993, 434, obs. BRIERE DE L'ISLE et DERRUPPE ; JCP G 1993, IV, n° 1915 ; JCP N 1994, II, 30, note LE NABASQUE ; JCP E 1994, I, 313, obs. IZORCHE ; JCP E 1994, I, 331, n° 12, obs. VIANDIER et CAUSSAIN ; Dr. sociétés 1993, comm. 171, obs. LE NABASQUE ; RJDA 1993, n° 622 ; BRDA 1993, n° 12, 19 ; Gaz. Pal. 1993, 2, jur. 574, note BRAULT ; Defrénois 1993, 1210, obs. LE CANNU ; Defrénois 1993, art. 35631, note LE CANNU, qui casse l’arrêt qui retient, pour accueillir la demande en résiliation du bail, que la fusion par absorption s’analysait en une cession de bail et, comme pour toute cession, devait être signifiée au bailleur pour lui être opposable, le défaut de cette formalité entraînant la résiliation du bail.

Versailles, 22 septembre 2011, LawLex202200009585JBJ, Bull. Joly 2012, 47, note CAVALIER ; AJDI 2012, 592, obs. LIPMAN et BOCCARA ; Dr. sociétés 2012, comm. 20, obs. MORTIER ; RJDA 2012, n° 166 ; BRDA 23/2011, n° 3 ; Lexbase hebdo, éd. affaires, n° 282, 2 févr. 2012, note LENHOF.

Cass. 3e civ., 9 avril 2014, LawLex202300009807JBJ, Bull. civ. III, n° 51 ; D. 2014, 1432, note DONDERO ; D. 2014, 1659, note DUMONT-LEFRAND ; RTD civ. 2014, 647, obs. BARBIER ; RD rur. 2014, comm. 181, note CREVEL ; Rev. sociétés 2014, 497, note REYGROBELLET ; JCP E 2014, n° 26, 1354, comm. BRIGNON ; RJDA 2014, n° 631 ; Gaz. Pal. 6-8 juill. 2014, 19, obs. ZATTARA-GROS ; BJS 2014, 434, note CAMENSULI-FEUILLARD ; Loyers et copropr. 2014, comm. 178, obs. BRAULT.

Cass. 3e civ., 19 février 1997, LawLex202200009445JBJ, RDI 1997, 499, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; Rev. sociétés 1997, 671, obs. HOVASSE ; Dr. sociétés 1997, comm. 112, obs. BONNEAU ; RJDA 4/1997, n° 518 ; Defrénois 1997, 671, obs. HOVASSE ; Loyers et copropr. 1997, comm. 140, qui approuve les juges du fond d’avoir rejeté le grief tiré de l’absence de réponse à la sommation délivrée par le bailleur, visant expressément la clause résolutoire figurant au bail, par laquelle il a enjoint les deux sociétés de lui communiquer la grosse du traité d’apport fusion réalisé entre celles-ci, conformément aux stipulations du bail.

Cass. 3e civ., 7 novembre 2001, LawLex202100001271JBJ, Bull. civ. III, n° 123 ; D. 2002, AJ 94 ; AJDI 2002, 125, obs. BLATTER ; RTD com. 2002, 275, obs. MONEGER ; JCP E 2001, 1837 ; JCP E 2002, n° 896, 976, obs. KEITA ; RJDA 2002, n° 137 ; Gaz. Pal. 8-9 févr. 2002, 38, note BRAULT ; Bull. Joly 2002, 622, note COQUELET.

Cass. 3e civ., 3 mai 2007, LawLex202200009546JBJ, Bull. civ. III, n° 66 ; D. 2007, AJ 1430, obs. ROUQUET ; Dr. sociétés 2007, comm. 129, LECUYER ; Bull. Joly 2007, 1229, note VAMPARYS.

Cass. com., 1er juin 1993, LawLex202200009231JBJ, préc.

Ord. 2023-393 du 24 mai 2023 portant réforme du régime des fusions, scissions, apports partiels d’actifs et opérations transfrontalières des sociétés commerciales, JORF 0120 du 25 mai 2023, art. 3, II, 9°, art. 4, II, et art. 5.

D. 2023-430 du 2 juin 2023 portant réforme du régime des fusions, scissions, apports partiels d’actifs et opérations transfrontalières des sociétés commerciales, JORF 0127 du 3 juin 2023, art. 4, 15°.

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