Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

La cession régulière du bail emporte dessaisissement du cédant au profit du cessionnaire. Assimilée à une cession de créance, elle transfère au cessionnaire le droit d’agir pour faire valoir à l’égard du cédé les droits nés du titre . Ainsi, le cédant n’est plus fondé à appeler en garantie le bailleur lorsqu’à la date de l’assignation, il se trouve sans lien de droit avec celui-ci en raison de la cession de bail antérieurement intervenue, si avant la cession, il n’a pas manifesté l’intention de se réserver le droit d’agir contre le propriétaire .

Le cessionnaire du droit au bail doit disposer de la jouissance paisible des lieux loués en contrepartie du paiement des loyers. Il bénéficie du droit au renouvellement au bail, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de refus, à condition toutefois de justifier, conformément à l’article L. 145-8, alinéa 2, du Code de commerce, d’une exploitation effective de son fonds au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation, ou s’il peut se prévaloir des droits acquis par le cédant pour compléter la durée de son exploitation . Lorsque le preneur a fait une demande de renouvellement de son bail, laquelle a été admise dans son principe, avant de céder au cessionnaire son fonds de commerce, qu’il exploitait dans les lieux loués, avec le droit au bail qui y est attaché, la Cour de cassation admet que ce renouvellement toujours en vigueur à la date de la cession du fonds bénéficie à l’acquéreur du fonds .

L’article L. 145-17 du Code de commerce permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail commercial, sans être tenu au paiement de l’indemnité d’éviction, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur. En cas de cession du droit au bail, le refus qu’il oppose à la demande en renouvellement du cessionnaire ne peut être fondé sur des faits imputables au précédent locataire, lesquels ne sont pas opposables à l’actuel preneur . Constitue, en revanche, un motif grave et légitime de refus de renouvellement, l’infraction commise par le cédant qui s’est poursuivie après la cession du bail sans que le cessionnaire, alors fautif, y mette un terme .

Nonobstant tout accord conclu avec le bailleur, le cessionnaire est tenu de toutes les obligations résultant du bail commercial. Il doit en particulier respecter la destination des lieux et ne peut, par sa propre carence, modifier la nature du bail qu’il a accepté de signer . En cas de cessions successives, celles-ci opèrent transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat, en sa qualité d’ayant cause des précédents locataires, qui devient débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs , sauf celles pour lesquelles ces derniers se sont engagés à effectuer les réparations lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie . En revanche, le bailleur, qui souscrit un nouveau bail avec le preneur en connaissance des transformations des lieux, renonce à l’obligation pour ce dernier, cessionnaire du droit au bail, de répondre des dégradations causées par ses prédécesseurs . Lorsque le bail commercial est cédé au profit du bailleur, cette cession a pour effet d’entraîner son extinction, par la confusion des qualités de propriétaire et de preneur, de sorte que l’obligation de remise en état des lieux loués, à laquelle était tenu le dernier titulaire du bail, n’est pas transmise au cessionnaire bailleur qui en demeure créancier . 

Après la cession régulière du droit au bail, le bailleur n’ayant plus aucun lien de droit avec le précédent preneur, la résiliation du contrat ne peut être prononcée que contre le cessionnaire. Or, lorsqu’aucune faute répréhensible n’est alléguée contre ce dernier, le bail demeure valable à son égard et sa résiliation ne saurait être prononcée pour des faits commis par le cédant . En effet, si le cessionnaire est contractuellement tenu en vertu du contrat de cession de bail des obligations du cédant, il ne peut lui être reproché des manquements de celui-ci . Aussi, la dette de loyers échus avant la cession du bail n’est-elle pas, sauf stipulation contraire, transmise au cessionnaire .

La Cour de cassation considère en outre que la cession du fonds de commerce, qui comprend la cession du bail, n’entraîne pas la transmission de l’obligation d’informer le bailleur d’une sous-location intervenue antérieurement à la cession de ce fonds .

Cass. 3e civ., 18 juillet 1979, LawLex202200008682JBJ, Bull. civ. III, n° 155.

Cass. 3e civ., 18 juillet 1979, LawLex202200008682JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 30 novembre 2017, LawLex202200008669JBJ, Bull. civ. III, n° 131 ; D. 2017, 2479 ; D. 2018, 1511, obs. DUMOND-LEFRAND ; AJDI 2018, 277, obs. BLATTER ; AJ contrat 2018, 56, obs. FORTI ; AJ contrat 2018, 95, obs. FORTI ; RTD com. 2018, 57, obs. SAINTOURENS ; RDC 2018, 56, obs. SEUBE ; JCP G 2017, 1339 ; JCP G 2018, 137, DAGORNE-LABBE ; JCP N 2017, act. 1013 ; JCP E 2017, act. 876 ; JCP E 2017, 1698 ; JCP E 2018, 1123, note DE MAROMONT ; Gaz. Pal. 2018, 58, obs. HOFFSCHIR, GERBAY et GERBAY ; Defrénois 2018, 19, obs. JULIENNE ; Defrénois 2018, n° 136g8, 35, obs. SEUBE ; Defrénois 2018, n° 140n6, 29, obs. RUET ; LPA 2019, n° 142q2, 7, obs. ANDREU ; Rev. loyers 2018, 82, obs. LEBEL.

Cass. 1re civ., 5 juin 1967, LawLex202300014418JBJ, Bull. civ. I, n° 194.

Cass. 3e civ., 30 juin 2010, LawLex202200008668JBJ, Bull. civ. III, n° 134 ; D. 2010, obs. ROUQUET ; D. 2010, 2608, note MONGE et NESI ; D. 2011, 1786, obs. DUMONT-LEFRAND ; D. 2011, 1791, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2011, 208, obs. ROUQUET ; JCP G 2010, I, 983, n°24-26, obs. BARTHEZ ; JCP E 2010, 1807, obs. CHAVANCE ; Gaz. Pal. 2010, note HOUTCIEFF ; Gaz. Pal. 2010, note PEISSE ; Ann. Loyers 2010, 3170, obs. CERATI-GAUTHIER ; Loyers et copropr. 2010, comm. 223, obs. CHAVANCE ; GPL Rec. 2010, 30, obs. BARBIER ; Administrer août-sept. 2010, 26, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 30 novembre 2017, LawLex202200008669JBJ, préc., qui casse l’arrêt qui retient, pour rejeter les demandes des bailleurs en paiement des loyers échus avant la cession du bail, que, du fait de l’acquisition par eux du fonds de commerce exploité qu’ils louaient, les qualités de créancier et de débiteur se sont trouvées réunies en leur personne, opérant une confusion de droit qui a éteint leur créance au titre du bail, alors que la dette de loyers échus avant la cession du bail n’est pas, sauf stipulation contraire, transmise au cessionnaire, de sorte que celui-ci ne réunit pas sur sa personne les qualités de débiteur et de créancier de cette obligation.

Cass. 3e civ., 17 septembre 2008, LawLex202200008663JBJ, Bull. civ. III, n° 133 ; D. 2008, 2426, obs. FOREST ; AJDI 2009, 360, obs. DENIZOT ; RTD civ. 2008, 677, obs. FAGES ; RTD com. 2009, 280, obs. SAINTOURENS ; JCP E 2008, n° 42, 22 ; RJDA 2009, n° 8 ; Gaz. Pal. 2009, 527, obs. BRAULT ; Rev. loyers 2008, 483, obs. PRIGENT ; Loyers et copropr. 2008, comm. 278, obs. BRAULT ; Administrer 11/2008, 44, obs. LIPMAN-W. BOCCARA, qui casse l’arrêt qui retient, pour déclarer le cessionnaire du droit au bail principal responsable du préjudice subi par le sous-locataire du fait de l’inopposabilité de la sous-location au propriétaire qui n’a pas été avisé conformément aux termes du bail, que l’obligation de déclarer la sous-location incombe au preneur principal qui demeure entièrement responsable de l’éviction du sous-locataire.

Cass. com., 15 mai 1962, LawLex202300014267JBJ, Bull. civ. III, n° 256.

Cass. 3e civ., 24 octobre 1968, LawLex202300014602JBJ, Bull. civ. III, n° 407.

Cass. 3e civ., 4 octobre 2000, LawLex202300014145JBJ, Bull. civ. III, n° 155 ; D. 2000, 431, obs. ROUQUET ; AJDI 2001, 138, obs. BLATTER ; Gaz. Pal. 2001, 1, 402, obs. BRAULT ; Administrer janv. 2001, 28, obs. BOCCARA et LIPMAN-W. BOCCARA ; Administrer févr. 2001, 18, obs. BARBIER, qui casse l’arrêt qui retient, pour accueillir la demande du bailleur, que le cessionnaire se trouve aux droits du locataire sortant et que le bailleur est donc fondé à se prévaloir des infractions commises, que ce soit par le cessionnaire lui-même, ou comme venant aux droits et obligations du cédant ; 10 janvier 2007, LawLex202300014146JBJ, D. 2007, 450, obs. ROUQUET ; Rev. loyers 2007, 89 ; Administrer avr. 2007, 39,  pour des infractions commises par le cédant ; 15 septembre 2010, LawLex202300011899JBJ, Bull. civ. III, n° 156 ; D. 2010, 2151 ; D. 2011, Pan. 1791, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2011, 289, obs. ROUQUET ; JCP E 2011, chron. 1030, n° 6, obs. PETEL ; Act. proc. coll. 2010, comm. 247, note PETIT ; RJDA 1/11, n° 17 ; LEDEN oct. 2010, 6, obs. COUARD, qui casse l’arrêt qui retient que la cession de contrat plaçant le cessionnaire dans la situation qui était celle du cédant, il n’a pu acquérir et revendiquer plus de droits que n’en avait le cédant, que les fautes graves commises par ce dernier, consistant en défaut et retards de paiement de loyers, sont opposables au cessionnaire, qui avait connaissance, à la date de la cession, de la délivrance du congé, et que ces fautes constituent un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement sans versement de l’indemnité d’éviction.

Cass. com., 9 juillet 1962, LawLex202300014147JBJ, Bull. civ. III, n° 346 ; Rev. loyers 1962, 495, qui approuve les juges du fond d’avoir décidé qu’il a été satisfait aux exigences de la loi du 30 juillet 1960, relatives à la mise en demeure du preneur d’avoir à cesser les infractions reprochées par le bailleur, après avoir énoncé que, par une sommation antérieure, le propriétaire a mis le précédant locataire en demeure de faire cesser une sous-location interdite et que les autres infractions commises ont été invoquées dans le congé, les constats et l’assignation ; Cass. 3e civ., 30 janvier 2002, LawLex202200008659JBJ, Bull. civ. III, n° 22 ; JCP E 2004, 113, obs. BARTHEZ, qui casse l’arrêt qui retient, pour dire que le commandement n’a pas valablement mis en œuvre la clause résolutoire, qu’il est établi que le cessionnaire n’est pas à l’origine des modifications litigieuses, qui ont été réalisées par le précédent locataire, et qu’aucun élément du dossier ne permet de dire qu’il a eu connaissance de ces modifications avant d’être destinataire du commandement, sans rechercher si, à la suite du commandement qui lui a été délivré, il n’incombait pas au cessionnaire de mettre un terme au manquement contractuel visé par cet acte.

Rouen, 17 décembre 1987, qui retient que l’autorisation du bailleur, nécessaire pour permettre au cessionnaire d’exercer dans les lieux loués son activité de sculpteur, ne lui permet pas de modifier le caractère commercial des locaux mais seulement la nature de l’activité commerciale exercée dans les lieux, qui restent soumis au statut des baux commerciaux.

Cass. 3e civ., 27 octobre 1993, LawLex202300014148JBJ, Loyers et copropr. 1994, comm. 97 ; 9 juillet 2003, LawLex202200008456JBJ, Bull. civ. III, n° 145 ; D. 2003, 2312, obs. ROUQUET ; D. affaires 2003, 2312, obs. ROUQUET ; AJDI 2003, 756, obs. DUMONT ; RTD civ. 2003, 725, obs. GAUTIER ; JCP G 2003, I, 186, n° 20, obs. BARTHEZ ; JCP G 2015, 1134, obs. BOUZOL ; JCP N 2015, n° 42-43, act. 998 ; JCP E 2003, 1338 ; JCP E 2003, n° 39, 1510 ; JCP E 2003, 1665, n° 5, obs. MONEGER ; JCP E 2004, 113, BARTHEZ ; JCP E 2004, 134, obs. BARTHEZ ; JCP E 2015, 1498 ; Dr. et patrimoine 2003, n° 121, 93, obs. CHAUVEL ; Dr. et procédures 2004, 33, obs. BOURDILLAT ; Gaz. Pal. 2003, 3142, obs. BARBIER ; Rev. loyers 2003, 593, obs. GUILLUY-FRIANT ; Loyers et copropr. 2003, comm. 197, obs. BRAULT et PEREIRA-OSOUF.

Cass. 3e civ., 13 juin 2001, LawLex202200008680JBJ, AJDI 2002, 28, obs. BRIAND : en l’espèce, les cédants démontraient avoir fait exécuter les travaux qu’ils s’étaient expressément engagés à effectuer lors de l’établissement contradictoire de l’état des lieux.

Cass. 3e civ., 6 mars 2012, LawLex202300000649JBJ.

322. Droits et obligations du cessionnaire