Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Lorsque la cession du droit au bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, l’article L. 145-16-2 du Code de commerce, dans sa version issue de la loi du 18 juin 2014 , précise que “ celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail ”, l’expiration de ce délai mettant un terme à l’obligation de couverture du cédant. L’ar …

Durée de la garantie

Lorsque la cession du droit au bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, l’article L. 145-16-2 du Code de commerce, dans sa version issue de la loi du 18 juin 2014 , précise que “ celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail ”, l’expiration de ce délai mettant un terme à l’obligation de couverture du cédant. L’article L. 145-16-2 du Code de commerce ne s’applique pas aux clauses dites “ inversées ” imposant la solidarité du cessionnaire pour les sommes dues, par le cédant, avant la cession puisque le texte ne vise expressément que la garantie solidaire du cédant.

L'article L. 145-16-2 a soulevé quelques difficultés d’interprétation quant à son application dans le temps et son caractère impératif. En effet, cette disposition n’étant pas visée par l’article L. 145-15 du même code, la Cour d’appel de Paris en avait déduit qu’elle n’était pas d’ordre public . Saisie d’un pourvoi contre cette décision, la Cour de cassation a au contraire considéré que l’article L. 145-16-2 revêt un caractère d’ordre public , écartant la possibilité, pour les parties, d’y déroger. En l’absence de dispositions transitoires, la Cour a, par ailleurs, estimé que le texte n’est pas immédiatement applicable aux baux en cours au 20 juin 2014, lesquels sont soumis à la loi ancienne dès lors que cet article ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général et que la garantie solidaire, dont la durée est limitée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties . La Cour suprême n’a cependant pas jugé nécessaire de renvoyer au Conseil constitutionnel la question de savoir si les dispositions de l’article L. 145-16-2 du Code de commerce, applicables aux contrats de bail commercial renouvelés postérieurement à leur entrée en vigueur, mais initialement conclus sous le régime antérieur, portent à l’économie des contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi, en méconnaissance des articles 4 et 16 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen du 26 août 1789, dès lors qu’elle ne présente pas un caractère sérieux .

La question se pose de l’influence de la résiliation ou du renouvellement sur la durée de la garantie solidaire. En l’absence de stipulation expresse contraire, la solidarité ne peut s’appliquer qu’aux sommes dues à la date de la résiliation du bail  et dans la limite de trois années (art. L. 145-16-2 C. com.). La clause de garantie solidaire s’applique, dans la limite légale, aussi bien en cas de renouvellement du bail  que de tacite prolongation .

L. 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, JO du 19 juin 2014, art. 8.

Paris, 7 février 2018, LawLex202200009590JBJ, AJDI 2020, 35 ; RTD civ. 2019, 339 ; RTD civ. 2020, 65, DEUMIER ; Defrénois 24 octobre 2019, 153b0, 25 ; Rev. Loyers 2019/224, n° 997 ; Ann. loyers 2019/06, 79 ; Loyers et copropr. 2018, comm. 91, note BRAULT ; Administrer mai 2019, 39 ; Administrer juin 2019, 30.

Cass. 3e civ., 11 avril 2019, LawLex202200009070JBJ, D. 2019, Actu. 814 ; D. 2019, 1511, obs. DUMONT ; D. 2020, 353, obs. MEKKI ; AJDI 2020, 35, obs. BLATTER ; AJ contrat 2019, 306, obs. HOUTCIEFF ; RTD com. 2019, 339, obs. MONEGER ; RTD civ. 2020, 65, obs. DEUMIER ; JCP G 2019, 420 et 459 ; JCP N 2019, act. 407, QUEMENT ; JCP E 2019, act. 261 et pan. 1236 ; JCP E 2019, 1345, spéc. § 8, DUMONT-LEFRAND ; JCP E 2019, 1353, note LEMAY ; JCP E 2019, 1426, n° 14, obs. BRIGNON ; JCP E 2019, 1531, RAFFRAY ; RJDA 2019, n° 410 ; RJDA 6/2019, 499, avis STURLESE ; Gaz. Pal. 14 mai 2019, n° 352f5, 17, concl. STURLESE ; Gaz. Pal. 14 mai 2019, n° 352f6, 23, note DUMONT-LEFRAND ; Gaz. Pal. 16 juill. 2019, 61 ; Defrénois 2019, n° 43, 25 note RUET ; Bull. Joly Sociétés sept. 2019, n° 119z2, 55, note BARRILLON ; LEDEC juin 2019, 2, obs. LEBLOND ; Rev. loyers 2019, 224 , note LEBEL ; Loyers et copropr. 2020, dossier 13, KENDERIAN ; Option fin. 20 mai 2019, n° 1511, 41, obs. REYGROBELLET ; Administrer mai 2019, 39, note SAMUEL.

Cass. 3e civ., 11 avril 2019, LawLex202200009070JBJ, préc. – V. déjà Versailles, 11 mai 2017, LawLex202200009030JBJ, Loyers et copropr. 2017, comm. 166, obs. CHAVANCE, selon laquelle les dispositions du nouvel article L. 145-16-2 du Code de commerce, issues de la loi 2014-626 du 18 juin 2014, ne peuvent trouver à s’appliquer, en raison du principe de non-rétroactivité de la loi, aux contrats en cours lors de son entrée en vigueur, même s’il résulte de l’article 21 de la loi 2014-626 portant dispositions transitoires, qui ne vise pas l’article 8 de la loi 2014-626, devenu le nouvel article L. 145-16-2, que cette disposition nouvelle est d’application immédiate et est entrée en vigueur le lendemain de la publication de la loi.

Cass. 3e civ., QPC, 6 février 2020, LawLex202200000357JBJ, D. 2020, Actu. 335 ; AJ contrat 2020, 294, obs. HOUTCIEFF ; JCP E 2020, act. 111 ; JCP E 2020, act. 1145 ; RJDA 2020, n° 203 ; Gaz. Pal. 10 mars 2020, n° 372x9, 72, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2020, comm. 58, note MARCET ; Loyers et copropr. 2020, repère 3, obs. MONEGER.

Cass. 3e civ., 28 septembre 2022, LawLex202200008666JBJ, JCP E 2023, 1151, n° 19, obs. BRIGNON ; Loyers et copropr. 2022, comm. 177, obs. MARCET.

Cass. 3e civ., 28 septembre 2022, LawLex202200008666JBJ, préc., qui casse l’arrêt qui retient, pour condamner le cédant au paiement d’une certaine somme au titre des loyers dus jusqu’au 9 avril 2018, que le renouvellement du bail, en date du 10 avril 2015, n’a pas fait disparaître l’obligation de garantie à laquelle il est soumis en application du bail, et ce malgré la cession du fonds de commerce, alors que le bail a, le 7 décembre 2015, été résilié par le liquidateur du cessionnaire.

Cass. 3e civ., 5 juin 2002, LawLex202200009059JBJ, Bull. civ. III, n° 124 ; D. 2002, 2471, obs. ROUQUET ; AJDI 2002, 762, note DUMONT ; RTD civ. 2002, 830, obs. GAUTIER ; JCP G 2003, 909, note KEITA ; JCP E 2002, 1178 ; JCP E 2003, 585, n° 14, obs. ANDRE ; JCP E 2003, 807, note KEITA ; Dr. et patrimoine 2002, n° 110, 87, note CHAUVEL ; Rev. loyers 2002, 496, obs. QUEMENT ; Loyers et copropr. 2002, comm. 257, obs. BRAULT et PEREIRA-OSOUF ; Administrer 2002, n° 348, 25 ; 7 février 2007, LawLex202200004708JBJ, Bull. civ. III, n° 17 ; D. 2007, 664, obs. ROUQUET ; D. 2008, 1645, obs. ROZES ; AJDI 2007, 651, obs. BLATTER ; RDC 2007, 812, obs. SEUBE ; JCP E 2007, 1598, note DJIGO ; Rev. loyers 2007, 179, note QUEMENT ; Loyers et copropr. avril 2007, comm. 14, obs. PEREIRA-OSOUF ; Loyers et copropr. 2007, comm. 78. – V. aussi Versailles, 11 mai 2000, LawLex202300014348JBJ ; Nancy, 29 mars 2023, LawLex202300014480JBJ.

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