Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

La garantie solidaire s’entend strictement. Aussi, lorsqu’aux termes du bail commercial, le cédant n’est garant que du paiement des loyers par le cessionnaire, la garantie ne peut-elle être étendue aux réparations locatives et aux indemnités d’occupation . Ainsi, le cédant ne peut pas être tenu au paiement d’un arriéré d'indemnité d'occupation et de l'indemnité d'occupation courant s’il n’a pas co …

Conditions

La garantie solidaire s’entend strictement. Aussi, lorsqu’aux termes du bail commercial, le cédant n’est garant que du paiement des loyers par le cessionnaire, la garantie ne peut-elle être étendue aux réparations locatives et aux indemnités d’occupation . Ainsi, le cédant ne peut pas être tenu au paiement d’un arriéré d'indemnité d'occupation et de l'indemnité d'occupation courant s’il n’a pas contracté l’obligation de garantir le paiement d’indemnités d’occupation dues par le cessionnaire du fonds de commerce après la résiliation du bail . En effet, l’indemnité d’occupation, qui n’est due qu’en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient indûment dans les lieux, ne se rattache pas au contrat de bail, qui a pris fin avec sa résiliation .

L’article L. 145-16-1 du Code de commerce impose au bailleur, en cas de clause de garantie solidaire, d’informer le cédant de tout défaut de paiement du preneur “dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci”. Le texte ne précise ni la forme ni le contenu de cette information, ni la sanction en cas de non-respect de cette obligation par le bailleur. Toutefois, il est de jurisprudence constante que la sanction doit être, pour le bailleur, la perte de son recours en paiement, totale ou partielle, dans le cas où il n’avertirait pas le garant de la défaillance du cessionnaire . Aussi, appartient-il aux juges du fond d’apprécier, dans le cadre de son obligation d’information, les diligences du bailleur qui ne doit pas se montrer négligent dans le recouvrement de sa créance et doit agir dans des délais raisonnables, ainsi que les conséquences susceptibles d’être tirées du manquement allégué en appréciant, au cas par cas, le préjudice, les circonstances aggravantes ou les pertes de chance imputables au défaut d'information préalable .

L’absence de diligence du bailleur pour recouvrer le loyer auprès du cessionnaire peut aussi engager sa responsabilité. En effet, en principe, un créancier, qui agit en recouvrement de sa créance dans le délai de prescription, ne commet pas de faute, sauf abus dans l’exercice de ce droit . Tel est le cas lorsque le bailleur réclame au cédant le paiement de la totalité des loyers échus depuis plus de deux ans . De même, lorsque le cessionnaire n’a jamais payé ses loyers, l’attitude du bailleur, qui ne lui a adressé ni courrier ni lettre recommandée avant une sommation tardive n’ayant eu aucun effet, dont il n’a pas poursuivi la procédure et n’a pas informé le cédant, tout en ne faisant pas, en trois ans, de tentative sérieuse pour récupérer ses loyers auprès de l’acquéreur du droit au bail et sans tenir le cédant informé de cette situation alarmante, caractérise une faute, le cédant n’ayant pas à supporter la carence fautive du bailleur . Il en est également ainsi lorsque le bailleur, qui laisse pendant plus d’une année s’accroître la dette de loyers sans agir ni contre le cessionnaire, ni contre le cédant codébiteur solidaire, prive ce dernier du bénéfice de la subrogation . En revanche, il ne peut être reproché de négligence au bailleur pour le recouvrement des loyers, lorsqu’aucune des clauses du bail ne lui imposait d’informer le cédant de l’évolution de la situation locative après la cession, ni du bon respect, par le cessionnaire, de ses obligations, ni du fait que les loyers ayant été partiellement réglés, l’arriéré justifiait qu’un commandement de payer soit signifié . Enfin, lorsqu’en vertu de la clause de garantie, le cédant est assigné devant le juge des référés, il est fondé à soutenir que la demande du bailleur se heurte à une contestation sérieuse s’il a fait preuve de négligence dans la poursuite efficace du recouvrement des loyers auprès du cessionnaire .

Cass. 3e civ., 12 avril 1995, LawLex202200008141JBJ, Bull. civ. III, n° 107 ; D. 1997, 307, obs. ROZES ; RDI 1995, 605, obs. COLLART-DUTILLEURL et DERRUPPE ; JCP G 1995, IV, 1440 ; 4 mars 1998, LawLex202200008159JBJ, Bull. civ. III, n° 50 ; D. 1998, 835, obs. ROUQUET ; AJDI 1998, 619, obs. DERRUPPE ; AJPI 1998, 619, note DERRUPPE ; JCP G 1998, IV, 1895 ; JCP E 1998, 582, obs. LEVY ; JCP E 1999, n°27, 1872, obs. MONEGER ; Defrénois 1998, 1460, BENABENT ; Loyers et copropr. 1998, comm. 187, obs. BRAULT et MUTELET : lorsqu'une clause de garantie solidaire qui s’étend à tous les cessionnaires et sous-locataires successifs occupant ou non l’immeuble, pour le paiement du loyer et l’exécution des conditions du bail, le cédant n’est pas tenu du paiement des indemnités d’occupation pour la période postérieure à l’expiration du bail ni des réparations locatives résultant de l’état des lieux dressé postérieurement à la fin du bail.

Cass. 3e civ., 28 octobre 2009, LawLex202200008153JBJ, Bull. civ. III, n° 233 ; D. 2009, 2681, obs. ROUQUET ; RTD com. 2010, 61, obs. SAINTOURENS ; JCP G 2009, 574, obs. BARTEZ ; JCP E 2009, 2110 ; Rev. Loyers 2010, 18, n° 903, obs. GALLET ; Administrer févr. 2010, 40, n° 429, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 5 mars 2013, LawLex202200009068JBJ, AJDI 2013, 675, obs. DUMONT-LEFRAND ; RJDA 10/13, n° 773.

Cass. 3e civ., 6 mars 1996, LawLex202200009060JBJ, JCP E 1996, II, 874, note LEVY ; Administrer juin 1996, 29, obs. BOCCARA, LIPMAN-W. BOCCARA et SAINTURAT, qui casse l’arrêt qui retient, pour condamner le cédant au paiement de l’indemnité d’occupation, que celui-ci s’étant porté garant tant du paiement des loyers et charges que de l’exécution des conditions du bail, dont l’obligation de restituer les lieux fait partie, il est tenu de payer solidairement avec le cessionnaire le montant des indemnités d’occupation dues au bailleur. – V. aussi Paris, 13 juin 2001, n° 1999-18651. 

Aix-en-Provence, 10 juin 2021, LawLex202100006204JBJ, Loyers et copropr. 2021, comm. 153, obs. MARCET ; Amiens, 27 juin 2024, LawLex202400005056JBJ.

Amiens, 27 juin 2024, LawLex202400005056JBJ.

Cass. com., 2 novembre 2016, LawLex202300014346JBJ, Bull. civ. IV, n° 134 ; D. 2016, 2276 ; RTD civ. 2017, 133, obs. BARBIER ; JCP G 2017, 511, n° 7 ; JCP E 2016, 1644 ; RD bancaire et fin. 2017, 16, obs. LEGEAIS ; Contrats Conc. Consom. 2017, n° 28, obs. LEVENEUR ; Gaz. Pal. 2017, n° 287, 66, obs. BOURASSIN.

Cass. com., 5 décembre 1995, LawLex202200009066JBJ, RTD civ. 1996, 898, obs. MESTRE ; RJDA 1996, n° 456, qui précise qu’en s’abstenant, pendant plus de deux ans, de provoquer la résiliation du bail malgré le défaut de paiement de loyers échus depuis plus de trois mois après le jugement d’ouverture, et en réclamant la totalité des loyers échus pendant cette période au cédant, lequel n’a pas eu la possibilité juridique de faire résilier le contrat, le bailleur n’a pas exécuté de bonne foi les conventions le liant au cédant dans la mesure où il a cherché à faire supporter par celui-ci la conséquence de sa propre carence.

Cass. 3e civ., 24 juin 1998, LawLex202300014393JBJ, Defrénois 1998, 36878.

Cass. 3e civ., 12 juin 2001, LawLex202300014394JBJ, AJDI 2001, 881 : en l’espèce, depuis la cession du bail en juillet 1992, le cessionnaire ne s’était acquitté que de deux acomptes, laissant les loyers et charges totalement impayés à compter du quatrième trimestre de 1992 au 30 août 1993, date de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, une semaine avant l'ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à son encontre.

Cass. 3e civ., 28 octobre 2003, LawLex202200009065JBJ, RJDA 1/04, n° 24.

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