Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Pour se conformer aux dispositions de l'article L. 145-16, le bailleur opte souvent pour l'insertion dans le bail d'une clause qui n'autorise la cession qu'à l’acquéreur du fonds de commerce ou de l’entreprise du preneur, ou qu'au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel. La cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce doit s’entendre de la cession de tous les éléments incorporels et droits constitués par l’exploitation commerciale. Tel n’est pas le cas lorsque le cessionnaire, qui est une agence de voyage et de transport, a acquis dans un premier temps, non le fonds, mais le droit au bail du preneur, ainsi que le matériel et le mobilier, sans continuer l’exploitation du fonds de commerce de mécanique de ce dernier, même si, dans un second temps, il a procédé à l’acquisition des éléments incorporels du fonds de commerce et a décidé d’adjoindre à son objet social la mécanique générale, mais postérieurement au refus du bailleur de le considérer comme locataire . La renonciation du bailleur à la clause, qui limite les bénéficiaires de la cession à ceux visés à l’article L. 145-16, doit être non équivoque .

Lorsqu’une clause prévoit que le preneur ne peut céder son droit au bail qu'à un successeur dans son commerce, le terme “successeur” suppose nécessairement la cession des droits et éléments incorporels constitués par l’exploitation commerciale, et pas seulement la cession du bail . Ainsi, lorsque la clause subordonne la cession du droit au bail à la condition qu’il y ait eu cession réelle du fonds de commerce et non uniquement de certains des éléments de celui-ci, il est indispensable qu’une clientèle figure parmi les éléments cédés . Parfois, l’ambiguïté de certaines clauses peut rendre nécessaire une interprétation. Ainsi, la convention, qui interdit au preneur la cession du bail, sauf à un successeur dans le même commerce, et qui prévoit, en cas de cession du fonds à un acquéreur exerçant un commerce différent, d'en aviser le bailleur pour obtenir son agrément, a été considérée claire et précise dans la mesure où elle n’autorise la cession du droit au bail qu’au profit d’un successeur dans le fonds de commerce , par opposition au successeur dans l’activité commerciale . En effet, la cession ne peut être réalisée qu’à un acquéreur du fonds de commerce et non à l’exploitant d’un autre fonds, même s’il exerce une activité semblable à celle du cédant .

Lorsque le preneur souhaite céder son bail à un cessionnaire, en tant que successeur dans son commerce, qui exerce une activité différente, il peut demander la modification de la destination contractuelle des lieux loués, antérieurement à la cession, selon les règles applicables en matière de déspécialisation. Ainsi, selon la Cour de cassation, une cour d’appel ne peut, pour déclarer nulle la cession du bail, retenir que le cessionnaire exerçait une activité différente de celle du cédant et qu’il n’y avait pas lieu de tenir compte de la possibilité qu’avait le preneur de changer son activité, alors que la validité de la cession du bail ne dépend pas de l’activité exercée par le cessionnaire mais est subordonnée à la seule acquisition, par celui-ci, du fonds de commerce . En revanche, la Cour d’appel de Paris a jugé que le cessionnaire, qui modifie la destination de restaurant cabaret, figurant initialement au bail pour la transformer en activité de discothèque, ne peut être considéré comme le successeur dans le fonds de commerce du cédant . Le cessionnaire, qui souhaite exercer une autre activité que celle du cédant, a tout intérêt à obtenir, préalablement à la cession, l’accord du bailleur dans un avenant au bail ou par la conclusion d’un nouveau bail.

Il est indispensable qu’un commerce soit exploité dans les lieux loués pour que la clause, qui interdit au preneur de céder son droit au bail sauf à “un successeur dans son commerce”, soit applicable. Ainsi, un locataire contrevient aux stipulations du contrat de location, selon lesquelles il s’est engagé à ne céder qu’à son successeur dans le même commerce, lorsqu’il cède le droit au bail alors qu'aucun commerce n’est exercé dans les lieux loués, le fonds prétendument exploité par le preneur ne comportant ni marchandises, ni clientèle . Lorsque la seule destination stipulée au bail est à usage de bureau et dépôt de marchandises, la clause, selon laquelle le preneur ne pourra céder son bail qu’à un successeur dans le même commerce que le sien, reste sans objet en l’état, si ce n’est dans la limite où le preneur serait devenu personnellement titulaire d’un fonds de commerce, et sa portée se réduit uniquement à la cession du droit au bail des locaux à usage commercial de bureaux et entrepôts, seuls prévus au bail .

Enfin, la clause qui stipule que l’accord du bailleur n’est pas exigé en cas de cession à une personne exerçant la même profession, doit s’interpréter, selon la Cour d’appel de Paris, comme impliquant, dans l’esprit des parties, une stricte identité de profession, dont est exclu l’exercice d’une activité nouvelle par rapport aux activités prévues au bail, même si elle est complémentaire de ces dernières .

Cass. com., 15 janvier 1962, LawLex202300013577JBJ, Bull. civ. IV, n° 26.

Cass. 3e civ., 12 octobre 2010, LawLex202200009531JBJ, AJDI 2011, 290, note BLATTER ; JCP N 2010, act. 752 ; RJDA 2011, n° 116, qui retient que le fait que le bailleur ait, dans une lettre au notaire chargé de recevoir l'acte, précisé qu'il autorisait la cession du bail sous condition qu'elle soit effectuée dans le strict respect des clauses et obligations issues du contrat, est impropre à caractériser la volonté du bailleur à renoncer à la clause selon laquelle la cession du bail ne peut être autorisée qu’en faveur du cessionnaire du fonds de commerce.

Cass. com., 20 décembre 1965, LawLex202300013340JBJ, Bull. civ. III, n°658, pour un preneur qui n’exploitait pas personnellement un fonds de commerce, alors qu'aucun commerce n’était indiqué dans l’acte à l’actif de celui-ci.

Paris, 14 février 2007, LawLex202200007447JBJ, AJDI 2007, 564 : en l’espèce, l’accord du bailleur, à la cession du fonds de commerce comprenant le droit au bail, était exigé dans la mesure où le locataire cédant était autorisé, par le bail, à exercer les activités de fabrication de maroquinerie, de vente de vêtements ou de cadeaux, auxquelles il a ajouté une activité nouvelle non incluse de “ réparation de maroquinerie ”.

Cass. com., 6 octobre 1966, LawLex202300013337JBJ, Bull. civ. III., n° 383.

Reims, 12 juillet 2011, LawLex202300013578JBJ, qui rappelle que le titulaire d’un bail soumis au statut des baux commerciaux a toujours le droit de céder son contrat de location à l’acquéreur de son fonds de commerce.

Cass. 3e civ., 28 avril 1971, LawLex202300013580JBJ, Bull. civ. III, n° 265. – A contrario, Cass. 3e civ., 11 janvier 1978, LawLex202300013576JBJ, Bull. civ. III, n° 31, selon laquelle la clause du bail, qui interdit seulement au preneur de céder ses droits au présent bail à toute autre personne, sauf à un successeur dans le même commerce, doit s’entendre, dans la commune intention des parties, comme ne comportant pas l’obligation que le cessionnaire du bail soit aussi l’acquéreur du fonds.

Cass. 3e civ., 8 février 1984, LawLex202300013317JBJ, Bull. civ. III, n° 32 ; JCP G 1985, II, 20377, note BOCCARA, qui casse l’arrêt qui retient, pour débouter un bailleur de sa demande de résiliation du bail pour cession irrégulière, que la clause de ce bail, selon laquelle le preneur ne pourra céder le droit au bail sauf à “un successeur dans son commerce”, est ambiguë et peut conduire à deux interprétations dans la mesure où elle tend à interdire toute cession sauf au profit d’un successeur qui peut être un successeur dans le fonds de commerce ou un successeur dans l’activité commerciale, alors que la clause stipule, en des termes clairs et précis, que la cession du droit au bail n’est autorisée qu’au profit du successeur dans le fonds de commerce. - V. égal., Cass. 3e civ., 15 décembre 1999, LawLex202100003778JBJ.

Paris, 12 novembre 1991, n° 89/11813, D. 1991, IR 290. 

Cass. 3e civ., 3 janvier 1985, LawLex202300013338JBJ, Bull. civ. III, n° 2 ; Rev. loyers 1985, 224.

Paris, 28 novembre 2003, n° 2002/15709, Loyers et copropr. 2004, comm. 109, note BRAULT. 

Cass. com., 24 janvier 2006, LawLex202200007044JBJ ; 18 juillet 1962, LawLex202300013339JBJ, Bull. civ. III., n°374.

300. Clause restreignant la cession au successeur ou au repreneur