Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

D’autres clauses revêtent un caractère restrictif dans la mesure où elles subordonnent la cession à l’autorisation du bailleur, voire à son concours à l’acte lui-même. La clause qui interdit la cession du bail sans l’autorisation du bailleur, permet à ce dernier d’apprécier le projet de cession  et d’agréer ou de refuser un potentiel cessionnaire à l’acquisition du droit au bail. La prohibition de …

Agrément du bailleur

D’autres clauses revêtent un caractère restrictif dans la mesure où elles subordonnent la cession à l’autorisation du bailleur, voire à son concours à l’acte lui-même. La clause qui interdit la cession du bail sans l’autorisation du bailleur, permet à ce dernier d’apprécier le projet de cession  et d’agréer ou de refuser un potentiel cessionnaire à l’acquisition du droit au bail. La prohibition des clauses d’interdiction de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce qui ne s’applique qu’à une interdiction absolue et générale de toute cession et non à de simples clauses limitatives ou restrictives, ne vise pas la clause qui subordonne la cession du bail à l’accord express et par écrit du bailleur , même en cas de cession à l'acquéreur du fonds de commerce . En effet, la clause, qui n'autorise la cession du droit au bail qu'au profit de l'acquéreur du fonds de commerce, tout en subordonnant cette cession à des formalités d'obtention préalable de l'autorisation expresse du bailleur ou de son appel à concourir à l'acte, ne vise en réalité qu’à organiser la cession du droit au bail . Dès lors, la clause d’agrément qui autorise le bailleur à contrôler la régularité de la cession, la moralité, la solvabilité et la compétence de l’acquéreur éventuel du droit au bail est licite . 

Lorsqu’une clause prévoit uniquement le concours du bailleur à l'acte de cession, son autorisation n’est pas requise, seule sa présence lors de la conclusion de l’acte étant exigée. Une telle clause s'applique dès lors que la cession porte sur l'ensemble des éléments du fonds de commerce . Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit présent à la cession du fonds de commerce dès lors qu'il a reçu sommation d'intervenir à la cession du droit au bail , même si celle-ci a lieu postérieurement . Le bailleur, qui a été antérieurement et régulièrement sommé, ne peut, ensuite, invoquer son absence volontaire aux opérations de cession, afin de soutenir qu’il n’a pas agréé le cessionnaire . L’intervention du bailleur à l’acte de cession, aux fins de donner son agrément à celle-ci, ne lui confère pas pour autant la qualité de cocontractant, de sorte qu’il ne peut être assigné en nullité de la cession du droit au bail . 

En pratique, rien n'empêche le preneur qui doit recueillir l’autorisation du bailleur avant la conclusion de la cession du bail, de conclure l’accord sous condition suspensive d’obtention de l’accord du propriétaire . Les modalités d’obtention de l’agrément du bailleur peuvent revêtir plusieurs formes. Il peut s’agir d’une simple autorisation, d’un accord par écrit, ou d’une autorisation expresse, voire d'une acceptation tacite . En effet, faute d’avoir accompli les formalités prévues par la clause d’agrément, le preneur peut être admis à apporter la preuve de l’acceptation tacite et non équivoque du bailleur à la cession et de sa renonciation à cette clause . Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier la preuve du consentement tacite du bailleur à la cession du bail . L’acceptation tacite de la cession du bail suppose en tout état de cause un acte positif du bailleur établissant sans équivoque qu’il a accepté le cessionnaire en qualité de nouveau preneur . Le fait, pour le bailleur, d’avoir encaissé des versements et d’avoir touché en espèces le paiement des charges restées dues, n’implique pas nécessairement la volonté non équivoque de reconnaître à un occupant la qualité de preneur . De même, lorsque le preneur ne peut céder son droit au bail qu’à l’acquéreur de son fonds de commerce, après avoir obtenu l’autorisation expresse et par écrit du bailleur et qu'il n'est pas justifié ni même allégué que les cessionnaires successifs ont été les successeurs du cédant dans son commerce, la délivrance d'une quittance par le bailleur ne peut être considérée comme l'acceptation d'une situation irrégulière . En revanche, il en va différemment lorsque, préalablement à l’acte de cession, le cessionnaire a été présenté, par le cédant, au bailleur et que, postérieurement à cette prise de contact, ce dernier a donné à l’acquéreur l'autorisation de faire procéder à des installations par le Gaz de France, portant sur le remplacement du cédant par le cessionnaire dans l’immeuble , lorsqu’il a accepté le paiement des loyers par le cessionnaire et lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges impayés sur le fondement de la clause résolutoire insérée dans le bail , ou en cas de quittancement des loyers au nom du cessionnaire et de circonstances démontrant que le bailleur a traité directement avec lui .

La réponse à la demande d’agrément doit être communiquée dans un délai raisonnable. L'absence de réponse dans un tel délai peut caractériser une faute du bailleur. Ainsi, le bailleur qui n'a pas répondu loyalement aux demandes d'agrément des offres de reprises qui lui étaient transmises cause un préjudice au preneur dès lors que l'absence de réponse dans des délais raisonnables l'a empêché, en cédant le bail à titre onéreux, de diminuer d'autant ses dettes et son passif et que la notification, le cas échéant, d'un refus d'agrément l'a empêché d'exercer un recours et/ou de trouver d'autres cessionnaires avant de contraindre la mandataire liquidatrice à ne pas continuer le bail . 

Le bailleur doit motiver son refus. Lorsque celui-ci est injustifié, le preneur peut se faire autoriser en justice à céder le bail . En cas d’urgence, le juge des référés peut autoriser la cession du droit au bail, en attendant le jugement sur le fond . La Cour d’appel de Versailles a ainsi estimé que le refus infondé d’agrément caractérise un trouble manifestement illicite, que le juge des référés peut faire cesser et réparer en ordonnant toute mesure à cette fin . Toutefois, lorsque l'autorisation judiciaire de céder le bail était limitée aux associés en leur nom personnel d'une société en formation, la Cour de cassation a considéré que la cour d'appel ne pouvait reconnaître la qualité à agir de la société immatriculée depuis, contre le bailleur, sans rechercher si l'agrément à la cession du bail lui avait été donné par le bailleur  .

Le refus du bailleur, qui ne peut être discrétionnaire doit reposer sur un motif légitime . Il est soumis au contrôle des tribunaux qui, en cas de refus abusif, peuvent soit passer outre, soit allouer des dommages-intérêts . Le refus qui n’est fondé sur aucune considération sérieuse , ou à l’appui duquel aucun motif n’est allégué , revêt un caractère abusif. Ne constituent pas, non plus, un motif légitime de refus d’agrément, la circonstance selon laquelle le bailleur ne veut pas renouveler les baux dans son immeuble pour entreprendre une opération de rénovation , l’échec des pourparlers engagés par le bailleur avec le futur cessionnaire en vue de la conclusion d'un contrat de bail , l’impossibilité pour le bailleur de s’assurer de la solvabilité du cessionnaire alors que les premiers mois d’activité sont satisfaisants et permettront au cessionnaire et au cédant, à titre de caution, de faire face au montant du loyer annuel , ou encore les relevés de compte manuscrits, produits par le bailleur qui ne constituent pas une créance certaine, liquide et exigible susceptible de légitimer un refus de la cession subordonnée au règlement préalable et effectif des sommes dues par le preneur . Le preneur, auquel le bailleur oppose un refus abusif à la cession du bail, doit pouvoir obtenir réparation du préjudice subi par le versement d’une somme correspondant à ce qu’il aurait perçu si le bailleur n’avait pas abusivement refusé de donner son accord. Il ne peut en revanche pas prétendre obtenir la restitution des loyers payés après la date à laquelle la cession du bail aurait pu intervenir, dans la mesure où il a continué d'occuper les lieux .

Le cessionnaire peut également obtenir réparation du préjudice subi résultant de l’échec de la cession. Ainsi, le bailleur, qui, n’ayant aucun motif légitime pour refuser de donner son agrément à la cession du droit au bail à un cessionnaire qui a la même activité que le cédant, signe, de manière précipitée, avec le preneur une résiliation amiable du bail, rendant ainsi impossible la cession, commet une fraude aux droits du cessionnaire dont le préjudice qui résulte des agissements frauduleux du bailleur et du preneur doit être réparé . De même, le bailleur doit être condamné à verser des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par le cédant et par le cessionnaire par suite du trouble commercial, des pertes de temps et de dépenses non récupérables, lorsque sa précipitation a agir en résiliation du bail contre son preneur pour cession irrégulière révèle son intention malicieuse  . En outre, le preneur, qui ne respecte pas son obligation de demander l’autorisation du bailleur avant toute cession et de l’appeler à l’acte authentique, commet une faute et doit réparer le préjudice causé au cessionnaire, par son éviction, qui est la conséquence directe du non-respect des dispositions du bail . En revanche, il ne peut être tenu responsable de la défaillance de la condition suspensive relative à l’agrément de la cession, par le bailleur, lorsque la non-réalisation de cette condition est la conséquence des exigences de celui-ci .

Cass. com., 19 février 1963, LawLex202300013568JBJ, Bull. civ. III, n° 110, D. 1963, Somm. 93.

Cass. 3e civ., 19 décembre 1983, LawLex202300013567JBJ, Bull. civ. III, n° 265 ; JCP G 1984, IV, 70.

Cass. 3e civ., 10 juin 2009, LawLex202200008148JBJ, Bull. civ. III, n° 136 ; D. 2009, 1757 ; JCP E 2009, 1733.

Basse-Terre, 14 mars 2024, LawLex202400002498JBJ, qui admet que le bailleur puisse renoncer, de manière expresse ou tacite, à se prévaloir de l’irrégularité consistant en l’absence d’agrément préalable à une cession de bail.

Cass. com., 4 janvier 1965, LawLex202300013565JBJ, Bull. civ. III, n° 4.

Cass. 3e civ., 17 octobre 1968, LawLex202300013654JBJ, Bull. civ. III, n° 381.

Chambéry, 18 juin 2024, LawLex202400004631JBJ.

Cass. 3e civ., 29 avril 1969, LawLex202300013656JBJ, Bull. civ. III, n° 334 : en l’espèce, avant le décompte des charges, le bailleur avait de plus notifié, au cessionnaire du fonds de commerce et du droit de bail, qu’il refusait de lui accorder un bail. – V. aussi Paris, 13 février 2019, LawLex202200007790JBJ, préc. : le fait que le bailleur ait encaissé les sommes réglées par le cessionnaire du droit au bail en contrepartie de son occupation des lieux, n’emporte pas acceptation de sa part de la qualité de locataire de celui-ci alors qu’il lui a contesté cette qualité un peu moins de deux mois après son installation dans les lieux, ne lui a pas adressé d’avis d’échéance ou de quittance, lui a restitué le dépôt de garantie et qu’il a avisé les cédants qu’ils restaient colocataires à son égard.

Cass. 3e civ., 10 mars 1999, LawLex202300014021JBJ.

Cass. com., 17 juillet 1964, LawLex202300013655JBJ, Bull. civ. III, n°379.

Basse-Terre, 14 mars 2024, LawLex202400002498JBJ, préc.

Chambéry, 18 juin 2024, LawLex202400004631JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 2 octobre 2002, LawLex202200007803JBJ, Bull. civ. III, n° 192 ; D. 2002, 2943, obs. ROUQUET ; AJDI, 2003, 30, obs. DUMONT ; JCP G 2002, IV, 2815 ; Dr. & patr. 3/2003, 87, obs. CHAUVEL ; RJDA 2002, 1056 ; Gaz. Pal. 2003, 1, 450, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2003, comm. 9, note BRAULT.

Bordeaux, 20 février 2019, LawLex202300013657JBJ.

Cass. com., 19 février 1963, LawLex202300013568JBJ, préc. ;  9 mars 1967, LawLex202300013569JBJ, Bull. civ. III, n°111 ; 16 novembre 2023, LawLex202400001762JBJ, préc..

Aix-en-Provence, 26 mai 1994, n° 92/20144, Loyers et copropr. 1994, comm. 437, obs. BRAULT. 

Versailles, 20 décembre 2006, LawLex202300013564JBJ.

Cass. civ. 3e, 16 novembre 2023, n° 22-17.567.

Cass. 3e civ., 15 juin 2011, LawLex202200008149JBJ, D. 2023, 1430, obs. BARBOT et BELLINO ; Loyers et copropr. 2011, comm. 271, obs. BRAULT ; 9 mai 2019, LawLex202200007811JBJ, AJDI 2019, 535 ; Loyers et copropr. 2019, comm. 215, obs. BRAULT.

Pau, 29 août 1991, n° 2911/91, Loyers et copropr. 1992, comm. 213. - Adde : Cass. civ. 3e, 16 novembre 2023, n° 22-17.567, qui pose le principe selon lequel les parties à un bail commercial peuvent subordonner la cession du droit au bail à l'acquéreur du fonds de commerce à l'accord écrit et préalable du bailleur, le preneur pouvant se faire autoriser par justice à passer outre un refus injustifié.

Cass. 3e civ., 9 mai 2019, LawLex202200007811JBJ, préc.

Cass. com., 4 janvier 1994, LawLex202300013658JBJ.

Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, LawLex202400001762JBJ, qui précise que les parties à un bail commercial peuvent subordonner la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce à l’accord écrit et préalable du bailleur ; Paris, 13 février 2019, LawLex202200007790JBJ, AJDI 2019, 703 ; Gaz. Pal. 2019, obs. CHASTAGNIER : si la clause, qui n’autorise la cession du droit au bail qu’au profit de l’acquéreur du fonds de commerce, tout en subordonnant cette cession à des formalités d’obtention préalable de l’autorisation expresse du bailleur ou de son appel à concourir à l’acte, est valable au sens de l’article L. 145-16 du Code de commerce, cette cession est inopposable au bailleur lorsque ses conditions d’organisation n’ont pas été respectées par le cédant.

Cass. 3e civ., 15 juin 2011, LawLex202200008149JBJ, préc.

Versailles, 20 décembre 2006, LawLex202300013564JBJ, préc.

Aix-en-Provence, 26 mai 1994, n° 92/20144, préc.

Pau, 29 août 1991, n° 2911/91, préc., qui condamne le preneur, dont le bail a été résilié rétroactivement aux torts du bailleur, à verser une indemnité d’occupation au bailleur correspondant au montant de l’ancien loyer, pour une période comprise entre la date de résiliation du bail et la date de libération effective des lieux. 

Cass. com., 4 janvier 1994, LawLex202300013658JBJ, préc., qui retient que le cessionnaire, victime des agissements frauduleux du cédant et du bailleur, qui se sont empressés de conclure une résiliation amiable du bail afin de rendre impossible la cession, peut être dédommagé, sur le fondement de la responsabilité délictuelle de ces derniers, du préjudice causé par cette fraude.

Cass. com., 18 octobre 1965, LawLex202300013659JBJ, préc.

Cass. com., 26 janvier 1966, LawLex202300013631JBJ, Bull. civ. III, n° 55.

Cass. 3e civ., 10 juin 2009, LawLex202200008148JBJ, préc. : en l’espèce, le bailleur avait refusé de donner son accord à la cession si une somme de 14 000 euros ne lui était pas versée pour une remise en état des lieux liée à la présence d’une climatisation, et alors que cette climatisation avait été installée avec son accord exprès.

Cass. 3e civ., 14 avril 1982, LawLex202300013566JBJ, RTD civ. 2015, 163, obs. DROSS ; JCP G 1982, IV, 217 ; Gaz. Pal. 1982, 2, 291.

Cass. 3e civ., 15 juin 1994, LawLex202300013634JBJ.

Cass. 3e civ., 15 juin 1994, LawLex202300013634JBJ, qui retient que la sommation d’assister à la cession, délivrée à domicile élu chez l’avocat du bailleur, est valable lorsque celui-ci a, antérieurement à celle-ci et pour l'exécution du bail, fait élection de domicile chez son avocat.

Cass. 3e civ., 12 janvier 1968, LawLex202300013632JBJ, Bull. civ. III, n° 20.

Cass. com., 18 octobre 1965, LawLex202300013659JBJ, Bull. civ. III, n° 502.

Cass. 3e civ., 25 mars 1992, LawLex202300013341JBJ, Bull. civ. III, n° 100 ; RTD civ. 1993, 155, obs. GAUTIER ; JCP G 1992, n° 23-24, IV, n°1549, 169 ; JCP N 1992, n° 49, II, 398 ; Gaz. Pal. 02 octobre 1992, n°276-277, 237 ; Loyers et copropr. 1992, comm. 287.

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301. Agrément du bailleur

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