Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

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La cession irrégulière du bail pour non-respect des formalités légales ou conventionnelles permet au bailleur de mettre en œuvre la clause résolutoire de plein droit ou d’agir en résolution du bail devant le juge. Si l’application de la clause résolutoire ne soulève pas de difficultés particulières dès lors qu’il s’agit de sanctionner un manquement aux obligations stipulées dans le bail, la résolu …

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La cession irrégulière du bail pour non-respect des formalités légales ou conventionnelles permet au bailleur de mettre en œuvre la clause résolutoire de plein droit ou d’agir en résolution du bail devant le juge. Si l’application de la clause résolutoire ne soulève pas de difficultés particulières dès lors qu’il s’agit de sanctionner un manquement aux obligations stipulées dans le bail, la résolution judiciaire nécessite d’établir que le manquement allégué par le bailleur au soutien de sa demande présente un caractère suffisamment grave pour que celle-ci soit prononcée (art. 1224 C. civ.), lequel est souverainement apprécié par les juges du fond.

Ainsi, la résolution judiciaire est justifiée lorsque le preneur apporte le droit au bail et le fonds de commerce au cessionnaire dans des conditions telles que le bailleur est mis dans l’impossibilité absolue d’accepter ou non la cession sous la forme d’un apport en société, en violation de la clause du bail interdisant au preneur de céder tout ou partie de son droit au bail sans le consentement express et par écrit du bailleur . Il en est également ainsi de la cession du bail, qui n’a pas été réalisée dans la forme authentique, même si le bailleur a donné son agrément au futur cessionnaire, alors que la clause du bail n’autorisait le preneur à céder son droit au bail qu’à la double condition de requérir le consentement exprès et par écrit du bailleur et de dresser la cession par acte authentique , de la cession du bail sans le fonds de commerce et sans l’accord du bailleur alors que le bail interdisait au preneur de céder son droit au bail sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, excepté à un successeur dans son commerce, même si le cessionnaire exerce un commerce identique à celui du cédant , ou de la cession partielle en violation de la clause imposant une cession au successeur du fonds de commerce dans sa totalité . Lorsqu’il est établi que le bailleur n’a pas été appelé à participer à l’acte de cession du fonds de commerce, comportant nécessairement la cession du bail, pas plus qu’il n’a été informé de celle-ci avant et après la passation de l’acte, de tels manquements ont eu pour effet d’empêcher le bailleur de s’assurer de la régularité de la cession intervenue ainsi que de la moralité, de la solvabilité et de la compétence professionnelle du cessionnaire . La résolution est également justifiée lorsque le preneur a contrevenu aux dispositions du bail en s’abstenant de prévenir le bailleur, comme il en a l’obligation, de son intention de céder le droit au bail en lui indiquant les qualités du cessionnaire éventuel, le prix de la cession, ainsi que les modalités de paiement de celle-ci, de manière à lui permettre d’exercer son droit de préférence .

En revanche, ne constitue pas une infraction suffisamment grave pour entraîner la résolution du bail le fait de ne pas avoir appelé le bailleur à l’acte de cession, en méconnaissance des stipulations contractuelles, dans la mesure où celui-ci a eu connaissance de la cession avant qu’elle n’intervienne  ou y a acquiescé par la manifestation de sa satisfaction dans une lettre adressée au cédant . De même, la faute du preneur, qui a cédé son droit au bail sans recueillir l’agrément du bailleur, ne présente aucun caractère de gravité en cas de silence persistant de celui-ci en réponse aux demandes d’agrément du preneur à la cession du droit au bail, et en l’absence de toute opposition expresse, même non motivée, de sa part , ou lorsque le bailleur commet un abus de droit à l’origine du comportement du preneur . Enfin, la violation de la clause, n’autorisant la cession qu’à un successeur dans le commerce ne permet pas d’obtenir la résolution judiciaire, dès lors que le bail a été consenti pour l’exercice de tous commerces et que le bailleur a été informé du projet de cession .

Cass. com., 9 mars 1967, LawLex202300013569JBJ, Bull. civ. III, n°111.

Cass. 3e civ., 17 janvier 1969, LawLex202300014020JBJ, Bull. civ. III, n° 56, qui précise que l’agrément du bailleur ne dispense pas le cédant de faire établir l’acte de cession en se conformant aux autres stipulations contractuelles relatives à la forme que doit revêtir cette cession ; Paris, 3 novembre 1992, LawLex202300013698JBJ.

Cass. 3e civ., 10 janvier 1995, LawLex202300014019JBJ.

Cass. 3e civ., 28 mars 1977, LawLex202300014305JBJ, Bull. civ. III, n° 157.

Cass. 3e civ., 30 novembre 1988, LawLex202300014308JBJ, D. 1988, 301 ; Loyers et copropr. 1989, comm. 83, selon laquelle il importe peu qu’après avoir pris connaissance de la cession, le bailleur ait tenté d’obtenir du cessionnaire un contrat de bail à un prix plus avantageux en contrepartie d’une renonciation à son action en résiliation, la tentative de transaction n’ayant pu modifier ses droits.

Versailles, 20 février 1992, n° 90/4255. 

Cass. 3e civ., 15 juin 2011, LawLex202200004027JBJ, AJDI 2012, 190, obs. DARMON ; RJDA 2012, n° 255.

Cass. com., 4 mars 1963, LawLex202300014309JBJ, Bull. civ. III, n° 131.

Cass. 3e civ., 30 avril 1969, LawLex202200007596JBJ.

Cass. 3e civ., 20 octobre 1971, LawLex202300010930JBJ, Bull. civ. III, n° 504.

Cass. 3e civ., 5 janvier 2012, LawLex202200008462JBJ : en l’espèce, le bailleur s’est délibérément abstenu de fournir une réponse au cédant, qui a, à de multiples reprises, sollicité son consentement à la cession du bail, a voulu gagner du temps en restant obstinément taisant et en entretenant l’illusion d’un éventuel projet de vente, et n’a jamais demandé d’informations sur la cession projetée ni opposé de motif sérieux de refus, démontrant, selon la lettre de son mandataire, une attitude calculée pour décourager le cédant ou le pousser à la faute et reprendre ainsi le local.

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