Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

En cas de cession, de fusion, de scission, de transmission universelle de patrimoine ou d’apport partiel d’actif, l’article L. 145-16, alinéa 3, du Code de commerce précise que “si l’obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu’il juge suffisantes”. Tout intéressé, et spécialement le bailleur, peut, à tout mome …

Substitution de garanties

En cas de cession, de fusion, de scission, de transmission universelle de patrimoine ou d’apport partiel d’actif, l’article L. 145-16, alinéa 3, du Code de commerce précise que “si l’obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu’il juge suffisantes”. Tout intéressé, et spécialement le bailleur, peut, à tout moment, saisir la juridiction compétente pour qu’il soit statué en application de ce texte . Si aucun délai n’est prévu pour former cette demande , aucun texte n’impose la saisine du juge préalablement à la signature de la cession . L’article L. 145-16, alinéa 3, laisse au tribunal la faculté d’accorder ou de refuser la substitution de garantie prévue par ce texte .

Ainsi, dans un cas où le cédant du droit au bail, soumis à une procédure de liquidation judiciaire, n’était pas en mesure de fournir la garantie solidaire, stipulée dans le bail, les juges du fond ont pu lui substituer la garantie d’une caution bancaire en application de l’article L. 145-16, alinéa 3, du Code de commerce. Cette substitution de garantie doit être regardée comme légitime dans la mesure où le cessionnaire avait été imposé au bailleur, qui n’a pu apprécier le degré de solvabilité de celui-ci, et ce, même, si d’une part, avant la cession, le bailleur disposait d’un dépôt de garantie et, d’autre part, dans le cas d’une nouvelle cession, il pourrait bénéficier d’une garantie solidaire de l’actuel cessionnaire . Il a en outre été jugé qu’un chèque de banque, garantissant six mois de loyers, constitue une substitution de garantie satisfaisante dans la mesure où le cédant, en liquidation judiciaire, est dans l’impossibilité de respecter l'obligation contractuelle de solidarité avec le cessionnaire .

Enfin, selon la Cour d’appel de Paris, la violation grave de l’obligation contractuelle du cessionnaire, qui n’a pu fournir la garantie de substitution que le bailleur est en droit d’exiger, entraîne la résiliation judiciaire du bail commercial à ses torts exclusifs .

Paris, 19 mars 2008, LawLex202300014420JBJ, AJDI 2008, 937.

Cass. civ. 3e, 13 novembre 1997, LawLex202100004561JBJ, Bull. civ. III, n° 202 ; D. 1998, 97, obs. HONORAT ; D. aff. 1997, 1457 ; RTD civ. 1998, 124, obs. JOURDAIN ; RTD civ. 1998, 696, obs. GAUTIER ; RDI 1998, 146, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; JCP G 1997, IV, 2519 ; Defrénois 1998, art. 36850, 957, n° 5, obs. SENECHAL ; Quot. jur. 4 déc. 1997, 6 ; 15 septembre 2010, LawLex202300011899JBJ, Bull. civ. III, n° 156 ; D. 2010, 2151 ; D. 2011, Pan. 1791, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2011, 289, obs. ROUQUET ; JCP E 2011, chron. 1030, n° 6, obs. PETEL ; Act. proc. coll. 2010, comm. 247, note PETIT ; RJDA 1/11, n° 17 ; LEDEN oct. 2010, 6, obs. COUARD : dès lors qu’une substitution de garantie peut être demandée au tribunal à l’initiative de l’une ou l’autre partie et qu’aucun délai n’est prévu pour former cette demande, la cession du bail d’un preneur en liquidation judiciaire, sans mention de la clause de garantie solidaire mise à la charge du cédant, est régulière si le bailleur n’a pas sollicité cette substitution.

Paris, 19 mars 2008, LawLex202300014420JBJ, préc.

Cass. civ. 3e, 13 novembre 1997, LawLex202100004561JBJ, préc.

Paris, 29 mars 1994, n° 93/24244, Administrer août-septembre 1994, 49. (JurisData n° 1994-023126)

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324. Substitution de garanties

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