Contrats d'affaires

Tous dommages, matériels et immatériels, consécutifs aux désordres de l'ouvrage, doivent être réparés par le constructeur tenu à garantie en application de l'article 1792 du Code civil . L'article 1792-1 du même code adopte une acception très large de la notion de constructeurs responsables de plein droit au sens de l'article 1792 puisqu'il assimile à ce dernier les architectes, entreprene …

Constructeurs et assimilés

Tous dommages, matériels et immatériels, consécutifs aux désordres de l'ouvrage, doivent être réparés par le constructeur tenu à garantie en application de l'article 1792 du Code civil . L'article 1792-1 du même code adopte une acception très large de la notion de constructeurs responsables de plein droit au sens de l'article 1792 puisqu'il assimile à ce dernier les architectes, entrepreneurs, techniciens ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage, mais aussi le vendeur après achèvement d'un ouvrage qu'il a construit ou fait construire ou le mandataire du propriétaire de l'ouvrage, qui accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. 

1) Architectes, entrepreneurs, techniciens ou autre personne liée au maître de l'ouvrage

L'architecte, investi d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre, est tenu envers le maître d'ouvrage d'une présomption de responsabilité dont il ne peut s'exonérer qu'en prouvant une cause étrangère qui ne peut provenir de l'action de son sous-traitant . Il ne peut, dans ce cas, invoquer la clause de saisine de l'ordre des architectes préalable à toute action judiciaire, en cas de litige sur le respect des clauses du contrat, qui ne peut porter que sur les obligations des parties . Cependant, sa responsabilité ne peut être engagée lorsqu'il a alerté les maîtres d'ouvrage à plusieurs reprises sur les risques d'infiltration encourus, qu'ils ont refusé de financer une étude de sol proposée par le maître d'œuvre et n'ont pas pris en compte ses réserves .

L'expert qui a défini les travaux de confortation nécessaires à la réparation des désordres peut voir sa responsabilité retenue à condition toutefois que l'existence d'un lien contractuel entre le maître de l'ouvrage et l'expert soit caractérisée . De même, un coordinateur de travaux peut être déclaré responsable in solidum avec le maître d'oeuvre des désordres qui compromettent la solidité et la destination de l'ouvrage . Un bureau de contrôle, tenu d'une obligation de résultat, doit être déclaré responsable du seul fait de la constatation d'un désordre relevant de la responsabilité décennale dès lors que la prévention des dommages causés aux ouvrages avoisinants entre dans sa mission . Les désordres doivent, dans tous les cas, pour engager sa responsabilité, relever de sa mission de contrôle . La Cour de cassation a également considéré qu'une société qui fabrique du béton, a participé activement à la construction dont elle a assumé la maîtrise d'oeuvre, dès lors que son préposé, présent sur les lieux, a donné au poseur des instructions techniques précises, auxquelles le maçon, qui ne connaissait pas les caractéristiques du matériau sophistiqué fourni, s'est conformé .

Le vendeur après achèvement de l'ouvrage qu'il a construit ou fait construire est assimilé à un constructeur . La présomption de responsabilité pèse ainsi sur le maître d'ouvrage qui a conclu les contrats de louage d'ouvrage pour faire construire un ouvrage qu'il a ensuite vendu , dès lors que le juge constate l'existence de dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou de l'un de ses éléments d'équipement indissociables ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendaient impropre à sa destination . Autrement dit, les travaux doivent revêtir une importance suffisante pour être qualifiés d'ouvrage et relever de l'article 1792 pour que le vendeur soit assimilé à un constructeur . L'assimilation au constructeur suppose aussi que la construction soit achevée . Aucune condition de délai ne limite l'application de ces dispositions aux ventes intervenant immédiatement après achèvement . Le fait que les travaux soient réalisés par des particuliers qui ne sont pas des professionnels de la construction ou de l’immobilier, et qu’ils soient partis d’un bâtiment existant est également indifférent . La responsabilité de plein droit du propriétaire de l'ouvrage exclut qu'il invoque l'application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente dès lors que l'importance des travaux de rénovation les assimilait à des travaux de construction d'un ouvrage et que les détériorations avaient eu pour cause principale le choix de matériaux de mauvaise qualité et une réalisation défectueuse des opérations de rénovation par les vendeurs . En revanche, même si elle est réputée constructeur, la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire, est tenue d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires .

Le vendeur d'immeuble à construire est également tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du Code civil . Il n'est en revanche pas soumis à la garantie de l’article 1792-6 du Code civil due par l’entrepreneur . 

Le mandataire du propriétaire de l'ouvrage, qui accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage, peut être assimilé à un constructeur. Il en est ainsi du lotisseur d'un terrain, qui, en intervenant auprès de l'autorité préfectorale pour l'autorisation de lotir et dans les procédures en référé et en tentant de trouver une solution aux désordres, agit en qualité de promoteur de l'opération . De même, une SCI qui a obtenu l'accord des premiers acquéreurs des lots pour la création de terrasses moyennant un prix global, collecté les acomptes, pris contact avec les entreprises, passé les marchés, coordonné les travaux et qui, après l'apparition des premiers désordres, a préconisé et fait mettre en oeuvre la pose de carrelage, a accompli en qualité de mandataire des propriétaires de l'ouvrage une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage et est tenue à leur égard de la responsabilité décennale .

Cass. 3e civ., 15 février 2024, LawLex202400004948JBJ.

Cass. 3e civ., 4 février 2016, LawLex202200007951JBJ.

Chambéry, 25 juin 2024, LawLex202400004844JBJ.

Cass. 3e civ., 4 mars 2021, LawLex202200007774JBJ.

Cass. 3e civ., 4 octobre 2011, LawLex202300007518JBJ, pour des travaux de rénovation d'une toiture ; Cass. 3e civ., 9 décembre 1992, LawLex202400005864JBJ, pour une société ayant procédé à des travaux de rénovation avant de vendre un immeuble.

Cass. 3e civ., 9 juin 1999, LawLex202400005869JBJ ; 14 mars 2001, LawLex202400005870JBJ.

Cass. 3e civ., 14 janvier 1998, LawLex202200007942JBJ ; Cass. 3e civ., 3 mars 2010, LawLex202200007420JBJ ; 2 octobre 2002, LawLex202400005867JBJ.

Reims, 12 janvier 2021, LawLex202200010974JBJ. - Adde : Cass. 3e civ., 19 décembre 1972, LawLex202200007547JBJ, qui retient la qualité de maître d'oeuvre du propriétaire d'une maison qui a effectué des fouilles trop profondément, compte tenu de la résistance du sol et de la proximité du bâtiment avec son voisin, et a laissé des tranchées ouvertes pendant plusieurs mois, affaiblissant ainsi la résistance du sol sous le radier de cet immeuble, a agi imprudemment et sans précaution, de sorte qu'il doit réparation des désordres causés à l'immeuble voisin ; Cass. 3e civ., 2 février 1999, LawLex202400005868JBJ, pour des travaux d'aménagement d'une pièce en sous-sol.

Cass. 3e civ., 3 mars 2010, LawLex202200007420JBJ.

Cass. 3e civ., 4 novembre 2010, LawLex202200007938JBJ.

Cass. 3e civ., 14 janvier 2021, LawLex202200007856JBJ, qui considère que le vendeur ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents, l'action devant être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents ; Cass. 3e civ., 30 mars 1994, LawLex202200007941JBJ.

Cass. 3e civ., 30 mars 1994, LawLex202200007941JBJ.

Cass. 3e civ., 11 mai 2022, LawLex202200008393JBJ.

Cass. 3e civ., 24 avril 2003, LawLex202200007943JBJ. - V. également, Cass. 3e civ., 17 décembre 1997, LawLex202200007945JBJ, pour un lotisseur d'un terrain dont les réseaux d'évacuation d'eau ont provoqué les dommages invoqués par les acquéreurs des lots qu'il a formés.

Cass. 3e civ., 10 octobre 2012, LawLex202400005871JBJ.

Cass. 3e civ., 19 mai 2016, LawLex202200011334JBJ.

Cass. 3e civ., 27 juin 2001, LawLex202200007946JBJ.

Cass. 3e civ., 26 mai 2010, LawLex202400005843JBJ.

Cass. 3e civ., 28 avril 1993, LawLex202400005844JBJ.

Cass. 3e civ., 9 juillet 2013, LawLex202400005845JBJ ; Cass. 3e civ., 23 février 2003, LawLex202400005846JBJ.

Cass. 3e civ., 28 février 2018, LawLex202400005625JBJ.

Cass. 3e civ., 4 mars 2021, LawLex202200007774JBJ, qui retient que toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; Reims, 12 janvier 2021, LawLex202200010974JBJ ; Cass. 3e civ., 16 mai 2019, LawLex202400005865JBJ ; 4 novembre 2010, LawLex202200007938JBJ.

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382. Constructeurs et assimilés

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