Contrats d'affaires

Aux termes de l’article 1584 du Code civil, la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire. Les ventes sous condition résolutoire sont extrêmement rares en pratique. La condition résolutoire entraîne la résolution de la vente lorsque la condition s'est réalisée, conformément à l'article 1304, alinéa 3, du Code civil qui définit la condition résolutoire comme celle dont l'accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. L'accomplissement de la condition résolutoire éteint rétroactivement l'obligation sans remettre en cause les actes conservatoires et d'administration. Si les parties en ont convenu ainsi ou si les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, la rétroactivité peut être écartée (art. 1304-7).

La condition suspensive retarde la formation définitive de la vente. L'obligation dont l'exécution est suspendue devient pure et simple dès l'accomplissement de la condition, les parties pouvant prévoir que cet accomplissement rétroagira au jour du contrat (art. 1304-6). La vente sous condition suspensive, bien plus fréquente en pratique, peut revêtir plusieurs formes, telles que la vente à l'agréage ou à la dégustation (art. 1587) , sous condition d'obtention d'un financement , soumise à une réitération par acte authentique  ou encore la vente à l'essai (art. 1588) . En cas de vente à l'agréage, les dispositions de l'article 1587 étant supplétives de la volonté des parties, la renonciation à celles-ci ne peut résulter de leur silence .

Comme toute obligation conditionnelle, la condition suspensive doit dépendre d’un événement futur et incertain (art. 1304, al. 1, C. civ.) . Cette exigence distingue la condition suspensive du terme subordonné à la réalisation d’un événement futur, mais certain auquel est soumise l'exigibilité ou l'extinction de l'obligation (art. 1305) . La condition doit être licite et ne pas déroger à l'ordre public (art. 1304). Elle ne doit pas porter sur un élément essentiel à la formation du contrat . La réalisation de la condition ne doit pas non plus dépendre de la seule volonté d'une partie (art. 1304-2). En effet, la condition potestative entraîne la nullité de l'obligation et par voie de conséquence de la vente . Il en est ainsi lorsque la condition rend incertaine non seulement la date de la vente mais aussi sa réalisation, qui dépend de la seule volonté de l'acheteur, dont l'obligation de payer la totalité du prix est conditionnée à la revente des parcelles de terrains acquises, le fait que cette revente nécessite aussi le consentement d'un tiers étant insuffisant à écarter le caractère potestatif . Il en est de même lorsque le bien, objet de la vente, appartient encore à un tiers, dont le consentement pour le transfert de propriété au vendeur intermédiaire n’est assorti d’aucun délai, ni d’aucune prévision dans le temps ou les démarches à entreprendre, la vente à l'acheteur final relevant du seul pouvoir du vendeur intermédiaire, qui peut, à son seul gré, décider ou non d’acquérir, sans être, de surcroît, contraint par un quelconque délai . En revanche, la Cour de cassation a considéré que la condition qui suspend l’exécution de la vente d’un bien à la vente, par l’acquéreur, d’un autre bien, n’exigeant pas de ce dernier une simple manifestation de volonté, mais supposant l’accomplissement d’un fait extérieur, à savoir la découverte d'un acquéreur pour le bien dont il est propriétaire, ne constitue pas une condition purement potestative .

La condition suspensive doit-elle avoir un terme fixe, sous peine d'entraîner la requalification du contrat en contrat perpétuel ? La Cour de cassation a apporté une réponse négative à la question. Elle considère que la stipulation d'une condition suspensive sans terme fixe ne peut pour autant conférer à l'obligation un caractère perpétuel , quoique le contrat subsiste aussi longtemps que la condition n'est pas défaillie . L'arrivée du terme fixé pour la régularisation de la cession, alors que les conditions suspensives ont été levées dans les délais impartis, ne peut non plus, selon la Haute juridiction, entraîner la caducité d'un protocole d'accord, s'il ne prévoit pas cette sanction .

La défaillance de la condition suspensive insérée au contrat de vente rend celle-ci inexistante . L'obligation et le droit corrélatif sont réputés n'avoir jamais existé . La défaillance non fautive fait rétroactivement obstacle à la naissance d'un lien de droit entre les parties et emporte la caducité du contrat . En revanche, il ne peut être attaché à la défaillance de la condition suspensive l'effet qui résulte de la condition résolutoire . Le contrat n'est pas résolu, mais caduc .

Enfin, une partie peut renoncer librement à la condition stipulée dans son intérêt tant qu'elle n'est pas accomplie ou défaillie (art. 1304-4 C. civ.). La Cour de cassation a même retenu que les parties peuvent renoncer à se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition suspensive stipulée en leur faveur .

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Cass. 3e civ., 13 octobre 1993, LawLex202200000055JBJ, JCP 1994, II, 22280, obs. DAGORNE-LABBE, Defrénois 1994, 793, obs. DELEBECQUE, RTD civ. 1994, 606, obs. MESTRE.

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Cass. 1re civ., 8 juillet 1994, LawLex202300007567JBJ, qui précise que la vente à l'essai suppose pour être conclue que l'acheteur ait accepté de payer un prix déterminé pour l'objet vendu dans le cas où l'essai aurait été satisfaisant ; Cass. com., 22 mai 1991, LawLex202300007564JBJ, qui retient que lorsque l'acquéreur a notifié sa décision de ne pas conclure la vente à l'essai la veille de la dernière livraison du matériel commandé, sans attendre la mise en place du site informatique, et sans avoir procédé à l'essai lui permettant d'apprécier si le matériel ne convenait pas, condition à laquelle le contrat subordonnait la renonciation à la vente, la vente est devenue parfaite..

Cass. 1re civ., 13 octobre 1998, LawLex202100006432JBJ ; 24 mars 1998, LawLex202300002002JBJ.

Rennes, 14 décembre 2021LawLex202300008330JBJ.

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Ventes conditionnelles

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