Contrats d'affaires

L’article 1124, alinéa 1er, du Code civil définit la promesse unilatérale de vente comme étant “le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire”. Aux termes de ce texte, le promettant s'engage donc unilatéralement à vendre au bénéficiaire qui, lui, dispose du droit d'acquérir ou de ne pas acquérir, étant entendu que lorsque ce dernier lève l'option le contrat de promesse est formé.

Auparavant, la jurisprudence définissait la promesse unilatérale de vente négativement, par opposition à la promesse synallagmatique de vente. Partant du présupposé que la promesse de vente, qui contient des engagements réciproques à la charge de chacune des parties, revêt un caractère synallagmatique, la Cour de cassation a déduit le caractère unilatéral de la promesse de l'absence d'obligations réciproques prévues à la convention . Mais des difficultés ont surgi lorsque la Cour a admis que l'existence d'obligations réciproques à la charge des parties n'excluait pas pour autant la qualification de promesse unilatérale, si ces obligations n'étaient pas “régulièrement symétriques”. Doit ainsi être requalifié en promesse unilatérale de vente l'acte sous seing privé qui, en stipulant un dédit en cas de non-respect de la promesse par le vendeur et une indemnité d'un dixième du prix au cas où l'acheteur n'exerce pas sa faculté d'acquérir, prévoit des obligations réciproques mais qui ne sont pas “régulièrement symétriques” car l'indemnité mise à la charge du bénéficiaire pour rémunérer l’avantage qui lui a été temporairement consenti et compenser l'immobilisation du bien pendant le délai convenu est exclusive de toute contrainte à l'achat sous une forme détournée et n'altère en rien sa liberté de décision .

Pour remédier à ces difficultés de qualification, la Cour de cassation a ensuite recherché l'existence d'une obligation de vendre mise à la charge du promettant seul, ou à l'exclusion de toute obligation d'achat pour le bénéficiaire, afin de retenir la qualification de promesse unilatérale. Un contrat est unilatéral lorsqu'une ou plusieurs personnes sont obligées envers une ou plusieurs autres, sans que de la part de ces dernières il y ait engagement . Dès lors, le contrat par lequel la partie qualifiée de “venderesse” déclare vendre un immeuble à une société qualifiée d'“acquéreur”, sous la condition suspensive que cette dernière confirme dans un délai d’un mois son intention définitive d’acquérir, est une promesse unilatérale de vente, car la condition à laquelle la vente est soumise implique que seule, la partie qualifiée de venderesse est engagée . De même, la promesse de cession dont les énonciations déterminantes ne contiennent pas, en contrepartie de l’engagement de vendre, un engagement corrélatif d’acheter, constitue non pas une promesse synallagmatique, mais une promesse unilatérale de vente . Constitue également une promesse unilatérale de vente, insusceptible d’être requalifiée en promesse synallagmatique de vente, l’acte par lequel une société se réserve la faculté d’acquérir, si bon lui semble, sans en prendre l’engagement, dès lors qu’il ne fait peser aucune obligation liée à la vente sur le bénéficiaire . A contrario, la promesse qui stipule que le bénéficiaire s'engage définitivement à acquérir dès qu’auront été remplies, avant une certaine date, les obligations mises à la charge du promettant, privant ainsi ledit bénéficiaire de toute faculté d’option, constitue, non pas une promesse unilatérale de vente, mais une promesse synallagmatique de vente .

Certaines promesses unilatérales de vente étant soumises à des conditions de forme sous peine de nullité, telle que la formalité de l'enregistrement prévue par l'article 1589-2 du Code civil pour les promesses unilatérales de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du Code général des impôts, la partie ayant intérêt à ce que la validité de la vente soit reconnue malgré le non-respect de cette formalité, recherche parfois la requalification en promesse synallagmatique de vente, en faisant valoir que le montant de l'indemnité d'immobilisation versée par le bénéficiaire est tel qu'il le prive de son droit d'option et l'engage tout autant que le promettant. Doit ainsi être requalifiée en promesse synallagmatique la promesse unilatérale de vente d’un fonds de commerce qui prévoit une indemnité d’un montant tel qu’elle ne constitue pas simplement la compensation de l’immobilisation du fonds durant une période de trois mois, mais traduit l’engagement de l’acheteur de prendre possession à la date convenue . En revanche, la promesse unilatérale de vente d’un immeuble dans laquelle le bénéficiaire verse une indemnité d’immobilisation égale à 10% du prix de la vente ne peut être requalifiée en promesse synallagmatique, dès lors qu’un tel montant n’est pas d’une importance telle qu’il aurait contraint le bénéficiaire à acquérir l’immeuble dont il est question . Dans la même logique, il avait été soutenu qu'une promesse unilatérale devait être requalifiée en promesse synallagmatique de vente, en cas de versement par le bénéficiaire d'un dépôt de garantie égal à 25/26ème du prix total de vente. Mais, selon la Haute juridiction, le versement d'un dépôt de garantie d'un montant presqu'égal au prix de la vente ne prive en rien le bénéficiaire de son droit d'acquérir ou de ne pas acquérir le bien, puisque, s'il lève l'option, le dépôt de garantie est assimilé à un acompte et s'il ne la lève pas, cette somme lui est restituée, de sorte qu'il ne saurait préjudicier à la qualification de la promesse  .

Par ailleurs, une cour d’appel avait retenu que la faculté de se substituer un autre bénéficiaire prévue dans une promesse de vente était incompatible avec la conclusion d’un contrat de vente immobilière, contrat instantané qui se réalise par l’accord entre l’acquéreur et le vendeur sur la chose et le prix, et qu’en l’absence de certitude sur l’identité de la partie susceptible d’acquérir, l’acte devait s’analyser en une promesse unilatérale de vente, même s’il comportait des engagements réciproques. Mais la Cour de cassation a censuré cette décision : la faculté de substitution stipulée dans une promesse de vente est sans effet sur le caractère unilatéral ou synallagmatique du contrat . La Haute juridiction a réitéré cette solution, précisant en outre que dans une promesse de vente, ni la faculté de substitution reconnue à l’acquéreur, ni la clause qui exclut l’arbitrage du notaire en cas de litige n’ont d’effet sur le caractère synallagmatique ou unilatéral de la promesse .

Enfin, la promesse unilatérale de vente se distingue également d'un autre avant-contrat que l'on trouve en matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement (VEFA), le contrat de réservation, qui est une convention par laquelle, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. Selon la Haute juridiction, le contrat de réservation, qui comporte des obligations réciproques, le vendeur s'engageant en contrepartie d'un dépôt de garantie à réserver à l'acheteur éventuel un immeuble ou une partie d'immeuble, ne saurait s'identifier à la promesse unilatérale de vente, acceptée au sens de l'article [1589-2 du Code civil], dont les dispositions sont d'interprétation stricte . En pratique, pour opérer la distinction entre ces deux contrats préparatoires, les juges prennent en considération le secteur concerné par la VEFA plutôt que la nature même de la convention. En application de l'article L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation , le contrat de réservation constitue le seul contrat préparatoire autorisé sous peine de nullité, lorsque la VEFA porte sur des immeubles du secteur protégé, c’est-à-dire à des immeubles à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel. En revanche, dans le secteur libre, qui concerne la construction d'immeuble à usage autre que d'habitation ou mixte, la vente peut être précédée de la conclusion d'une promesse unilatérale de vente, soumise à la formalité de l'enregistrement prévue à l'article 1589-2 du Code civil, dès lors qu'elle porte sur un immeuble. Il en résulte, selon la Cour de cassation, que la convention par laquelle une partie confère la faculté d'acquérir des biens immobiliers à une autre partie qui l'accepte “sans obligation pour elle d'acquérir” et qui, en cas de non-exercice de cette faculté, s'engage à verser au cocontractant une indemnité égale à 5 % du prix de vente, doit s'analyser en une promesse unilatérale de vente immobilière, dès lors que le transfert de propriété envisagé l'a été en vue de la réalisation d'immeubles à usage, non pas d'habitation ou professionnel et d'habitation, mais à usage “de dépôts, commerce et bureaux” et que ladite promesse est nulle, faute d'avoir été enregistrée conformément aux dispositions de l'article 1589-2 du Code civil .

Cass. com., 9 novembre 1971, LawLex202100006420JBJ.

Cass. com., 8 novembre 1972, LawLex202200002087JBJ, JCP G 1973, II, note BOCCARA ; Gaz. Pal. 1973, 670, obs. BLANCHER ; Journ. not. 1974, 51570, 200, obs. VIATTE ; 29 novembre 1994, LawLex202200002399JBJ.

Cass. 3e civ., 28 juin 2006, LawLex202100006398JBJ, D. 2006, 2439, obs. BEHAR-TOUCHAIS ; JCP G 2007, 10015, obs. PILLET ; JCP N 2006, 1265, obs. LE MAGUERESSE ; RTD civ. 2006, 755, obs. MESTRE ; AJDI 2007, 594, obs. COHET-CORDEY ; RDC 2006, 1096, obs. DAURIAC ; Constr.-Urb. 2006, n° 193, obs. CORNILLE ; Defrénois 2006, 1851, obs. SAVAUX ; JCP N 2007, 1157, n° 1, obs. PIEDELIEVRE ; RLDC 2006/32, n° 2249, obs. KENFACK ; LPA 21 novembre 2006, obs. EECKHOUDT.

Cass. 3e civ., 4 juillet 2007, LawLex202100006434JBJ, D. 2007, 3045, obs. CHIARINY-DAUDET ; JCP N 2007, n° 47, obs. PIEDELIEVRE.

Cass. 3e civ., 27 octobre 1975, LawLex202300004992JBJ, D. 1976, 97, obs. FRANK ; JCP G. 1976, II, 18340, obs. MEYSSON ; Gaz. Pal. 1976, 67, obs. PEISSE ; Defrénois 1976, 31050, obs. FRANCK.

Art. L. 261-15 CCH : "I.- La vente prévue à l'article L. 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble.

Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.

Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente.

Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l'article L. 313-41 du code de la consommation n'est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

III.- Est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente."

Cass. com., 16 novembre 1994, LawLex202100006423JBJ, D. 1995, 279, obs. F. MAGNIN. – V. déjà Cass. 3e civ., 29 janvier 1980, LawLex202200002088JBJ, RDI 1980, 308, obs. GROSLIERE et JESTAZ ; Defrénois 1980,1951, obs. SOULEAU, considérant que le contrat par lequel une société confère à une autre, qui l'accepte, la faculté d'acquérir un immeuble à construire, tout en s'engageant à le lui vendre dans le cas où la maison construite, il ferait usage de cette faculté, ne constitue pas un contrat de réservation, mais doit s'analyser en une promesse unilatérale de vente d’un immeuble d’habitation à construire, nulle, en vertu de l'article [L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation] aux termes duquel est nulle tout promesse d’achat ou de vente autre que le contrat préliminaire de réservation ;  24 septembre 2014, LawLex202300005027JBJ, énonçant que l'acte sous seing privé intitulé “contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement d'immeuble à construire” qui porte sur un local professionnel et trois garages, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, constitue, eu égard à l'ambiguïté des termes du contrat, une promesse unilatérale de vente, nulle à défaut d'avoir été enregistrée.

Cass. 3e civ., 21 novembre 1984, LawLex202100006451JBJ, RTD civ. 1985, 591, obs. REMY ; 26 mars 2003, LawLex202300002646JBJ, RTD civ. 2003, 496, obs. MESTRE et FAGES ; JCP E 2004, 651, obs. SCHMIDT-SZALEWSKI ; LPA 3 décembre 2003, 19, obs. DAGORNE-LABBE ; D. 2003, 2197, obs. LIPINSKI ; Defrénois 2003, 841, obs. SAVAUX ; LPA 27 janvier 2004, 10, obs. CHASSAGNARD ; Gaz. Pal. 2004, 408, obs. BLETTERIE ; RDC 2004, 1030, obs. LAGARDE, estimant dès lors qu'une cour d’appel ne peut retenir qu'une promesse de vente qui ne contient pas, en contrepartie de l’engagement du promettant de vendre sous condition suspensive, un engagement corrélatif d’acheter à la charge du bénéficiaire, doit être considérée comme une promesse unilatérale de vente, nulle, faute d'avoir été  enregistrée conformément aux dispositions de l'article [1589-2] du Code civil, alors que l’accord conclu entre les parties constituait une transaction comportant des concessions réciproques.

Cass. 3e civ., 21 novembre 1984, LawLex202100006451JBJ, RTD civ. 1985, 591, obs. REMY.

Cass. com., 8 novembre 1972, LawLex202200002087JBJ, JCP G 1973, II, note BOCCARA ; Gaz. Pal. 1973, 670, obs. BLANCHER ; Journ. not. 1974, 51570, 200, obs. VIATTE ; 29 novembre 1994, LawLex202200002399JBJ : la promesse de vente d’un immeuble qui confère “si bon lui semble” la faculté d'acquérir à une société qui “ne prend pas l’engagement d’acheter” constitue une promesse unilatérale de vente.

Paris, 3 février 2005, LawLex202200002403JBJ.

Cass. 3e civ., 23 janvier 1991, n° 89-10.489, D. 1992, 457, obs. NAJJAR ; Contrats, Conc. Consom. 1991, 74, obs. LEVENEUR ; D. 1991, 593, obs. MARTIN.

Cass. com., 13 février 1978, LawLex202200002402JBJ. L'avant projet de réforme du droit des contrats spéciaux prévoit, dans le futur article 1590, alinéa 3, du Code civil : “Quand le montant de la somme convenue porte une atteinte manifestement excessive à la liberté du bénéficiaire de ne pas se porter acquéreur, la promesse unilatérale est requalifiée en une vente assortie d’une clause de dédit”. Selon les rédacteurs de l'avant projet, les promesses assorties de contreparties financières sont incompatibles avec la qualification de promesse unilatérale. Dans cette proposition de texte, le bénéficiaire reste toujours libre de ne pas acheter, mais perd la somme et s'il y a requalification, il sera considéré comme propriétaire dès l’origine alors qu'il ne le deviendrait qu’à la levée d’option dans le cas d’une promesse unilatérale de vente. 

Paris, 3 février 2005, LawLex202200002403JBJ ; Poitiers, 14 novembre 2023, LawLex202400002716JBJ : si lorsque le montant de l’indemnité d’immobilisation est excessif, le juge peut, le cas échéant, requalifier une promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique, une indemnité d’immobilisation qui ne représente que 10% du prix de vente ne peut être qualifiée d’excessive ;  Bordeaux, 6 juin 2024, LawLex202400004281JBJ : une société n’est pas fondée à demander la requalification de la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique de vente, compte-tenu du montant particulièrement élevé de l'indemnité d'immobilisation qui rendrait illusoire le droit d'option, dès lors que l’indemnité litigieuse, bien qu’intrinsèquement élevée puis qu’elle s’élève à 165 000 euro, ne représente en réalité que 10% de la valeur du bien, ce qui constitue une clause usuelle en matière d'indemnité d'immobilisation. – V. déjà, Cass. com., 8 novembre 1972, LawLex202200002087JBJ, JCP G 1973, II, note BOCCARA ; Gaz. Pal. 1973, 670, obs. BLANCHER ; Journ. not. 1974, 51570, 200, obs. VIATTE.

Cass. 1re civ., 1er décembre 2010, LawLex202100006424JBJ, RDC 2011, 420, obs. LAITHIER ; D. 2012, 459, obs. AMRANI-MEKKI et MEKKI ; RTD civ. 2011, 111, obs. HAUSER ; Defrénois 2011, 39190, obs. ZALEWSKI ; RTD civ. 2011, 111, obs. HAUSER ; RLDC février 2011, n° 4115, 12, obs. PAULIN ; RDC 2011, 929, obs. GAUDEMET ; Gaz. Pal. 4-5 février 2011, 35, obs. CASEY ; JCP G 2011, 482, obs. DAGORNE-LABBE ; JCP G 2011, 503, obs. SIMLER ; RTD civ. 2011, 346, obs. FAGES, relevant que l’acte aux termes duquel une seule partie, le vendeur, s’engage de manière ferme et définitive, envers le candidat acquéreur, qui prend acte de cet engagement, mais ne s’engage pas à conclure le contrat définitif, tout en disposant d’une option qui lui permet dans l’avenir de donner ou non son consentement à la vente, est une promesse unilatérale de vente, même si le bénéficiaire a versé un dépôt de garantie d’un montant presque égal à la vente.

Qualification.

NGOUMTSA, Promesses unilatérales et promesses synallagmatiques de vente : questions de frontière, RLDC, mars 2011, 69 ;

69. Qualification.