Contrats d'affaires

Par la promesse unilatérale de vente, le promettant accorde au bénéficiaire le droit d'opter pour la conclusion du contrat de vente dont les éléments essentiels sont déterminés. Une fois l'option levée, la vente doit se réaliser, et selon les conditions prévues dans la promesse.
En vertu de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfa …

Inexécution de la promesse.

Par la promesse unilatérale de vente, le promettant accorde au bénéficiaire le droit d'opter pour la conclusion du contrat de vente dont les éléments essentiels sont déterminés. Une fois l'option levée, la vente doit se réaliser, et selon les conditions prévues dans la promesse.

En vertu de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut donc poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ou provoquer la résolution du contrat de vente et/ou demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Lorsque le promettant refuse de vendre au bénéficiaire, malgré la levée de l'option, la sanction de l'inexécution de son obligation réside souvent dans la réalisation forcée de la vente. Ainsi, selon la Cour de cassation, il y a lieu de considérer la vente parfaite à l'expiration du délai contractuellement fixé au promettant pour mettre en œuvre la promesse unilatérale de vente qu'il a consentie sur son fonds de commerce, dès lors que le bénéficiaire a levé l'option . En outre, sauf si une clause de dédit ou une faculté de repentir a été prévue dans la promesse unilatérale de vente, le promettant qui ne tire pas les conséquences de la levée d'option commet une faute contractuelle, de sorte que le bénéficiaire devenu acheteur en raison de la levée de l'option peut réclamer sur le fondement de l'article 1217 du Code civil, en plus de l'exécution en nature de la vente, des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi .

Bien que la situation se présente plus rarement en pratique, le non-respect des stipulations de la promesse unilatérale de vente peut également être imputable au bénéficiaire. Pour justifier l'octroi de dommages-intérêts au promettant à qui le bénéficiaire avait dissimulé une information de nature à augmenter de façon significative la valeur du bien vendu, la Cour de cassation a énoncé que l'acte authentique de vente qui suit une promesse unilatérale de vente n'est pas une réitération de vente, mais la réalisation de celle-ci, et que, dès lors, c'est à la date de la réalisation de la vente qu'il convient d'apprécier la loyauté, la bonne foi et la sincérité des contractants. Ainsi, dès lors qu'à cette date, matérialisée par la signature de l'acte authentique aux conditions prévues par la promesse unilatérale de vente, la rencontre des volontés du vendeur/promettant et de l'acquéreur/bénéficiaire s'est faite sur un bien immobilier occupé, vendu en tant que tel, au prix de 1 100 000 euro, alors qu'entre l'acceptation de la promesse et la levée de l'option, le bénéficiaire avait obtenu du locataire en place l'engagement de restituer l'appartement en contrepartie d'une indemnité de 100 000 euro, la Haute juridiction a considéré que la dissimulation de la libération des lieux, de nature à augmenter de façon significative la valeur du bien, manifestait l'absence de loyauté, de bonne foi et de sincérité du bénéficiaire, ouvrant ainsi droit à réparation pour le promettant .

Cass. com., 14 juin 1982, LawLex202200002085JBJ, ajoutant que le promettant ne saurait se contenter d'affirmer qu’il ne peut signer l’acte de vente car l’inventaire n’aurait pas été fait, alors qu'il n’a jamais déclaré souhaiter utiliser la faculté de dédit qui lui était réservée, ni manifesté clairement sa volonté de refuser la signature.

Angers, 2 avril 2024, LawLex202400002932JBJ.

Cass. 3e civ., 19 janvier 2022, LawLex202300002048JBJ, JCP G 2022, 257, obs. LOISEAU ; RTD civ. 2022, 374, obs. BARBIER ; JCP N 2022, n° 19, n° 6, obs. MEKKI ; RTD civ. 2022, 414, obs. GAUTIER.

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