Contrats d'affaires

Le Code de la construction et de l'habitation prévoit des dispositions protectrices pour l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation en lui conférant la possibilité de se rétracter.

L'article L. 271-1, alinéa 1er, du Code de la construction et de l'habitation dispose : “Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte”.

La promesse unilatérale de vente doit être notifiée à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise, le droit de rétractation s'exerçant dans ces mêmes formes. Selon la Haute juridiction, l’envoi, par les bénéficiaires d’une promesse de vente unilatérale, d’un courriel au notaire mandaté pour recevoir l'éventuelle notification de la rétractation, qui a attesté de sa réception, suffit pour exercer régulièrement leur droit de rétractation . L'acte conclu par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation, le délai courant à compter du lendemain de la remise de l'acte “qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret”. Les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion doivent être mentionnées dans la promesse de manière lisible et compréhensible, sous peine d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euro pour une personne physique et 15 000 euro pour une personne morale.

L'article L. 271-2 prévoit en outre que “nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires (…)”. Une dérogation est toutefois prévue lorsque la promesse a été conclue par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, sachant qu'en cas de rétractation de l'acquéreur, “le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation”. Le fait d'exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance de ces dispositions est passible de 30 000 euro d'amende.

Cass. 3e civ., 2 février 2022, LawLex202200002079JBJ, D. 2022, 682, obs. LEDUQUE ; Contrats Conc. Consom. 2022, n° 57, obs. LEVENEUR ; AJDI 2022, 632, obs. COHET; D. 2022, 1409, obs. DJIKPA; RDC 2022, 47, obs. DANIS-FATOME; Constr.-Urb. 2022, 46, obs. SIZAIRE ; Communic. com. électr. 2022, 26, obs. LOISEAU, censurant une décision d'une cour d’appel qui avait estimé que l’envoi d’un courriel au notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente, par les bénéficiaires d’une promesse de vente unilatérale portant sur un appartement, ne leur a pas permis d’exercer régulièrement leur droit de rétractation, au motif, notamment, que l'équivalence entre la lettre recommandée papier et électronique affirmée par la loi du 7 octobre 2016 et son décret d'application du 9 mai 2018 ne peut être étendue à un simple courriel.

81. Rétractation du bénéficiaire.