Contrats d'affaires

Le consensualisme est de principe en matière de vente en application de l'article 1583 du Code civil . Le seul échange de consentements des parties à la promesse synallagmatique sur la chose et le prix suffit en principe pour conclure l'avant-contrat de promesse synallagmatique de vente, et valoir formation du contrat de vente, sachant que la formation du contrat de vente opère en principe transfert de propriété  (mais aussi de la garde et des risques). 

Selon la jurisprudence, la promesse de vente vaut vente, lorsque les parties ont donné leur consentement sur la chose et le prix, même si elles sont en désaccord sur des éléments accessoires , sauf s'il résulte des circonstances ou des stipulations de la promesse que les parties ont souhaité retarder la formation du contrat de vente jusqu'à la fixation de ces modalités . 

La règle de l'article 1583 étant supplétive, les parties peuvent en effet choisir d'y déroger dans l'avant-contrat, en prévoyant expressément, soit de reporter le transfert de propriété, ce qui n'empêche pas la formation du contrat, soit de retarder la formation de la vente elle-même au jour de l'accomplissement de telle ou telle formalité. Selon la Haute juridiction, une cour d’appel ne peut dès lors retenir qu’en prévoyant dans la promesse litigieuse que la vente ne prendrait son effet définitif qu'à la date où elle serait reçue par le notaire désigné, les parties ont entendu réserver le transfert de propriété au bénéficiaire au jour de la signature de l’acte authentique, sans préciser si la solennité d’un acte notarié était nécessaire pour engager vendeur et acquéreur dans les liens du contrat définitif . 

Parfois, le report de la formation du contrat de vente résulte des circonstances, appréciées souverainement par les juges. Ainsi, par dérogation à l'article 1583, une promesse synallagmatique de vente ne vaut vente qu’au jour de la signature de l’acte notarié, lorsque toutes les pièces signées, soit séparément, soit simultanément par les parties ne font mention que d'une vente au jour de la signature de l'acte authentique et de simples intentions de vendre et d'acquérir . De même, doit être déclarée caduque la promesse synallagmatique de vente qui conditionnait la réalisation de la vente au paiement par l'acquéreur de l'intégralité du prix comptant, payable au plus tard à la signature de l'acte authentique, dès lors que l'acquéreur n'a pas été en mesure d'y procéder .

En revanche, lorsque les parties se sont accordées sur la chose et le prix et n’ont pas exprimé leur volonté de faire de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement , ou qu'aucune circonstance n'est de nature à démontrer qu'elles avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement , la réalisation forcée de la vente est possible.  

En tout cas, selon la Haute juridiction, une cour d'appel ne peut relever l'accord des deux parties sur la chose et le prix, et se borner à retenir que le transfert de propriété était reporté par les deux parties à la régularisation de leur engagement par acte notarié, sans faire état d'autres circonstances de nature à établir que ces dernières avaient aussi entendu retarder la naissance de leur obligation de vendre et d'acheter jusqu'à cette date . 

Art. 1583 C. civ. : “[la vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé”.

En l'absence, dans la promesse synallagmatique de vente, de clause différant le transfert de propriété, le transfert est réalisé à la date de la promesse, V. Cass. com., 4 mai 1993, LawLex202300004785JBJ.

Cass. 3e civ., 11 juin 1992, LawLex202100006120JBJ, retenant que la promesse de vente d’une parcelle de terrain a un caractère synallagmatique et vaut vente, dès lors que le bénéficiaire de la promesse a accepté l’offre le jour même de l’émission, et qu’il y a eu accord entre les parties sur la chose et le prix, et ce, même si la réalisation par acte authentique est reportée à une date ultérieure ou mise à la charge d'un acquéreur intermédiaire.

Cass. 3e civ., 14 janvier 1987, LawLex202300003149JBJ, estimant que la promesse de vente vaut vente lorsque les parties sont convenues de la chose et du prix, le défaut d’accord définitif sur les éléments accessoires de la vente ne pouvant empêcher le caractère parfait de la vente, sauf à ce que les parties aient souhaité retarder la formation du contrat jusqu’à la fixation de ces modalités, de sorte que la vente en cause doit être considérée comme parfaite, même si les parties avaient prévu l'entérinement de l'acte par un notaire, dès lors qu'il ne résulte ni des dispositions de la promesse synallagmatique en cause, ni des circonstances que le promettant et le bénéficiaire, qui s'étaient entendus sur la chose et le prix, aient voulu faire de cette modalité accessoire un élément constitutif de leur consentement.

Cass. 3e civ., 5 janvier 1983, LawLex202100006437JBJ, D. 1983, 617, obs. JOURDAIN ; JCP N 1984, n° 131, obs. THUILLIER ; RDI 1983, 353, obs. GROSLIERE et JESTAZ ; RTD civ. 1983, 550, obs. REMY ; JCP G 1984, n° 20312, obs. THUILLIER.- V. dans le même sens, Cass. 3e civ., 17 juillet 1991, LawLex202100006436JBJ, D. 1992, 193, obs. PAISANT, relevant que la promesse synallagmatique de vente, qui prévoit un terme pour la signature de l’acte notarié auquel sont subordonnés le transfert de propriété et la jouissance du terrain ne peut pas être déclarée caduque, dès lors qu’il n'a pas été recherché si le dépassement du terme était sanctionné par la caducité et si les parties souhaitaient que la solennité de l’acte notarié soit une nécessité pour les engager dans les liens du contrat de vente. 

Cass. 3e civ., 17 juillet 1997, LawLex202200002072JBJ, JCP N 1998, n° 1699, obs. COUTANT ; D. 1991, 11, obs. BRUN; Defrénois, 1998, 339, obs. MAZEAUD.

Cass. 3e civ., 25 janvier 2011, LawLex202300004677JBJ. 

Cass. 3e civ., 20 décembre 1994, LawLex202100006399JBJ, D. 1996, 9, obs. TOURNAFOND ; RDI 1995, 341, obs. GROSLIERE et SAINT-ALARY-HOUIN ; JCP N 1996, n° 501, obs. MAINGUY ; JCP G 1995, n° 22491, obs. LARROUMET ; AJDI 1996, 2, obs. AZENCOT ; Dr. & patr. 1995, n° 30, 67, obs. SAINT-ALARY-HOUIN.

Cass. 3e civ., 28 mai 1997, LawLex202100006435JBJ, D. 1999, 11, obs. BRUN ; Contrats Conc. Consom. 1997, n° 131, obs. LEVENEUR ; LPA 8 mai 1998, 14, obs. MARTIN; Dr. & patr. janvier 1998, 92, 1861, obs. CHAUVEL ; 10 septembre 2013, LawLex202300004675JBJ, RDC 2014, 54, obs. BRUN, relevant que la promesse synallagmatique de vente conclue entre les parties vaut vente, dès lors qu'il ne ressort pas de ce contrat que ces dernières aient érigé la formalité de la réitération par acte notarié en condition de formation de la vente.

Cass. 3e civ., 2 mai 1968, LawLex202300005945JBJ.

Consensualisme.

COUTANT, La réitération des promesses synallagmatiques de vente, AJDI, 1999, 127 ;

94. Consensualisme.