Contrats d'affaires

Aux termes de l'article 1123, alinéa 1er, du Code civil : “Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter”. Le promettant, lorsqu'il décide de vendre, doit donc nécessairement faire une offre de vente au bénéficiaire du pacte. Son offre doit  être formulée, de bonne foi, sans intention malhonnête de se libérer du pacte de préférence . L'exécution, par le promettant, de son obligation de notifier l'offre s'apprécie au jour où il décide de vendre . Le bénéficiaire est libre d'accepter ou de refuser l'offre de vente émise en exécution d'un pacte de préférence, mais son acceptation vaut vente .

Selon la Cour de cassation, l'application d'un pacte de préférence, inséré dans le contrat de bail commercial de locaux faisant partie d'un immeuble, ne saurait conduire à imposer au propriétaire de diviser son bien en vue de le céder à des personnes distinctes . Le propriétaire d'une maison et d'un pré, donnés à bail, respecte dès lors le pacte de préférence qu'il a consenti au preneur en cas de vente du pré seul, lorsqu'il lui propose la préférence pour l'ensemble de sa propriété aux mêmes conditions que celles consenties à un tiers . En revanche, lorsque le pacte de préférence ne distingue pas l'hypothèse de la vente de la totalité de l'immeuble de celle de la vente des seuls locaux loués, le promettant n'est pas dispensé de notifier le projet de vente concernant l'immeuble entier.

En cas de refus du bénéficiaire, qui peut être explicite comme implicite , le promettant se trouve libéré de son engagement envers ce dernier. Ainsi, dès lors qu'aux termes de l'offre faite par le promettant, sa volonté était de réaliser à bref délai son projet de vente, au besoin en recherchant d'autres acquéreurs, et que le bénéficiaire du pacte de préférence n'a pas fourni une réponse dans un délai raisonnable, ni réagi à la lettre du fils du promettant qui réitérait l'offre mais à un prix plus élevé, le bénéficiaire ne peut plus se prévaloir d'un droit général de préférence .

Cass. 3e civ., 10 juillet 1969, LawLex202300006439JBJ, censurant, au visa de l'ancien article 1134 du Code civil, une décision d'une cour d'appel ayant déclaré un pacte de préférence caduc, sans constater que le promettant avait effectivement établi et communiqué au bénéficiaire du droit préférentiel le projet d'acte de vente envisagé.

Cass. com., 16 février 2022, LawLex202300006333JBJ, JCP E 2022, 1296, 37, obs. GRIGNON.

Cass. 3e civ., 22 septembre 2004, LawLex202200001074JBJ, RTD civ. 2005, 122, obs. MESTRE et FAGES ; Contrats, conc. consom. 2005, 3, obs. LEVENEUR ; Defrénois 2004, 1725, obs. LIBCHABER ; Gaz. Pal. 22 février 2005, 25, obs. ROMAN ; JCP N 2006, 1147, obs. DAGOT ; LPA 31 janvier 2006, 13, obs. MARTIN ; JCP E 2005, 446, obs. RAYNARD ; Droit et patr. 2004, 86, obs. CHAUVE.

Cass. 3e civ., 9 avril 2014, LawLex202200000613JBJ, D. 2015, 529, obs. AMRANI-MEKKI et MEKKI ; RTD civ. 2014, 647, obs. BARBIER ; Defrénois 2014, 1145, obs. BECQUE-ICKOWICZ ; Rev. contrats 2014, 336, obs. GENICON ; Rev. contrats 2014, 645, obs. SEUBE ; RLDC 2014, n° 5561, obs. BRUN.

Cass. 3e civ., 15 décembre 1971, LawLex202300006440JBJ, précisant que le droit du locataire, bénéficiaire d'un pacte de préférence, ne peut s'exercer que sur la cession faite durant son contrat de bail et dans les limites des conditions de cette cession, de sorte que le preneur d'un pré donné à bail ne peut reprocher au propriétaire de lui proposer la préférence pour acquérir l'ensemble de sa propriété, habitation comprise, alors que la clause de préférence incluse au contrat de bail ne portait que sur le pré seul.

L'article 1123, alinéas  3 et 4, entérine la possibilité pour le bénéficiaire de refuser implicitement à se prévaloir du pacte de préférence, lorsqu'il prévoit que le tiers, qui met en oeuvre l’action interrogatoire, “peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer, dans un délai qu'il fixe et qui doit être raisonnable, l'existence d'un pacte de préférence et s'il entend s'en prévaloir”, étant entendu qu'"à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat".

Cass. 3e civ., 20 mai 1992, LawLex202200000612JBJ, RTD civ. 1993, 345, obs. MESTRE ; D. 1993, 493, obs. VIRASSAMY ; D. 1992, 397, obs. AUBERT.

106. Mise en oeuvre du pacte.